近幾年,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的一個突出特點就是分化現(xiàn)象明顯,一些一線城市和熱點二線城市土地有限、人口和經(jīng)濟(jì)集聚,并在一些非理性投資投機(jī)因素的作用下,房價漲得很快;而三四線城市,因為過去住宅建設(shè)得比較多,存在較大庫存。寧吉喆表示,因此,針對一二線城市和三四線城市之間的分化形勢,對大城市特別是一線城市和熱點二線城市,房價只要漲得過快,政府都會因地制宜、因城施策,從需求和供給等方面采取措施。
三四線城市樓市價格增幅趕超
三四線樓市基本面發(fā)生的變化,也體現(xiàn)在近期全國重點三四線城市去庫存周期或存銷比等數(shù)據(jù)上。觀察2010年以來的數(shù)據(jù),除個別月份波動外,三四線城市的存銷比總體上是高于一二線城市的,但經(jīng)過近8年的市場調(diào)整,當(dāng)前三四線城市該指標(biāo)和一二線城市相趨近,總體上都為10個月左右的水平。各類城市之間的去化周期差異在減少,市場分化的特征不斷減弱,從側(cè)面也體現(xiàn)了去庫存的戰(zhàn)略是積極有效的;相比過去偏高的水平,當(dāng)前三四線城市的去庫存周期數(shù)據(jù)已經(jīng)降低至歷史最低點;此外,從國家統(tǒng)計局的全國70城房價指數(shù)也可以看出,有的三四線城市的價格增幅甚至趕超了一二線城市。
2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景預(yù)測報告表明,三四線城市樓市以上種種變化,我們可以通過需求因素、政策措施、城市發(fā)展情況三方面進(jìn)行分析。
第一是需求因素影響。三四線城市的房地產(chǎn)項目從過去的燙手山芋變?yōu)橄沭G餑,自然有需求增長的刺激。此類需求包括:城鎮(zhèn)化概念下的新市民購房需求、棚改和舊改下的剛性購房需求、本地較為合理的改善型購房需求、外溢的夾帶投資投機(jī)屬性的購房需求等。此類需求釋放,容易帶來房源的加快去庫存。第二是政策措施作用。以上海周邊的典型城市浙江海寧為例,此類城市過去是非熱點購房區(qū)域,但現(xiàn)在在周邊城市包括上海、杭州、嘉興、嘉善等城市購房政策相對緊的情況下,海寧的購房政策反而顯得寬松了,這個時候再憑借一些城際鐵路等概念,樓市容易火爆。這種作用在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市中表現(xiàn)尤為明顯。第三是城市發(fā)展情況變化。三四線城市現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施在不斷改善,最典型的就是高鐵和地鐵在不斷建設(shè),所以有類似概念的城市,其實城市的居住價值和投資價值都在快速上升,這也會帶來市場交易的活躍。
過去的十年,我們一直把三四線城市的樓市定義為“丑小鴨”,而現(xiàn)在通過部分城市的發(fā)展情況可以看出,“丑小鴨”已經(jīng)“脫胎換骨”展示出了“白天鵝”的動人一面。當(dāng)然有些“白天鵝”過于招搖,自然要出臺政策管一管,不能讓其透支過多的概念,因為城市成長一步到位反而是有害的。
去庫存后房價上漲超出預(yù)期
“三四線城市庫存減少后,房價上升的趨勢就愈發(fā)明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端表示,目前,三四線城市去庫存任務(wù)基本完成,在后續(xù)庫存明顯減少的情況下,三四線城市房價的上漲已經(jīng)超出預(yù)期。
可以看到,根據(jù)國家統(tǒng)計局近期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,同比漲幅最明顯的城市均為三四線城市,包括湖州、溫州、徐州、贛州、衢州市、滄州市、漳州市、嘉興等城市。為何這些城市房價有所上漲?易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端說,很多三四線城市的人口規(guī)模都比較大,在所在省份屬于經(jīng)濟(jì)實力排名前五的城市。一些有投資需求的炒房客,很容易被這些信息誤導(dǎo)盲目進(jìn)入樓市。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,8月份以來,三四線城市調(diào)控政策頻發(fā)加碼。一方面,政策能夠抑制炒房者盲目入市;另一方面,資金不會盲目進(jìn)入樓市,對于培養(yǎng)三四線城市的發(fā)展有積極的作用。
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