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2017年，盡管各地“限售”等樓市調(diào)控政策不斷加碼，但碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家房企的銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，銷售金額突破5000億元，令市場(chǎng)為之側(cè)目。與此同時(shí)，這一年百億房企也大幅擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)集中度已經(jīng)超過(guò)60%。這種格局下，房企競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。有分析認(rèn)為，2018年熱點(diǎn)城市限價(jià)政策不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總規(guī)模較2017年將小幅微降。

16家房企已邁入“千億俱樂(lè)部”

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2017年度房企業(yè)績(jī)排行榜》顯示，根據(jù)監(jiān)測(cè)，5000億以上房企達(dá)到三家，分別是碧桂園、萬(wàn)科、恒大；而1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對(duì)應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為13家、24家、77家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)；而300-500億、100-300億陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。

本輪調(diào)控周期內(nèi)，熱點(diǎn)一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減，二線、三四線城市成交占比提升。50家百億代表企業(yè)二線及三四線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長(zhǎng)5.4個(gè)百分點(diǎn)和1.0個(gè)百分點(diǎn)，一線城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

拿地方面，百億級(jí)房企今年大力補(bǔ)倉(cāng)，全力以赴規(guī)模之戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，50家百億代表房企2017年招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%；拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%。由于一線城市的土地供應(yīng)日漸稀少，且出讓條件愈趨嚴(yán)苛，2017年拿地城市重心明顯由一二線城市向三四線城市下沉。

值得一提的是，轉(zhuǎn)型謀變已成為房企運(yùn)營(yíng)常態(tài)，大部分主流開發(fā)商選擇多元化業(yè)務(wù)拓展，同時(shí)積極嘗試持有型經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，如長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等。

去年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“家家都要沖擊千億”的現(xiàn)象，除了已經(jīng)跨過(guò)千億門檻的16家房企，已有約50家房企號(hào)稱要沖擊千億規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，千億房企在2018年將進(jìn)一步擴(kuò)容，或增至29家。

房企扎堆拼搶，三四線樓市已現(xiàn)隱憂

不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局在2017年得到深化，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，規(guī)模的擴(kuò)張，尤其是在千億臺(tái)階之上，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)更容易形成資源集聚效應(yīng)，從2017年的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步向品牌房企集中，未來(lái)中小房企與品牌房企分化發(fā)展格局愈加明顯。

“有越來(lái)越多的50強(qiáng)房企進(jìn)入三四線城市，已經(jīng)找不到一個(gè)真正的藍(lán)海讓房企去耕耘。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱如是評(píng)價(jià)當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)格局。

房企屢屢沖擊規(guī)模的背后，是行業(yè)集中度的提升以及房企分化格局的進(jìn)一步顯現(xiàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，去年房企銷售排行榜中，排名第5的保利地產(chǎn)銷售額為3150.1億元，排名第10的華潤(rùn)置地銷售額為1512億元。對(duì)比2015年的房企銷售排行榜，第5和第10分別是中海地產(chǎn)的1492.3億元、華夏幸福的725.1億元。這意味著，前5、前10房企的門檻，兩年時(shí)間里都提高了一倍。

在2018年，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高，前4強(qiáng)房企的銷售規(guī)模合計(jì)將達(dá)到3萬(wàn)億元，較2017年大幅提升；前10強(qiáng)房企的銷售規(guī)模合計(jì)將占整個(gè)市場(chǎng)的35%；前30強(qiáng)房企的銷售規(guī)模合計(jì)將占整個(gè)市場(chǎng)約50%的份額，“前30強(qiáng)想要邁入到前10強(qiáng)，前10強(qiáng)想要邁入到前5強(qiáng)，在2018年，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。”

據(jù)悉，去年三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，成交量一度大漲。但丁祖昱指出，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)隱憂，例如，南通、佛山等地房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的渠道傭金比例較高、非本地客戶比例上升，這意味著很多房企在三四線城市的項(xiàng)目需要從外地導(dǎo)客。

趨勢(shì)：今年房地產(chǎn)主體政策收緊趨勢(shì)不變

中國(guó)指數(shù)研究院的《報(bào)告》認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

對(duì)于2018年房地產(chǎn)的發(fā)展，《報(bào)告》認(rèn)為，房地產(chǎn)短期調(diào)控不會(huì)放松，同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)加快，2018年調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，預(yù)計(jì)2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

需求方面，預(yù)計(jì)2018年是本輪房地產(chǎn)周期的調(diào)整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%。

供應(yīng)方面，全國(guó)新開工將呈現(xiàn)中低速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年增幅在4.5%~6.5%之間。企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期處于觀望態(tài)度，補(bǔ)倉(cāng)意愿不大，拿地投資將有所減少，測(cè)算房地產(chǎn)投資增速在5.1%~7.1%之間。價(jià)格方面，受銷售回落和調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)全年保持穩(wěn)定。