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對(duì)于規(guī)模的追求——大多房企奉之為圭臬，少數(shù)房企自視中庸。歸根結(jié)底，只不過是資本的故事?lián)Q了個(gè)講法。

榜單點(diǎn)評(píng)

銷售金額榜單

1、碧桂園萬科差距持續(xù)拉大，恒大首超三千億

雖然歷經(jīng)恒大6月單月銷售超600億的高峰，但房企銷售前三甲“碧萬恒”的排列格局依舊穩(wěn)固。

觀點(diǎn)指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園與萬科兩家企業(yè)前七月的銷售額差距呈現(xiàn)逐步拉大的趨勢(shì)，而觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的前八月銷售排行也表現(xiàn)出這一特征，兩者差距擴(kuò)至約260億元。

時(shí)值中報(bào)季，對(duì)于規(guī)模這個(gè)必問的問題，上市高管們或許早已對(duì)答案熟爛于心。恒大副主席夏海鈞在業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，規(guī)模與效益的平衡。這家去年好不容易當(dāng)了一回“老大”的房企，決定接下來不再追求規(guī)模的第一，轉(zhuǎn)而追求效益第一。

截至8月底，恒大還是順利實(shí)現(xiàn)了3000億的銷售額，并且超過去年全年的3088億的成績(jī)。

無獨(dú)有偶，今年以來穩(wěn)坐第一名的碧桂園，也表示要把毛利、凈利等指標(biāo)擺到更加重要的位置。碧桂園總裁莫斌稱：“我們不一定要追求第一或規(guī)模最大，我們是追求有質(zhì)量地發(fā)展。”

在分別宣稱不追求規(guī)模第一的背后，是兩家企業(yè)報(bào)表里透露以及沒有透露的土地?cái)?shù)字：恒大擁有2.76億平方米、4576億原值的土儲(chǔ)；碧桂園則手握2.71萬億元的可售資源……

與碧桂園、恒大稍有不同的是，新任主席郁亮接手后，萬科依舊宣稱不設(shè)規(guī)模與目標(biāo)。但前7月萬科已累計(jì)為土地投入1199億元（權(quán)益），獲取土儲(chǔ)1524萬平方米。

三家企業(yè)紛紛撇清規(guī)?；蛘?ldquo;第一”的背后，外界似乎也在期待一個(gè)更具爆點(diǎn)的數(shù)字，甚至碧桂園公布了五千億目標(biāo)后，業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)還直呼有些保守。

2、龍湖穩(wěn)坐第八，融創(chuàng)甩開中海逼近綠地

上圖顯示，前八月穩(wěn)穩(wěn)跨過千億銷售額的已有8家房企。在前三名開外，綠地與保利自今年來輪番領(lǐng)銜第二梯隊(duì)，目前兩家差距保持在百億左右，金地則緊咬華夏幸福，但兩者距離千億都還有一段路要走。

2017年伊始便贏在起跑線上的龍湖，至今已趕超金地、華潤及綠城穩(wěn)坐第八名。但觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)到，前七月龍湖月均銷售達(dá)147億元，本月卻只交出120億的成績(jī)單。

在“穩(wěn)健提速”的口號(hào)下，龍湖CFO趙軼于8月的業(yè)績(jī)會(huì)上正式宣布上調(diào)龍湖全年銷售目標(biāo)至1500億元。同時(shí)，龍湖將新增可售資源約550億元，使全年提供的貨值達(dá)2240億元，下半年可售資源1300億元，預(yù)計(jì)全年去化率約67%。

相比之下，剛剛因一宗所謂世紀(jì)大交易而出盡風(fēng)頭的融創(chuàng)，繼上月一舉發(fā)力超過中海后，目前已與中海逐步拉開差距，并且逐步向綠地逼近，兩家企業(yè)銷售差距僅在80億左右。

據(jù)悉，全年共計(jì)擁有超過四千億貨值的融創(chuàng)，年銷售目標(biāo)定在了2100億據(jù)此計(jì)算，融創(chuàng)目前已完成了超四分之三的任務(wù)。最后的懸念在于，自稱全年銷售可以達(dá)到3000億元的孫宏斌，是否會(huì)在剩余的四個(gè)月時(shí)間讓融創(chuàng)發(fā)起沖刺？

