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過去幾年要說最賺錢的方式，炒房算一種，但如今這一切都變了。近幾個(gè)月，國家大力支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，屢屢把租房推上話題的風(fēng)口浪尖。而這幾天，住房租賃市場(chǎng)又發(fā)生了幾件大事，條條與你息息相關(guān)。

京東也來了！正式進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)

今天（10月24日）下午，京東將針對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)召開新聞發(fā)布會(huì)，屆時(shí)將有望披露詳細(xì)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

10月20日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布“北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的比選結(jié)果公告”，公告顯示：北京京東尚科信息技術(shù)有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司全資控股，這意味著，京東將成為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)，拿到了進(jìn)軍住宅租賃市場(chǎng)的入場(chǎng)券。

在此次進(jìn)入房產(chǎn)租賃市場(chǎng)前，京東的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)悄然啟動(dòng)。曾在采訪曾透露稱，京東房地產(chǎn)的定位既不是開發(fā)商也不是買家，而是服務(wù)商。換言之，京東要做的是房地產(chǎn)電商，并不會(huì)涉及房地產(chǎn)開發(fā)。具體而言，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域后，京東會(huì)從新房入手，未來向二手房、租房、文旅地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的組合一方面說明電商看好住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，另一方面也預(yù)示著購房、租房模式的轉(zhuǎn)變。如果未來買房、租房變成了網(wǎng)上購物的形式，可以租房能免押金，房租按月結(jié)算，還能給房東打分。

同時(shí)，加強(qiáng)網(wǎng)上監(jiān)管力度，購買的信用度會(huì)更高，消費(fèi)者的利益也會(huì)更有保障。

房企首單租賃住房REITs落地

10月23日，央企保利地產(chǎn)（600048.SH）聯(lián)合中聯(lián)基金共同實(shí)施的租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審議通過，成為國內(nèi)首單租賃住房REITs。這將意味著，租賃住房資產(chǎn)證券化在我國有了不錯(cuò)開端。

REITs是什么意思?

不動(dòng)產(chǎn)投資信托英文簡(jiǎn)稱。是一種類似共同基金，但投資標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具。特點(diǎn)是信托之主要收入來自租金, 而信托亦需要將未來絕大部份的盈余用作派息。正因如此，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的派息率遠(yuǎn)高於巿面一般股票。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，這單產(chǎn)品是保利集團(tuán)在住房租賃領(lǐng)域的首單試水，“REITs”也將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

這單產(chǎn)品的成功落地，還驗(yàn)證了以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)的可行性，為今后市場(chǎng)上更多的租賃住房資產(chǎn)證券化發(fā)行提供了參考樣本。

相關(guān)人士表示，保利租賃住房REITs，是目前國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，這單產(chǎn)品有助于解決房企對(duì)租賃住房投資回收周期過長(zhǎng)的擔(dān)憂。同時(shí)打通資本市場(chǎng)，對(duì)房企實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)更多房企加大租賃住房投資，增加房源供給的信心和動(dòng)力。

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租購并舉的住房制度正在加速推進(jìn)，以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場(chǎng)，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)將是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

山東、深圳出臺(tái)住房租賃政策

10月20日，山東省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，明確要建立租購并舉的住房制度，重點(diǎn)提出多渠道增加租賃住房供應(yīng)。此前，深圳市政府辦公廳于18日也正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。從中央到地方，各級(jí)政府大力推動(dòng)，打開住房租賃萬億級(jí)的市場(chǎng)大門。

山東：允許“廠改租” 租房可落戶

首先是盤活存量住房。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)收購、長(zhǎng)期租用、受托經(jīng)營(yíng)閑置住房、庫存商品住房、公寓等，用作租賃房源。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造、審批合格后出租。

其次是允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房；鼓勵(lì)住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。

此外，還允許適當(dāng)新建租賃住房。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)在新建商品住宅項(xiàng)目自持一定面積住房用于租賃，支持濟(jì)南、青島等人口凈流入的大中城市爭(zhēng)取開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

深圳：開展“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)

深圳提出，每區(qū)至少開展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)。深圳《實(shí)施意見》提出引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)模化租賃，要求各區(qū)政府至少要組織開展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作（有條件的區(qū)可以街道為單位開展試點(diǎn)工作），引導(dǎo)各原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質(zhì)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關(guān)規(guī)定的“城中村”，改造成租賃住房并對(duì)外長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。

此外，還允許商業(yè)用房改建為租賃住房。深圳《實(shí)施意見》從優(yōu)化空間資源著手，提出在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的住房?jī)H限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。

剛租賃將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主角

先看看國家統(tǒng)計(jì)局公布的三季度以及9月份的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

2017年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1-8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。9月末，商品房待售面積61140萬平方米，比8月末減少1212萬平方米。其中，住宅待售面積減少938萬平方米，辦公樓待售面積減少67萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少138萬平方米。

總體上前三季度房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但基本延續(xù)了今年以來整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策以及貨幣政策的指引下，去庫存仍是主基調(diào)。

