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自今年3月份以來(lái)，為了貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的中央精神，各地紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政，限購(gòu)不斷加碼，限貸不斷升級(jí)，各地成交量都有了一定程度下滑，房?jī)r(jià)上漲幅度也在不斷收窄，那么，中國(guó)樓市有望進(jìn)入新時(shí)代嗎？

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1—4月全市住宅銷(xiāo)售面積為181.1萬(wàn)平方米，同比增速下降21.3%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京5月1日至30日的二手房住宅簽約量和成交面積較4月份分別下滑39.4%和37.3%，是近27個(gè)月的最低值。廣州5月1日至29日的一手住宅僅成交6326套，是2011年調(diào)控以來(lái)的第二個(gè)史上低位。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，4月份70個(gè)大中城市中有30個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅比上月回落，比3月份增加6個(gè)城市;有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比上月回落，比3月份增加13個(gè)。

筆者認(rèn)為各地因城施策、分類(lèi)調(diào)控的政策效果正在發(fā)揮作用。未來(lái)樓市有望進(jìn)入新時(shí)代，人們的購(gòu)房行為會(huì)越來(lái)越理性，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度也會(huì)越來(lái)越小。

各地近日連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的，就是去樓市的投資屬性，讓房子回歸居住功能，通過(guò)供求雙向調(diào)節(jié)，平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的太快，就會(huì)使房子投資有盈利空間，進(jìn)而促使人們?nèi)コ捶俊６績(jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求則房?jī)r(jià)下降，只有供求平衡時(shí)，房?jī)r(jià)才穩(wěn)定下來(lái)。所以，各地通過(guò)供求雙向調(diào)節(jié)來(lái)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策是正確的選擇。

以北京為例，自今年3月17日以來(lái)，北京市已接連出臺(tái)了十幾項(xiàng)樓市調(diào)控政策。北京連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策也成為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。這些政策看似零零散散，實(shí)際上一系列新政都貫串了一條主線，調(diào)供求、穩(wěn)預(yù)期、平抑房?jī)r(jià)。

首先，一系列新政出臺(tái)的目的之一就是更好的保護(hù)剛需，減少住房的投機(jī)投資需求。運(yùn)用的政策手段就是限購(gòu)加碼、限貸升級(jí)。不僅商住房限購(gòu)、平房限購(gòu)，連法拍房也納入了限購(gòu)范圍。原來(lái)外地人口需納稅5年才能購(gòu)買(mǎi)一套住房，現(xiàn)在需要連續(xù)納稅60個(gè)月以上。為了打擊利用金融杠桿炒房，貸款最長(zhǎng)期限由過(guò)去的30年降至25年。房屋貸款實(shí)行既認(rèn)房又認(rèn)貸，即使無(wú)房，只要有貸款記錄，也執(zhí)行二套房信貸政策。二套房的貸款政策，可以說(shuō)是史上最嚴(yán)的信貸政策，普通商品住房首付款需要6成，只能貸款4成;非普通商品房貸款，需要首付8成，只貸兩成。商住房則不再發(fā)放貸款。離婚一年以?xún)?nèi)的房貸申請(qǐng)人，也執(zhí)行二套房信貸政策。

其次，供給側(cè)發(fā)力，不斷增加住房供給。一方面，北京今年的住宅用地供應(yīng)由原來(lái)的610公頃調(diào)整為1200公頃。因?yàn)橥恋厥欠课莨?yīng)的閘門(mén)，通過(guò)增加住房土地供應(yīng)，才能達(dá)到增加住房供應(yīng)的目的，以緩解住房供求矛盾。未來(lái)的“十三五”期間北京市每年要供應(yīng)30萬(wàn)套新建商品房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的商品房供應(yīng)數(shù)量。其中，在商品住房供應(yīng)中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%;新建住房中租房類(lèi)約占三成。開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)就約定住房自持的比例，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃。這意味著不僅住房供應(yīng)量在增加，而且住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在變化。對(duì)于老百姓而言，如果只滿(mǎn)足自住的需求，高房?jī)r(jià)下實(shí)際上租房更劃算。租購(gòu)并舉的住房制度的建立，一定會(huì)減少購(gòu)買(mǎi)住房的需求，為平抑房?jī)r(jià)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

再次，連續(xù)出臺(tái)新政的目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)有助漲助跌的作用，連續(xù)出臺(tái)新政的目的在于告訴大家，政府穩(wěn)定樓市、平抑房?jī)r(jià)的決心是很大的，未來(lái)通過(guò)一系列政策的調(diào)控，住房供求會(huì)實(shí)現(xiàn)平衡，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，從而降低人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而減少住房的投機(jī)投資行為。

另外，政府加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓的力度，約談北京十大中介機(jī)構(gòu)，明確禁止中介機(jī)構(gòu)參與炒房。嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買(mǎi)入賣(mài)出同一套房屋。要求商品房經(jīng)營(yíng)者要在住房建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。通過(guò)市場(chǎng)整頓，人們的市場(chǎng)預(yù)期確實(shí)在發(fā)生改變，投機(jī)者已經(jīng)止步不前，成交量明顯下降。

展望未來(lái)，我國(guó)目前的城市化率為57.35%，仍然處于城市化的快速發(fā)展階段。由于城鄉(xiāng)收入差別等原因，農(nóng)村的富裕勞動(dòng)力還在不斷釋放出來(lái)進(jìn)城務(wù)工，城鎮(zhèn)人口還在不斷增加。按照過(guò)去我國(guó)的城市化率保守估算，到我國(guó)城市化完成時(shí)，還需要二三十年的路要走。

房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)居民生活生產(chǎn)的重要載體，城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)仍然離不開(kāi)房地產(chǎn)。但房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，各城市一定要因城施策，因地制宜，制定一系列的調(diào)控政策，從供求雙向調(diào)節(jié)入手，從源頭上做好城市規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，蓋有人住的房子;大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃，建立購(gòu)租并舉的住房制度，讓有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者同戶(hù)籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)。

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的解決，宜居宜業(yè)的新生活的實(shí)現(xiàn)，中國(guó)樓市一定會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段。