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2018年元旦剛過(guò)，蘭州、南京、合肥、西安等二三線(xiàn)城市購(gòu)房政策就出現(xiàn)了松動(dòng)和微調(diào)。由此引發(fā)了社會(huì)各界的高度關(guān)注。

人們紛紛揣測(cè)，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能“松綁”，這場(chǎng)持續(xù)了1年多的房地產(chǎn)調(diào)控新政將“無(wú)疾而終”，未來(lái)中國(guó)樓市或?qū)⒂瓉?lái)報(bào)復(fù)性反彈。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，國(guó)家這么大，不同地區(qū)存在的問(wèn)題也不盡相同，若不顧及城市自身的特性，“一刀切”式的將局部房地產(chǎn)政策同中國(guó)宏觀(guān)調(diào)控保持高度一致，那勢(shì)必會(huì)造成政策的“水土不服”。

而對(duì)于一些落后的城市和偏遠(yuǎn)地區(qū)，落實(shí)差別化的調(diào)控政策，建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，我們覺(jué)得還是有一定意義的。

應(yīng)該說(shuō)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的話(huà)也頗有幾分道理，2017年12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲，有些城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比17連漲，有些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)處在下行通道。試想，如果盲目搞無(wú)差別化房地產(chǎn)調(diào)控，恐怕效果也是適得其反。

從目前給房地產(chǎn)松綁的二三線(xiàn)城市來(lái)看，這些城市都是出于自己的需求，而對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘羞M(jìn)行了微調(diào)。蘭州對(duì)樓市進(jìn)行適度放松主要是為了“去庫(kù)存，保財(cái)政”；

南京市給樓市取消限購(gòu)是為了吸引更多的拔尖人才落戶(hù)，并且政府還加大對(duì)高端人才購(gòu)房補(bǔ)貼的力度。而西安市的給房地產(chǎn)松綁是為高校無(wú)房教職工籌劃住房，并鼓勵(lì)高校利用自有土地建設(shè)公租房。

舉個(gè)例子，2018年元旦剛過(guò)不久，蘭州市房產(chǎn)局等部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）規(guī)定，自1月8日起，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)等地住房時(shí)不再要求提供社保和納稅證明，同時(shí)取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

蘭州給房地產(chǎn)松綁有二層含義：一是去庫(kù)存，對(duì)于蘭州來(lái)說(shuō)市中心地區(qū)的房?jī)r(jià)漲到1.5萬(wàn)元/平米，而偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)僅為核心地區(qū)的一半左右，而且偏遠(yuǎn)地區(qū)樓市面臨有價(jià)無(wú)市問(wèn)題十分突出。所以，蘭州對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)進(jìn)行“差別化管理”，市中心地區(qū)的樓市限購(gòu)不動(dòng)搖，而對(duì)邊遠(yuǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行去庫(kù)存。

二是，經(jīng)濟(jì)總體水平的落后，財(cái)政收入的持續(xù)下滑，也不允許蘭州市繼續(xù)實(shí)行全方位的房地產(chǎn)調(diào)控政策。蘭州市去年GDP為什么從8.3%降到6.3%？就是因?yàn)檗D(zhuǎn)型升級(jí)沒(méi)有完成，蘭州市仍然靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，靠舊有的模式在發(fā)展。

顯然，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵點(diǎn)上，蘭州市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性不合理，核心區(qū)房?jī)r(jià)很高，周邊地區(qū)房?jī)r(jià)較低，這種明顯的價(jià)格差制約了蘭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

與此同時(shí)，2017年蘭州的財(cái)政收入下降，而地方債務(wù)快要到期，需要土地收入與房地產(chǎn)稅收收入支撐。

現(xiàn)在看來(lái)，在蘭州市的調(diào)控政策出臺(tái)后，全國(guó)相繼出現(xiàn)一系列基于分類(lèi)調(diào)控思路的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，而這些調(diào)整樓市政策的城市，大多是二三線(xiàn)城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競(jìng)爭(zhēng)中留住高層次人才，因此對(duì)原有政策進(jìn)行一定程度的微調(diào)。

而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要各城市采取“分類(lèi)調(diào)控”、“因城施策”的措施，既不想讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作死灰復(fù)燃，又需要整個(gè)房地產(chǎn)市為平穩(wěn)運(yùn)行。

現(xiàn)在大家都在擔(dān)心的是，像蘭州、南京等二三線(xiàn)城市采取了放松調(diào)控政策，未來(lái)會(huì)有更多的城市效仿，同時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)是否有可能進(jìn)行上漲？對(duì)此，我們認(rèn)為各地對(duì)房地產(chǎn)微調(diào)對(duì)中國(guó)樓市的影響甚微。

首先，像蘭州、南京、西安等城市在放松房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，采取比較刻制的措施。并不是一下子全面放開(kāi)，而是要么對(duì)邊遠(yuǎn)地區(qū)的樓市取消限購(gòu)，要么對(duì)高端人才取消限購(gòu)和購(gòu)房補(bǔ)貼。

而這對(duì)于投機(jī)炒房資金來(lái)說(shuō)，偏遠(yuǎn)地區(qū)房產(chǎn)上升空間不大，至于南京市對(duì)高端人才取消限購(gòu)，也只能是一人購(gòu)一套，也并非鼓勵(lì)投機(jī)者入市?？傊?，給樓市松綁的城市主要是出于滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刈宰⌒唾?gòu)房需求。

再者，就算部分地方政策放開(kāi)了限購(gòu)令，但是去年下半年以來(lái)，我國(guó)房貸利率一直處于上升趨勢(shì)，這導(dǎo)致了投機(jī)群體的炒房成本在不斷上升。

過(guò)去銀行房貸利率都是85折，這等于在鼓勵(lì)炒房者入市，而現(xiàn)在是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%至20%，足見(jiàn)炒房成本高了，這可能會(huì)對(duì)剛需是一種打擊，但對(duì)于投機(jī)性炒房者來(lái)說(shuō)，房貸利率上升同樣也會(huì)將其阻攔在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。

最后，在各地放松限購(gòu)的同時(shí)，限售政策也隨之出臺(tái)。這讓投機(jī)者買(mǎi)了房之后中短期內(nèi)不能馬上賺錢(qián)差價(jià)。

同時(shí)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在建設(shè)之中，目前中央政府倡導(dǎo)“租售并舉”，而各地方政府都在努力加快共有產(chǎn)品房、保障房的步伐。一旦多渠道、多途徑的住房保障體系建成后。居民的住房問(wèn)題長(zhǎng)期依賴(lài)于購(gòu)房商品房的歷史就會(huì)過(guò)去。接下來(lái)，不同經(jīng)濟(jì)條件的人，可以選擇不同的居住方式，這將會(huì)大幅分流投機(jī)炒作需求。

二三線(xiàn)城市購(gòu)房政策出現(xiàn)松動(dòng)，人們開(kāi)始懷疑樓市或有可能出現(xiàn)反彈。但是細(xì)看這些采取放松政策的三四線(xiàn)城市，并不是要鼓勵(lì)投機(jī)炒房者入市，也不是全面放開(kāi)了限購(gòu)令。

同時(shí)，自去年下半年開(kāi)始，房貸利率在不斷上漲，尚沒(méi)有見(jiàn)頂；長(zhǎng)效機(jī)制正在加快建設(shè)，還沒(méi)完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。所以，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將執(zhí)行。2018年二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不僅會(huì)跌，還會(huì)呈現(xiàn)成交量大幅萎縮的結(jié)果。