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8月31日，摩根大通亞太地區(qū)副主席李晶在接受澎湃新聞采訪時表示，三四線城市樓市在過去一段沒有跑贏一線城市，但目前來一些資金已經(jīng)轉(zhuǎn)向了三四線城市。此外，李晶表示，政府目前正限制跟娛樂、房地產(chǎn)相關(guān)的對外直接投資活動，很多公司要考慮一下他們的投資是不是符合政策。盡管人民幣匯率趨于穩(wěn)定，政府對于海外投資的政策并不會因此放松。

房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是個周期性市場，有升就有降

李晶說，2017年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)很好，盡管一些地方政府采取了限購為主導(dǎo)的調(diào)控政策，導(dǎo)致現(xiàn)在國內(nèi)市場不像前一段時間那么火熱，但大家投資的熱情卻從特別大的一線城市，轉(zhuǎn)到三四線城市。

“三四線城市的成交量環(huán)比上升非常迅猛，說明房地產(chǎn)市場在后期還是有上升的動力。”李晶認(rèn)為，三四線城市在過去一段沒有跑贏一線城市，但目前來一些資金已經(jīng)轉(zhuǎn)向了三四線城市。

不過，李晶同時提醒，房地產(chǎn)市場是個周期性市場，大家覺得房地產(chǎn)市場永遠(yuǎn)往上升，這個判斷是錯誤的。“不管是哪個國家和地區(qū)，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是個周期性市場，有升就有降。”

李晶說，中心地段從長遠(yuǎn)來看，價格居高不下是因為土地供應(yīng)有限，需求旺盛，加上經(jīng)濟(jì)基本面向好，收入增長等因素共同作用。“但現(xiàn)在，特別是一線城市中心地段，房價非常高，下降的可能性是有的。”

“我們認(rèn)為政府限購的目的主要是防止房價增長過快，導(dǎo)致市場崩盤，并非抑制整個市場的發(fā)展，所以我們對中國房地產(chǎn)市場依然持樂觀的態(tài)度，特別是看到很多房地產(chǎn)開發(fā)商的上半年業(yè)績比較優(yōu)秀，而且下半年的一些預(yù)售也會幫助提升下半年的業(yè)績。”李晶表示。

至于近期出臺的租購?fù)瑱?quán)、集體土地建租賃房等政策，李晶評價，雖然目前的新政很難跟1998年房改相提并論，但房地產(chǎn)市場仍需要進(jìn)一步政策支持。

匯率穩(wěn)定，但海外投資監(jiān)管并不會因此放松

李晶還詳細(xì)談及了其對于境內(nèi)與境外的直接投資發(fā)展趨勢的見解。

“最近有兩個新政策，首先是中國政府近期放松了海外對中國直接投資的限制，將向外資開放更多行業(yè)，而且政府表明外企將利潤匯回本國的步驟將更加簡單。政府還非常清晰地表明，外資在中國投資支持一些優(yōu)先的投資領(lǐng)域，將可以享受遞延納稅。同時還鼓勵外國直接投資進(jìn)入高科技制造業(yè)和服務(wù)也這些新經(jīng)濟(jì)行業(yè)。”李晶分析，在未來幾個季度，海外投資到中國的數(shù)額可能提高。

“因為2016年跟2015年相比FDI（ForeignDirectInvestment的縮寫，即外商直接投資。）是下降的?，F(xiàn)在政府的政策有所變化，特別放松外國投資到中國的限制，這樣對外國公司到中國投資的興趣會有提振。”李晶說。

而在ODI（overseasdirectinvestment的縮寫，即對外直接投資）方面，李晶分析，現(xiàn)在政府對海外投資仍持支持態(tài)度，“但是政府也表明有鼓勵清單和限制清單，比如政府鼓勵和‘一帶一路’和產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)的對外直接投資活動，限制跟娛樂、房地產(chǎn)相關(guān)的對外直接投資活動，我認(rèn)為政府的態(tài)度比較審慎。所以在未來幾個月，很多公司要考慮一下他們的投資是不是符合政策。”

李晶評價，總體來看，政府歡迎更多的FDI到中國來，特別是高質(zhì)量的FDI，同時限制某些ODI，這種策略將幫助政府在短期之內(nèi)比較地有效管理資本流動。“對ODI的限制似乎初見成效，2017年上半年對外直接投資有比較大幅的下降，收縮了約三分之二。中國的外匯儲備從2月份開始，已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。人民幣在這個期間也逐漸升值，而且表現(xiàn)是趨穩(wěn)的。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、外匯儲備穩(wěn)定、人民幣穩(wěn)定情況下，對維持投資者的信心非常重要。”李晶說。

但李晶認(rèn)為，海外投資方面的政策并不會因為匯率趨于穩(wěn)定而改變。“不會因為現(xiàn)在人民幣走強(qiáng)，（海外投資）監(jiān)管措施就進(jìn)行放松。”李晶稱，匯率瞬息萬變，因此政策出臺后還是會按部就班地執(zhí)行，并不會隨匯率波動而輕易改變。