值得注意的是，雖然孫宏斌在7月底提出要“停緩發(fā)展”、加速去化、降低負(fù)債，但融創(chuàng)月內(nèi)也競(jìng)得了石家莊一宗舊改用地，并簽約了湖北武漢四個(gè)項(xiàng)目與鄂州特色體育小鎮(zhèn)。

3、遠(yuǎn)洋放話千億，朱榮斌再造陽光城

在第三梯隊(duì)中，前8月銷售接近400億的遠(yuǎn)洋，隨著主席李明的高調(diào)回歸，步子也開始邁得比以往大了些。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋前8個(gè)月的月均銷售額在50億左右，如果要完成調(diào)高后的700億的對(duì)外目標(biāo)，接下來每個(gè)月平均銷售額要在70億以上，這對(duì)于年內(nèi)僅3個(gè)單月銷售超過60億遠(yuǎn)洋而言，下半年加大推售力度是在所難免。

據(jù)李明于8月的業(yè)績(jī)會(huì)上披露，遠(yuǎn)洋下半年可售資源800億，只要去化50%即可實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。李明還稱，內(nèi)部預(yù)計(jì)今年銷售過800億元也是可以的，并進(jìn)一步指出若保持現(xiàn)有政策環(huán)境的話，預(yù)計(jì)明年銷售保底是1000億元。

不只是遠(yuǎn)洋，對(duì)于2017年銷售額在500-600億間的房企，千億是一個(gè)需要“努力跳一跳”才夠得著的目標(biāo)；2017年銷售尚離500億還有一步之遙的陽光城，在2017年便顯露出了其做大規(guī)模的野心，幾筆大規(guī)模并購、挖來碧桂園“雙斌”都是這一動(dòng)作的佐證。

8月底，履新不久的朱榮斌，以陽光城執(zhí)行董事長的口吻，向媒體表示希望再造一家千億房企。不過，以陽光城目前銷售約500多億的成績(jī)年內(nèi)沖刺千億似乎有點(diǎn)吃力，也許這又是一個(gè)來年的目標(biāo)。

4、分化格局一往無前，百億房企數(shù)量逼近百家

觀點(diǎn)指數(shù)2017年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100顯示，排名前十企業(yè)銷售總額已超2萬億（前三強(qiáng)銷售總額亦超10萬），占一百家房企銷售總額43997億元的比例約為45%。

分化的局勢(shì)一往無前，大量的資源加速向大企業(yè)傾斜，對(duì)于房企而言，這是一個(gè)跨越與改變的關(guān)鍵時(shí)期。

另外一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，前八月銷售規(guī)模達(dá)到500億-1000億之間的企業(yè)數(shù)量，已經(jīng)增至13家，這些企業(yè)都是千億房企俱樂部的“準(zhǔn)會(huì)員”。

還有一個(gè)或許讓人感覺有些遙遠(yuǎn)的詞語——百億，在前些年，仍然是房企發(fā)展規(guī)模的第一個(gè)關(guān)卡。

截止到2017年8月底，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)總共91家房企突破百億銷售，下一個(gè)月，這個(gè)數(shù)字很有可能突破100家。

市場(chǎng)觀察

1、調(diào)控中樓價(jià)趨穩(wěn)，海外投資再受限

進(jìn)入八月，各地樓市樓市調(diào)控尚有余聲，在限價(jià)、限購、限售等方面均有相關(guān)政策出臺(tái)。

8月初，福清市政策發(fā)布通知，凡在該市購買新建商品住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；8月11日，東莞市宣布新規(guī)，新建商品住房首批首次申報(bào)均價(jià)由原來規(guī)定不高于前三個(gè)月當(dāng)?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房銷售均價(jià)的20%（含）調(diào)整為不高于15%（含）。

經(jīng)過兩輪集中調(diào)控，目前一二線樓市房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定。7月份15個(gè)一線及熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比6月回落，回落幅度在0.8至4.9個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平；5個(gè)城市微漲，最高漲幅為0.4%。