很多人就在想，接下來是不是房?jī)r(jià)就要大跌了？

答案，當(dāng)然不是。至于房?jī)r(jià)走勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，價(jià)值決定價(jià)格，人們對(duì)房子的需求只能影響價(jià)格。在“房住不炒”的思想下和長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控策略下，未來的房?jī)r(jià)并不會(huì)沿著之前大漲趨勢(shì)走下去。

看到這肯定會(huì)有人問，說來說去房?jī)r(jià)就是不會(huì)下跌，普通老百姓這么多，又不是每個(gè)人都能買得起房，買不起房的人該怎么辦？

不用擔(dān)心，這個(gè)問題政府已經(jīng)想到了，就是我們上面提到租購并舉的住房制度，房地產(chǎn)的未來必將是租賃主導(dǎo)！

上半場(chǎng)嚴(yán)打炒房客，調(diào)控房?jī)r(jià)，下半場(chǎng)主攻房屋租賃，目前全國二十多個(gè)熱點(diǎn)城市已近相繼出臺(tái)了租賃住房政策。

相信未來會(huì)有大量規(guī)范化的租賃房源入市，租金更加透明規(guī)范，租房的體驗(yàn)會(huì)有質(zhì)的飛躍。另外，據(jù)媒體報(bào)道，我國第一部住房租賃行政法規(guī)即將出爐，可以肯定的是在政策強(qiáng)力支持下，房屋租賃行業(yè)前景廣闊。

目前我國租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元，需求將大幅增加，與其它國家成熟市場(chǎng)相比，無論租賃人口還是整體租賃市場(chǎng)規(guī)模都有較大的發(fā)展空間。而且，隨著政策的落地，老百姓也感受到了真正的利好。

7月到9月一線城市租房市場(chǎng)從租房人數(shù)到租金均有下降，其中，7月北京平均租金3225元，9月平均租金2850元，下降幅度近12%，上海的租金變化較小，3個(gè)月僅下降了不到7%。

相信通過一系列長(zhǎng)效機(jī)制，一線城市及部分熱點(diǎn)二三線城市的住房問題會(huì)得到改善，老百姓都有所住并住得舒心！

未來哪是住房租賃主戰(zhàn)場(chǎng)？

一線城市將占據(jù)租賃市場(chǎng)最大份額

一線城市是租賃市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)，將占據(jù)市場(chǎng)最大部分的份額。目前一線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模在全國的占比為28%，遠(yuǎn)超二線城市。一線城市因其無與倫比的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)質(zhì)的公共資源，聚集了大量的流動(dòng)人口，存在并將持續(xù)存在巨大的租賃市場(chǎng)。

值得注意，一線城市紛紛在未來土地供應(yīng)計(jì)劃中增加了租賃用地、住房的供給。綜合比較北、上、廣三地的政策，上海租賃住房的供應(yīng)比例最高。此外，北京和上海還分別規(guī)定了未來新建住房中租賃類的占比，從絕對(duì)量和相對(duì)量?jī)蓚€(gè)維度分別劃出底線，政策力度可謂空前。

一線城市的土地供應(yīng)計(jì)劃中都增加了租賃用地/住房的供給

中國一線城市租賃人口及租賃市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）一線城市，未來存在2倍以上發(fā)展空間。據(jù)測(cè)算，目前上海、北京、深圳的租賃市場(chǎng)規(guī)模分別為1168、1054、930億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發(fā)達(dá)國家的一線城市，存在2倍以上的發(fā)展空間。從租賃人口來看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規(guī)模要小于北京、上海，但由于其租賃人口占比遠(yuǎn)高于北京上海，因此其總租賃人口仍是北京上海的約3倍。由此看來，未來一線城市將是當(dāng)之無愧的租賃市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)。

二線城市租賃市場(chǎng)增長(zhǎng)空間廣闊

未來十年二線城市將迎租賃市場(chǎng)的大繁榮，品牌公寓公司積極搶占二線城市市場(chǎng)。

我國2020年、2030年二線城市的租賃市場(chǎng)規(guī)模分別將達(dá)0.4、1.1萬億，其市場(chǎng)份額將分別達(dá)到22%、27%，較目前18%的市場(chǎng)份額提高了50%，因此二線城市將是租賃市場(chǎng)的主要增量市場(chǎng)，也是租賃行業(yè)最大的機(jī)遇所在。

從我們持續(xù)跟蹤的品牌公寓公司的布局情況來看，這兩年二線城市已成為其重點(diǎn)開拓、快速搶占市場(chǎng)份額之所在，未來得二線城市者才有繼續(xù)在租賃這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)中拼殺的資本。

考慮到租金水平的差異，以及流動(dòng)人口數(shù)量大，16個(gè)擁有活躍租賃市場(chǎng)的二線城市，分別為：東莞、天津、蘇州、鄭州、佛山、杭州、廈門、武漢、寧波、成都、南京、重慶、無錫、大連、青島和溫州。

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