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近日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組聯(lián)合公布2018年1月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，目前住房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，為深化住房制度改革和完善住房市場(chǎng)長效機(jī)制創(chuàng)造了時(shí)間與空間。

報(bào)告選取熱點(diǎn)城市存量房成交價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了重點(diǎn)分析，從去年2月至今的成交價(jià)格變化可以看出，一線城市房價(jià)持續(xù)穩(wěn)中有降，熱點(diǎn)二線城市房價(jià)年度漲幅較大但總體呈現(xiàn)退熱企穩(wěn)局面。對(duì)于三四線城市而言，過去一年去庫存成效明顯，房價(jià)有所上升，但在供給和空置率等因素的作用下，房價(jià)不存在持續(xù)快去上漲的基礎(chǔ)，因此未來這類城市可能逐步進(jìn)入退熱或下跌階段。

一二線城市房價(jià)穩(wěn)定

在過去一年中，房價(jià)漲幅表現(xiàn)最明顯的是熱點(diǎn)二線城市。以2017年12月的房價(jià)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，成都、杭州、濟(jì)南、青島、西安等二線城市分別以70.39%、56.33%、52.4%、51.75%、51.29%的同比漲幅居樣本城市前五位。

不過報(bào)告認(rèn)為，熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)進(jìn)入退燒的階段，除南寧和成都外，多數(shù)樣本城市房價(jià)環(huán)比漲幅在2%以內(nèi)，鄭州、廈門、天津3個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下跌，其中天津跌幅最高，為2.57%。

為了抑制房地產(chǎn)泡沫，一線城市出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)控政策。一線城市的房價(jià)起伏相對(duì)緩和。北京同比下跌2.27%，上海同比下跌0.35%。

記者注意到，數(shù)據(jù)顯示北京房價(jià)自2017年5月開始已連續(xù)下跌8個(gè)月，而環(huán)京地區(qū)的廊坊（燕郊）去年4月至12月房價(jià)累計(jì)跌幅為36.8%，報(bào)告結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿空哒J(rèn)為，在高位進(jìn)入燕郊樓市的購房者已在賠本。不過由于去年12月燕郊房價(jià)環(huán)比微漲0.59%，因此報(bào)告認(rèn)為后市走勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)有待進(jìn)一步觀察。

在廣東，深圳同比上漲8.14%，廣州盡管同比仍高出46.11%，但最近3個(gè)月的漲幅僅有2.85%，去年12月房價(jià)環(huán)比漲幅也僅有1.39%，前幾個(gè)月還曾出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象，降溫勢(shì)頭明顯。

盡管這份報(bào)告并未列出三四線城市的房價(jià)具體數(shù)據(jù)，但報(bào)告指出，部分三四線城市去庫存政策尚未及時(shí)調(diào)整，因此房價(jià)也在過去一年出現(xiàn)了快去上漲。

三四線城市或迎下跌

從市場(chǎng)面看，經(jīng)歷2016-2017年的市場(chǎng)回升，中國住房去庫存工作基本完成，多數(shù)城市住房庫存水平較低。從政策層面看，此前全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議曾明確要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”。因此報(bào)告分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變，抑制投資投機(jī)性需求仍是調(diào)控主基調(diào)。

由于目前熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研短期供求平衡主要靠調(diào)控政策來維系，房價(jià)的穩(wěn)定性較弱，因此報(bào)告認(rèn)為試圖放寬調(diào)控的嘗試可能會(huì)引發(fā)房價(jià)的重新發(fā)彈。結(jié)合政策、市場(chǎng)等多種因素，報(bào)告預(yù)計(jì)一線城市房價(jià)以穩(wěn)定為主，短期內(nèi)不存在大起大落的可能性，二線城市短期房價(jià)以慢漲或平穩(wěn)為主。

但對(duì)于三四線城市來說，盡管庫存消耗幅度較大，房價(jià)也有所上漲，但由于潛在供給能力強(qiáng)、已售空置現(xiàn)象較多等因素的疊加，房價(jià)持續(xù)快速上漲的基礎(chǔ)并不存在。因此報(bào)告預(yù)計(jì)這類城市將逐步進(jìn)入退熱或下跌階段。

那么在廣東，特別是珠三角地區(qū)，三四線城市情況又如何呢？方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，像清遠(yuǎn)、佛山、東莞這類廣深周邊城市的情況還是要好一些的，“樓市缺乏持續(xù)動(dòng)力的主要是內(nèi)陸地區(qū)的三四線城市，但對(duì)于珠三角地區(qū)而言，廣州深圳的外溢買家對(duì)周邊城市的樓市成交起到了重要作用”。

事實(shí)上，過去的一年中，珠三角地區(qū)各城市都曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，為了防止市場(chǎng)火熱，佛山、東莞、中山等地也紛紛加碼調(diào)控。同時(shí)，本不屬于珠三角范圍的清遠(yuǎn)也受到了廣州北部外溢需求的影響。

結(jié)合當(dāng)前住房市場(chǎng)的供求矛盾，社科院報(bào)告建議應(yīng)保持調(diào)控政策的延續(xù)性與總體穩(wěn)定性，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化相機(jī)進(jìn)行政策微調(diào)。另外，報(bào)告還建議采取深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、盡量采取實(shí)物安置等方式，確保房價(jià)穩(wěn)定。