在調(diào)控持續(xù)影響下，部分城市成交亦有回溫跡象。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月中上旬北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽982套，同比7月中上旬增加10.6%。

值得注意的是，繼2016年12月發(fā)聲之后，8月份國務(wù)院再度發(fā)文規(guī)范海外投資，限制境內(nèi)企業(yè)開展不符合相關(guān)條件的境外投資，包括房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資。

2、華東土拍掀高潮，大中型房企各踞一方

8月，熱點(diǎn)城市土地拍賣熱情依舊高企，猶以北京以及華東區(qū)域兩地高潮跌起。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)北京共計(jì)出讓11宗地塊，包括10宗宅地和1宗商業(yè)用地，地塊總面積達(dá)66.14萬平方米，起始總價(jià)合計(jì)263億元。最終，11宗地塊總成交價(jià)達(dá)320億元，至此北京年內(nèi)土地成交金額已逾1300億元。

值得一提的是，8月1日東城區(qū)一宗限價(jià)達(dá)9萬元/平的地塊爆冷成交，被華潤招商碧桂園聯(lián)合體以38.4億元摘得，僅高出起始價(jià)2千萬元。月內(nèi)，碧桂園及金科亦成為當(dāng)之無愧的北京土地贏家，各有三宗地塊落袋。

8月份土地成交較為活躍的要數(shù)華東區(qū)域的上海、杭州。上海共計(jì)入市12宗地塊，住宅用地占據(jù)了一半以上。其中，保利、萬科各自斬獲3宗地塊，而仁恒更是以105.2億的高價(jià)競(jìng)得上海蔣家浜舊改項(xiàng)目，樓板價(jià)逾6萬元/平。

杭州亦迎來19宗地出讓，其中涉宅地塊有13宗，商用地塊有6宗，總出讓面積62.9萬平方米。其中，融信以60.6億元摘得慶隆單元GS0305-04地塊，單價(jià)超4萬/平方米，亦為杭州年內(nèi)單宗土地成交價(jià)最高。據(jù)悉，前八月杭州十區(qū)經(jīng)營性用地出讓金已逾1100億元。

南京8月土拍并不多，但綠地以90億元江北核心區(qū)CBD地塊依舊引人駐足，成交樓面價(jià)達(dá)4.48萬/平方米。據(jù)悉，該地塊將建有江北第一高樓，總高度控制在550m-600m之間。

3、忽如一夜春風(fēng)來，租賃風(fēng)口你站穩(wěn)了嗎？

7月中旬廣州市政府一則加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案一經(jīng)發(fā)出，“購租同權(quán)”的字眼頓時(shí)拔動(dòng)了各界的神經(jīng)。

進(jìn)入8月，幾大一線及熱二線城市如北京、上海、南京及杭州等相繼公布加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)文件。

從加大租賃住房及用地供應(yīng)、提供金融與政策支持、鼓勵(lì)國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，到設(shè)立統(tǒng)一租賃平臺(tái)、租賃住房改造與出租規(guī)范、人才照顧與優(yōu)惠，再到租購?fù)瑱?quán)、租購?fù)?hellip;…這些城市一致敞開懷抱的姿態(tài)，正隱隱預(yù)兆著增量市場(chǎng)背后市場(chǎng)格局重構(gòu)的可能性。

8月29日，國土資源部發(fā)布消息稱，將在北京、上海、南京等13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)?！斗桨浮分刑峒?，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。業(yè)內(nèi)人士指出，此舉或意味著土地供應(yīng)制度的變革，為穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)提供了想象空間。

關(guān)于發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的討論由來已久，但部分城市租售比懸殊、租賃投資回報(bào)率低的尷尬局面壓縮了這一市場(chǎng)的生存空間。面對(duì)處于風(fēng)口中的租賃市場(chǎng)，后續(xù)房企如何跟進(jìn)還是未知，但實(shí)際上自持住宅用地已是部分房企正在面對(duì)的難題，如萬科、保利。

北京住建委近期公布的數(shù)據(jù)顯示，北京今年已累計(jì)推出19個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，將為進(jìn)一步擴(kuò)大北京租賃市場(chǎng)房源提供有益補(bǔ)充。