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12月23日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總基調(diào)與去年沒有實(shí)質(zhì)變化，其中的最大亮點(diǎn)在于棚改規(guī)劃。它直接激發(fā)出多位分析師對(duì)于明年三四線城市房地產(chǎn)的樂觀預(yù)期。

會(huì)議提出的棚改要求超出了市場(chǎng)預(yù)期——會(huì)議強(qiáng)調(diào)扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，提出2018年棚改目標(biāo)580萬套，較此前市場(chǎng)預(yù)期多了16%。

與去年末住建部會(huì)議關(guān)于支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存”表述相比，本次會(huì)議刪除了防泡沫的表述。

同時(shí)，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)做好部分三四線城市和縣城的去庫存工作，明確提出滿足首套剛需、支持改善需求。

對(duì)此，多位分析師認(rèn)為，依照這次會(huì)議關(guān)于棚改和三四線城市房產(chǎn)庫存的表述，不必對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)過于悲觀。

棚改助推三四線城市房?jī)r(jià)？

本次會(huì)議關(guān)于棚改的表述著實(shí)令人意外。

今年5月，國(guó)務(wù)院曾計(jì)劃未來三年開展1500萬套棚改。以此推算，市場(chǎng)對(duì)于2018-2020年的年均棚改預(yù)期是500萬套。

由于棚改貨幣安置在2017年對(duì)三、四線城市商品房銷售數(shù)據(jù)拉動(dòng)效應(yīng)顯著，考慮到未來三年棚改規(guī)模下降，市場(chǎng)普遍預(yù)期三、四線城市商品房銷售會(huì)出現(xiàn)大幅回落。

然而，本次住建部公布2018年棚改套數(shù)580萬套，較市場(chǎng)預(yù)期足足高出了16%。同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)2018年“部分三四線城市和縣城繼續(xù)去庫存”。

對(duì)此，東北證券(000686,股吧)分析師高建團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，棚改的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到“托底”的作用。2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將是“穩(wěn)”字當(dāng)先，市場(chǎng)對(duì)明年房地產(chǎn)調(diào)控政策不確定性的擔(dān)憂會(huì)逐漸平復(fù)。

平安證券分析師楊侃表示，棚改計(jì)劃超出市場(chǎng)預(yù)期提振三四線樓市信心，預(yù)計(jì)將小幅提振明年三四線房產(chǎn)銷售。疊加本次會(huì)議相對(duì)緩和的表述，該團(tuán)隊(duì)上調(diào)2018年商品房銷售面積增速至-5%（+2%），上調(diào)2018年新開工增速至2%（+2%）。

川財(cái)證券分析師宋紅欣團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，此番會(huì)議表態(tài)將推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)于棚改貨幣化比例的過度悲觀預(yù)期向上修正，2018年三、四線城市的銷售數(shù)據(jù)依然有較強(qiáng)支撐。預(yù)計(jì)后續(xù)政策將從全面調(diào)控轉(zhuǎn)向分類調(diào)控，政策風(fēng)向改變后，后續(xù)地產(chǎn)板塊也有望迎來估值修復(fù)。