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去年至今，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)施壓，不少企業(yè)開始把更多的目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。新年伊始，印力聯(lián)合大股東萬科收購凱德20個購物中心，拿下商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的并購大單，成為業(yè)界關(guān)注的焦點。但與此同時，全國不少商業(yè)地產(chǎn)仍然經(jīng)營慘淡，行業(yè)分化嚴重。在一二線城市商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力仍存，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)利潤不足，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)增速放緩的情況下，過去一年商業(yè)地產(chǎn)日子過得如何？未來商業(yè)地產(chǎn)的前景如何？哪些轉(zhuǎn)型路徑將受追捧？在近日舉行的全國商業(yè)地產(chǎn)年度形勢分析會上，這些問題引發(fā)了業(yè)界人士的熱烈討論。

不“變”就沒有活路

作為商業(yè)地產(chǎn)的一大主戰(zhàn)場，百貨行業(yè)的冷暖，將對商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度產(chǎn)生重大影響。“就2017年的市場形勢來說，百貨業(yè)態(tài)呈現(xiàn)回暖跡象，持續(xù)4至5年的業(yè)績下滑已經(jīng)終止，國內(nèi)很多百貨企業(yè)實現(xiàn)了利潤、銷售雙增長，下滑的趨勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)過來?！北本┩醺儇洠瘓F）股份有限公司發(fā)展部部長曹世斌說。

業(yè)績反轉(zhuǎn)得益于一個字“變”。過去一年，不少傳統(tǒng)商業(yè)從電商的打壓之下慢慢緩過勁來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，新商業(yè)模式層出不窮，行業(yè)內(nèi)部不斷整合洗牌。中國商業(yè)聯(lián)合會、中華全國商業(yè)信息中心主任王耀分析說，百貨店業(yè)績提升的主要原因在于增加了食品銷售，中高端家電、珠寶和化妝品都取得了較好的銷售額，突出了自己的優(yōu)勢品類?！?017年商業(yè)地產(chǎn)市場最大的特點就是變化快，不斷推出新的東西?！?

業(yè)態(tài)的重新組合和商業(yè)項目的升級改造成為2017年商業(yè)地產(chǎn)的重要標簽。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2017年存量改造的商業(yè)項目（包括百貨轉(zhuǎn)型、更名重開、調(diào)整升級等模式）超過30個，略高于2016年，面積主要以3至5萬方為主。比如，北京西單大悅城9層經(jīng)過改造后，推出了首條主題街區(qū)——樣街，召集了塔羅占卜、紋身、二次元手辦、拇指滑板、電競黑科技、網(wǎng)紅奶昔等數(shù)十家潮玩潮酷店鋪，多元化的業(yè)態(tài)組合與開放式的動線設(shè)計，成功吸引了更多年輕顧客。

相對于線上電商的便捷，體驗則成為線下商業(yè)體的重要武器。隨著購物中心內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，家庭體驗式業(yè)態(tài)、親子類業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，電影院、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗、兒童游樂等體驗式業(yè)態(tài)在購物中心里得到了快速發(fā)展。

隨著線上流量增速的放緩，線上線下商業(yè)的聯(lián)系也日益緊密?！爱斍熬€上流量目前已經(jīng)遇到瓶頸，就像飛機沒有油了需要停機坪一樣，線下企業(yè)就是停機坪，現(xiàn)在一些線上企業(yè)收購線下企業(yè)是必然戰(zhàn)略。線下往線上走，線上往線下走，全渠道發(fā)展是目前很多企業(yè)所追求的。”北京物美商業(yè)集團股份有限公司首席運營官于劍波坦言。

三四線城市是未來機會

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的跑馬圈地之后，供大于求和同質(zhì)化已成業(yè)內(nèi)共識。在一、二線城市的購物中心趨于飽和、競爭激烈、成本攀升的背景下，業(yè)內(nèi)認為三、四線城市是未來5至10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的機會，不少發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，也已經(jīng)將目光投向了三四線城市。以萬達為例，2017年開業(yè)的51個項目中，三線及其以下城市開業(yè)的項目多達25個，占比近一半。

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，三四線城市商業(yè)布局和人口情況都是推動其發(fā)展的有利因素。數(shù)據(jù)顯示，目前三四線城市的人口占全國城市人口的53%，但購物中心僅占全國的16.5%。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，三四線城市人口數(shù)量還將增加，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入、消費水平以及對生活品質(zhì)的要求都會隨之增高，這將給三四線城市的商業(yè)開發(fā)提供助力。

“2017年我們收購了大量凱德的購物中心，主要都集中在三四線城市，當前北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)存量已經(jīng)不多了，我們今后發(fā)展會更多關(guān)注具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小！庇×瘓F北區(qū)副總經(jīng)理張楠說。

實際上，新一輪的“跑馬圈地”商業(yè)戰(zhàn)已經(jīng)在三四線城市間打響。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業(yè)、凱德、萬達等商業(yè)地產(chǎn)商旗下大型商業(yè)綜合體項目集中在三四線城市落戶。

雖然三四線城市受到企業(yè)熱捧，但也應(yīng)注意到市場暗藏的風(fēng)險?！笆袌龊艽?，但是利潤很薄。三四五線城市基本沒有專業(yè)開發(fā)商，運營者不懂商業(yè)，做起來非常難。如果管理不夠精細，開發(fā)商就沒有利潤。”寧波太平洋恒業(yè)控股有限公司董事長胡敏杰告訴《經(jīng)濟日報》記者。

不打通金融就沒出路

“地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都在拼銷售，而未來要比持有物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量，從土地供給的情況來看，很多地產(chǎn)項目以后只能持有，要運營好，商業(yè)地產(chǎn)的金融化就是重要出路?！比A潤置地有限公司華北大區(qū)商業(yè)地產(chǎn)管理部運營副總監(jiān)魏嶺表示。

當前，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)的日漸飽和，進入存量時代，而存量商業(yè)地產(chǎn)沉淀了大量的資金，不利于企業(yè)的高速周轉(zhuǎn)，越來越成為企業(yè)規(guī)模化的障礙，一些企業(yè)開始積極探索將成熟的商業(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化管理。甚至有說法認為，商業(yè)地產(chǎn)如果不打通金融就沒出路。

2017年，深圳益田假日廣場資產(chǎn)支持專項計劃（ABS）成立，成為去年首個資產(chǎn)證券化商業(yè)項目；家居巨頭紅星美凱龍(23.720,2.16,10.02%)擬將兩間購物商場證券化，并在中國發(fā)起類REITS計劃；印力首單CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)起設(shè)立；國內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類REITs“中聯(lián)東吳-新建元鄰里中心資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所獲批……

其中，REITS作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要形式，受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的追捧。所謂REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，其通過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有投資周期長，投資規(guī)模大的特點，一般大眾很難參與大型房地產(chǎn)及商場投資，其結(jié)果是房地產(chǎn)投資者及開發(fā)商的集資來源嚴重受限，普通投資者也少了一個重要的投資渠道。高和資本資本市場部高級副總裁王坤表示，中國目前有10萬億規(guī)模的商業(yè)不動產(chǎn)市場，如果將這些存量通過資產(chǎn)證券化的形式增強其流動性，可以幫助企業(yè)更高效地利用資金，一旦推廣開，商業(yè)地產(chǎn)格局會發(fā)生本質(zhì)變化。