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高速行進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)終于有了放緩跡象。日前，克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2017年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP100》顯示，三季度銷售增速相較二季度有所放緩，但前三季度仍然是較快的增長速度。不過各梯隊表現(xiàn)不一，TOP100房產(chǎn)商集中度越來越高，占所有銷售金額的50%左右；而排名20-30位房企的上漲幅度尤其明顯，基本增長了91%，值得注意的是，這批企業(yè)大部分都提出了未來兩到三年沖刺千億的計劃。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，銷售額沖千億，對于任何一家房企而言，都是一個里程碑。未來企業(yè)集中度不斷上升、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)格局下，規(guī)模房企的優(yōu)勢正在進(jìn)一步凸顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)不少房企都已制訂了千億計劃。新城、旭輝在今年極有希望突破千億，中南、陽光城、泰禾、融信等企業(yè)距離千億也已不遠(yuǎn)。金茂、佳兆業(yè)、禹洲等企業(yè)也在謀劃三年沖擊千億，福晟集團(tuán)更是提出了2016年至2025年10年銷售目標(biāo)收入累計要達(dá)到1.38萬億。

安信證券首席地產(chǎn)行業(yè)分析師陳天誠卻指出，房企市占率提升過程是不是伴隨有質(zhì)量的提升，以及對居民的住房條件和對產(chǎn)品服務(wù)的提升同樣值得關(guān)注。

集中度的質(zhì)量

陳天誠提到，近兩年，中國龍頭房企的市占率上升飛快，目前無論TOP10還是TOP5已經(jīng)和美國頂峰接近，進(jìn)一步上升的空間有限，龍頭格局或已定型。

他認(rèn)為，決定房企在投資者眼中好壞的關(guān)鍵是三個因素：公司獲得股東回報ROE的高低、ROE的持續(xù)性與ROE的確定性。比如萬科19%的ROE維持多年，公司必然要實現(xiàn)相對高的風(fēng)險回報，8%的風(fēng)險溢價估算合理估值是14倍；華夏幸福也有超高的ROE回報，它能在資本市場獲得資金熱捧，這對于企業(yè)發(fā)展是很重要的一個方面。因此，陳天誠更為推崇企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的盈利能力對企業(yè)的規(guī)模促進(jìn)才是有效的，而且是比較穩(wěn)定的。“而不是說今年拿了幾塊地，賣了之后今年銷售很好，過了幾年調(diào)控比較厲害，波動就比較厲害。要考慮是利潤驅(qū)動還是規(guī)模驅(qū)動”。

以美國目前新房交易量1.2萬億人民幣來看，基本上國內(nèi)一家大房企的銷售額就能達(dá)到全美國新房交易額全年的營業(yè)額。因此，陳天誠認(rèn)為，千億房企規(guī)模要看最終的市占率，他提出行業(yè)長周期是向下的，而在這種市場里，具備競爭實力或規(guī)模效應(yīng)的房企，市場認(rèn)同度就會非常高，ROE可能也比較穩(wěn)定。再看美國，1-10名房企份額維持在25%左右，最高達(dá)到30%；1-20名維持在35%左右，1-50名維持在50%左右，此后市場份額變得非常小。而國內(nèi)房企市場提升速度非?？欤ツ甑譚OP10的市占率只有10%，今年到了29%，基本已是全美最高的水平。

但需要警惕的是，“一味講究市占率和規(guī)模，整個產(chǎn)品的質(zhì)量卻沒有得到同等的重視。”陳天誠說，房企市占率提升過程是不是伴隨質(zhì)量的提升，對整個居民的住房條件以及對整個產(chǎn)品服務(wù)的提升，都舉足輕重。

此外，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)行情的上漲，有企業(yè)大膽加杠桿、追求規(guī)模的因素。在發(fā)展的某個時期，房企規(guī)模擴(kuò)張毋庸置疑，但更重要的是在此過程中，房企需要思考，如何在行業(yè)中持續(xù)獲得經(jīng)營的壁壘或者護(hù)城河，作為長期的策略支撐。

千億將成“小目標(biāo)”

對于行業(yè)發(fā)展趨勢，丁祖昱表示2017年千億房企陣營可能將擴(kuò)容至16家。而中長期他認(rèn)為，企業(yè)規(guī)模增長速度將進(jìn)一步提升，千億會成為小目標(biāo)，2020年千億企業(yè)將達(dá)30家。

基于此，中南置地副總裁唐曉東概括道：天花觸頂，優(yōu)勝劣汰；分化時代，二八法則；戰(zhàn)略趨同，唯變所適；諸侯爭雄，千億門檻。他明確指出中南也將千億目標(biāo)納入時間段。

而隨著房企沖千億目標(biāo)的不斷接近，規(guī)模與利潤之間的矛盾也會不斷凸顯。“一開始咱們資本界的同事就講規(guī)模跟利潤的矛盾體，的確如此。”融信中國品牌營銷中心總經(jīng)理張文龍如是表示。唐曉東也認(rèn)為，行業(yè)增長，估值下降，這其實并不矛盾，既做規(guī)模又拿利潤很難，很少有企業(yè)魚與熊掌兼得。

基于沖千億的目標(biāo)來制定戰(zhàn)略必定包含諸多核心因素，在易居中國控股公司執(zhí)行總裁張燕看來，其包括投資戰(zhàn)略落地、運營管控、風(fēng)控機(jī)制建立、融資渠道搭建、人才梯隊激勵機(jī)制等，組合在一起，才形成了沖千億甚至更大目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。

福晟集團(tuán)董事、高級副總裁郭國強(qiáng)認(rèn)為，打造自身的核心優(yōu)勢至關(guān)重要，福晟的核心優(yōu)勢就是拿地王牌軍——福晟飛虎隊，借此讓福晟成為中國房地產(chǎn)并購能力的季軍。

禹洲地產(chǎn)對于實現(xiàn)千億目標(biāo)也制定了戰(zhàn)略計劃，公司執(zhí)行總裁蔡明輝表示，“一方面抓好內(nèi)部成本控制，保證禹洲在資本市場上低波動、高毛利率；另一方面則會在布局上加大一二線城市及周邊輻射城市投資力度。”

張文龍表示，融信在投資發(fā)展會相對聚焦七個城市群，建立合作共贏機(jī)制，并且更加重視收購。

丁祖昱建議道，房企戰(zhàn)略制定可參考、可借鑒，但不可照搬；順勢而為還是逆勢而上，需結(jié)合時勢、市場和客觀條件謹(jǐn)慎定奪；誰能平穩(wěn)走過這一段環(huán)境相對復(fù)雜、競爭比較激烈的階段，誰就會走得更快更好。“未來不在于一定要走和碧桂園、萬科、恒大一樣的路，要走出屬于自己的那條路才更重要”。