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“低開(kāi)一萬(wàn)，五折買(mǎi)四環(huán)”，近日，一則地產(chǎn)廣告引起業(yè)內(nèi)震動(dòng)，南四環(huán)改善型樓盤(pán)中冶德賢公館“驚爆”36000元/平方米超低價(jià)入市，而南四環(huán)沿線樓盤(pán)均價(jià)大多保持在50000元/平方米左右，而京南幾個(gè)地王項(xiàng)目樓面地價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上，低于“面粉價(jià)”的“面包”出爐，自然引發(fā)多方關(guān)注。

房貸與普宅新標(biāo)準(zhǔn)的利好似乎在改善型樓盤(pán)市場(chǎng)并沒(méi)有表現(xiàn)得太過(guò)突出，但相當(dāng)一部分項(xiàng)目賣(mài)得好是毋庸置疑的。經(jīng)過(guò)太多次動(dòng)蕩之后，房企們已然“寵辱不驚”，“走量快跑才是硬道理，市場(chǎng)仍然在混沌中，”一房企操盤(pán)手如是說(shuō)。

市場(chǎng)不輕信利好以價(jià)換量仍是主題

“現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)利好就能決定市場(chǎng)的時(shí)代了，”中冶德賢公館營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人宋翔華在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

位于北京中軸龍脈與南四環(huán)交匯處的德賢公館，被人們認(rèn)為是目前南城在售樓盤(pán)中位置和品質(zhì)最好的，五大公園環(huán)繞，自然景觀自不必說(shuō)，7600億城南行動(dòng)計(jì)劃、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)強(qiáng)勢(shì)助推又使該地塊有很多“故事”可講。8月，項(xiàng)目尚未入市時(shí)，開(kāi)發(fā)商給出的未來(lái)售價(jià)在45000元/平方米左右。那為什么兩大利好相繼推出，價(jià)格卻未水漲船高呢？

宋翔華告訴北青報(bào)記者，當(dāng)初定價(jià)基本是參考周邊房?jī)r(jià)以及預(yù)估未來(lái)地王價(jià)格核算出的，45000元/平方米處于一個(gè)相對(duì)中檔偏高的價(jià)位。而在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，樓市觀望情緒非常濃，不拿出價(jià)格上的誠(chéng)意買(mǎi)房人根本不買(mǎi)賬。由于是純新盤(pán)，定價(jià)空間可以調(diào)整，因此開(kāi)發(fā)商決定開(kāi)盤(pán)時(shí)以36000元-43000元區(qū)間價(jià)格入市。

“36000元/平方米只是起價(jià)，一二層或頂層才有這樣的價(jià)格，朝向、戶型均好的房源價(jià)格大概在41000左右。雖然9月30日房貸新政出臺(tái)，有項(xiàng)目借機(jī)漲價(jià)，但我們認(rèn)為這樣一來(lái)價(jià)格是上去了，但銷(xiāo)售速度會(huì)減慢。樓市經(jīng)歷了一年多的冰封期，存量盤(pán)太多，以價(jià)換量才是硬道理，因此我們決定按照既定價(jià)格入市。”宋翔華說(shuō)。

無(wú)獨(dú)有偶，借著兩個(gè)利好的“東風(fēng)”，望京名盤(pán)臻園順勢(shì)推出一批房源，短短國(guó)慶長(zhǎng)假七天銷(xiāo)售7個(gè)億，終以36億元領(lǐng)跑前三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售榜單。而在這七天之中，價(jià)格也未見(jiàn)明顯漲幅。

經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)也迎來(lái)小高潮。十一期間龍湖好望山實(shí)景園開(kāi)放，吸引了3000多位意向客戶到場(chǎng)，單日認(rèn)購(gòu)9套，而價(jià)格一直保持新政前水平。龍湖北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王勐表示，隨著市場(chǎng)小高潮的到來(lái)，他們正在準(zhǔn)備今年最后一次加推。

雖然受益最大改善盤(pán)未漲價(jià)原因

據(jù)專(zhuān)家介紹，此次房貸新政最大的受益者，是購(gòu)買(mǎi)第二套房的家庭，即所謂首次改善型需求。此前，第二套房首付要六成，貸款利率至少上浮20%，現(xiàn)在首付降到三成，貸款利率最低可以到基準(zhǔn)利率的70%（能夠執(zhí)行還要看銀行方面）。如果順利執(zhí)行的話，其中的差價(jià)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了20%。

但大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士，包括很多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為樓市不會(huì)就此全面逆轉(zhuǎn)，2009年的暴漲難以實(shí)現(xiàn)。

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，主要原因在于：其一，宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，此次利好本質(zhì)上還是要保護(hù)整體經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)商只是再次搭上便車(chē)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)很難一枝獨(dú)秀。

其二，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)仍然是去庫(kù)存。

其三，現(xiàn)在買(mǎi)房的投資成本遠(yuǎn)高于2009年，而且房產(chǎn)稅仍“虎視眈眈”提醒著人們，別最終買(mǎi)得起房卻養(yǎng)不起。

借利好漲價(jià)？開(kāi)發(fā)商玩不起的賭局

“別看國(guó)慶期間沒(méi)漲價(jià)，只是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有緩過(guò)勁來(lái)，未來(lái)一定會(huì)隨行就市。趕緊出手，沒(méi)看很多公司已經(jīng)發(fā)內(nèi)部文件，要求調(diào)整價(jià)格嗎？”某售樓處銷(xiāo)售員在向前來(lái)咨詢的買(mǎi)房人進(jìn)行“政策指導(dǎo)”。

就在國(guó)慶期間，網(wǎng)上轉(zhuǎn)了一些所謂的“房企文件”，有幾家全國(guó)知名房企宣布即將漲價(jià)。此事引起買(mǎi)房人猜測(cè)，認(rèn)為2009年房?jī)r(jià)暴漲的一幕將再現(xiàn)，后來(lái)雖經(jīng)證實(shí)是假消息，但恐慌情緒卻再度蔓延。

的確，有一些“性急”的開(kāi)發(fā)商醞釀漲價(jià)，賭2014年10月以后的樓市，會(huì)像4萬(wàn)億救市之后的2009年那樣猛然暴漲。但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要任務(wù)是去庫(kù)存，暴漲的可能性不會(huì)超過(guò)10%。很多購(gòu)房者還在猶豫觀望，開(kāi)發(fā)商一宣布漲價(jià)，將會(huì)徹底寒了買(mǎi)房人的心。

“其實(shí)，房貸新政和普宅標(biāo)準(zhǔn)降低實(shí)際對(duì)樓市的影響并沒(méi)有想象中那么大。目前改善型人群，尤其是首次改善者數(shù)量就那么多，而樓盤(pán)的供給量太大，供需比基本平衡，市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大動(dòng)蕩，倒是限購(gòu)如果一旦解禁，那才是真正報(bào)復(fù)性反彈的開(kāi)始。