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在一系列房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”下，市場(chǎng)分化首次出現(xiàn)逆向趨勢(shì)，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而三四線城市卻風(fēng)景獨(dú)好，房?jī)r(jià)與成交量雙雙上漲。下半年政策驅(qū)動(dòng)下的三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增長(zhǎng)嗎？房地產(chǎn)調(diào)控又將走向何方？

樓市分化現(xiàn)逆向趨勢(shì)

6月，北京、上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而洛陽(yáng)、蚌埠、北海等三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)。

京滬房?jī)r(jià)下跌15個(gè)熱點(diǎn)樓市全部回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.8至5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新房?jī)r(jià)格漲跌不一，其中北京上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降幅度分別為0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)，但廣州卻環(huán)比上漲0.5%，深圳持平。

二手房?jī)r(jià)格方面，一線城市同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落，6月份比5月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、深圳紛紛環(huán)比下滑，廣州上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)一線及熱點(diǎn)二線城市的降溫趨勢(shì)還將延續(xù)，但總體幅度波動(dòng)不大。

據(jù)此前媒體報(bào)道，北京、上海二手房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)在環(huán)比上，確實(shí)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌局面，房東調(diào)低售價(jià)成為較為普遍的現(xiàn)象。但是，跌價(jià)幅度卻較小，區(qū)域內(nèi)調(diào)價(jià)房源的調(diào)價(jià)力度多在2%-5%之間，10%以上的調(diào)價(jià)幅度僅為少數(shù)房源。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的前半段，起關(guān)鍵作用的是部分熱點(diǎn)地區(qū)的限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策。后半段起關(guān)鍵作用的因素，將轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判刨J與流動(dòng)性緊縮。

一線城市個(gè)人房貸收緊已成不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳上半年的個(gè)人購(gòu)房貸款僅投放了其2016年全年的30%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照銀行放貸規(guī)律，年底時(shí)銀行信貸額度會(huì)緊張，預(yù)計(jì)下半年房貸額度會(huì)更加緊張。

三四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲交易量占全國(guó)70%以上

相比一二線城市，三四線城市的樓市猶如現(xiàn)今的天氣一般火熱。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市房?jī)r(jià)接近全面上漲。6月份，70大中城市中，新建商品房住宅漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過(guò)或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線城市。其中，洛陽(yáng)、蚌埠、北海三個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快，逾2%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。

6月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量相比5月份也有所增加。數(shù)據(jù)還顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格中，60座城市環(huán)比上漲，5月為56座；中國(guó)6月70座城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，5月為69座上漲。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，在當(dāng)前政策管控下還是有部分城市房?jī)r(jià)在抬頭，這和部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有關(guān)。

近日，穆迪發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》報(bào)告稱，三四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)第7個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，銷量占全國(guó)市場(chǎng)比重目前已保持在77%～90%之間。也就是說(shuō)三四線城市地產(chǎn)銷售接棒一二線城市正在如火如荼進(jìn)行中。

不過(guò)，對(duì)于三四線城市樓市熱銷能持續(xù)多久，是否會(huì)招致樓市調(diào)控政策的收緊，市場(chǎng)存在疑慮。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政策力度和范圍越來(lái)越大，特別是房貸利率和額度的持續(xù)不斷收緊，將對(duì)受調(diào)控城市的房地產(chǎn)交易量形成較大影響，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。在三四線城市，雖然決策者推出了新一輪棚戶區(qū)改造計(jì)劃，這在一定程度上可能對(duì)三四線城市去庫(kù)存和房地產(chǎn)投資起到托底作用，但這仍不能阻止下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣持續(xù)回落的趨勢(shì)。

多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)增速放緩

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)放緩

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1～5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.8%。

1～6月份，房屋新開(kāi)工面積85720萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積61399萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏表示，從去年以來(lái)，中國(guó)開(kāi)始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，有兩個(gè)重點(diǎn)，一是抓一線和二線熱點(diǎn)城市的控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的工作，第二是抓三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。這一輪調(diào)控跟以往的調(diào)控在方式上是不同的，采取了分類指導(dǎo)、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。

四項(xiàng)房貸指標(biāo)同步回落

央行數(shù)據(jù)表示，房貸四項(xiàng)指標(biāo)同步增速回落。

一是房地產(chǎn)貸款余額增速回落。今年6月末，房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額20.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%，比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

二是房地產(chǎn)貸款增量占比下降。上半年房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

三是個(gè)人住房貸款抵借比率降低。

四是個(gè)人住房貸款期限縮短。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘表示，“房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，個(gè)人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

房地產(chǎn)調(diào)控走向何方？

人民日?qǐng)?bào)日前刊發(fā)評(píng)論稱，樓市調(diào)控不會(huì)虎頭蛇尾。

文章稱，“‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’已經(jīng)成為全社會(huì)共識(shí)，樓市調(diào)控政策恰恰是針對(duì)炒房需求所做的必要調(diào)整。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題從根本上看源于城鎮(zhèn)化過(guò)程中“人口過(guò)度集中在大城市”帶來(lái)的不均衡。隨著一線城市周邊城市群的發(fā)展及諸多二線城市的崛起，這種不均衡有望得以緩解，但這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。因此，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立之前，中國(guó)仍將堅(jiān)持因城施策的分類調(diào)控，不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾。

近日召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)議上，有關(guān)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿的觀點(diǎn)被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。而銀監(jiān)會(huì)方面亦多次指出，防控金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面就是防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。亦因此，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸被明顯收緊。

這意味著去杠桿防泡沫仍是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控主旋律，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恐怕很難保持上半年的熱鬧行情。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動(dòng)，對(duì)熱點(diǎn)城市維持嚴(yán)厲，市場(chǎng)需求在政策高壓下將趨于觀望，成交同比回落態(tài)勢(shì)延續(xù)；政策驅(qū)動(dòng)下的三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對(duì)總體銷售形成一定支撐