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近日有消息說，全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，而且北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，而且也有二、三線城市不斷跟進(jìn)。

反正那意思就是，現(xiàn)在拿到房貸已經(jīng)越來越難了。要么就是更貴，要么就要等待，首套房也不例外。

其實(shí)，533家銀行20家銀行停貸，并不是什么大事。而且都是分行或者支行，顯然不是全面的政策性停貸，就是銀行針對(duì)自身情況對(duì)貸款政策作出的調(diào)整。

但這恰恰應(yīng)該警惕，因?yàn)殂y行們面對(duì)的情況都是一樣的，沒什么區(qū)別，那么也就是說這20家銀行遇到的問題，其他銀行也正在面對(duì)，未來會(huì)有更多的銀行停發(fā)房貸。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，到底銀行面臨什么情況了呢？

毫無疑問，就是錢荒。銀行沒錢，所以先砍掉的就是無利可圖的業(yè)務(wù)。去年的時(shí)候，銀行的面粉價(jià)格是2.8%，他做成房貸4.9%的面包，賣給你一點(diǎn)問題都沒有，即使給你打個(gè)8折，他也能穩(wěn)賺1個(gè)點(diǎn)的利潤。

但到了今年，隨著金融監(jiān)管的深入，銀行之間的拆借利率大幅上升，隔夜拆借基本漲了1%，3月拆借基本漲了1.5%。隨著同業(yè)拆借利率大幅提升，同業(yè)存單的利率也水漲船高，一季度也升到了4.5%以上，不過好歹貴一點(diǎn)還能有人買。也就是說還能高價(jià)換來一些面粉。對(duì)付著做一點(diǎn)面包，其實(shí)一季度的時(shí)候，人家賣面包已經(jīng)就不賺錢了。

所以二套房能不貸就不貸。首套房沒辦法，基本就是虧錢貸款。到了二季度末，事情更加麻煩了，同業(yè)存單根本發(fā)不出去了，銀行徹底沒錢了。面粉沒有了，哪還有平價(jià)的面包呢？所以這時(shí)候銀行也管不了什么支持首套房的義務(wù)了，沒錢就是沒錢?，F(xiàn)在1.1倍的首套利息，銀行們也不太樂意把錢給你。所以有的分行缺錢缺的實(shí)在厲害，為了金融安全和穩(wěn)定，只能停發(fā)房貸。最先砍掉的就是這塊不賺錢的業(yè)務(wù)。

未來會(huì)怎么樣，看到余額寶的利息了嗎？對(duì)，還在漲，只要余額寶在漲，就說明市場(chǎng)上的錢越來越緊張，錢越來越貴。面粉價(jià)格越來越高。但別看面粉貴，你還未必拿的到這么昂貴的面粉。所以別對(duì)廉價(jià)的面包再抱有幻想了，未來肯定是越來越多的銀行停發(fā)房貸，二套房基本就都不發(fā)了。讓你等上個(gè)幾個(gè)月，也是常有的事。

首先，二套房沒有貸款，會(huì)讓換房的需求迅速降溫。不能先買再賣，只能是先賣再買，這是大家不能接受的。萬一房子賣了新房遇到突發(fā)問題買不了，比如限貸限購限售，或者房主違約，這酸爽一般人受不了。所以估計(jì)二手房的成交將進(jìn)入快速降溫期。

其次，首套房利率上升，而且貸款緊張，也必然影響剛需置業(yè)一族，但要知道這并不是有意為之，我們還是鼓勵(lì)剛需自住買房的，只是遇到了經(jīng)濟(jì)周期。加息周期之下，市場(chǎng)利率上升是肯定無解的。所以老齊經(jīng)常說剛需趕緊買，再不買你可能就拿不到貸款了。有人說我買了之后，房價(jià)跌了怎么辦，之所以這么想，說明您就根本不是剛需。剛需就是每年房價(jià)都跌，但依然要買房的那種，而不是房價(jià)漲才需要房子的人。

第三，對(duì)于之前買房的目前還沒有影響，您依然可以享受去年的8折優(yōu)惠，而且是按照4.9%的利率，但也別高興太早，明年隨著基準(zhǔn)利率上調(diào)，這部分前期購房人的麻煩就來了，未來我們將進(jìn)入加息通道，基準(zhǔn)利率上調(diào)，您的還貸壓力也會(huì)越來越大。要趕緊算算，您現(xiàn)在承受的是4.9%的8折利率3.92%，那么如果把利率加到6.4%的八折利率，也就是5.12%你是否還能承受。大概算下來就是每百萬貸款，30年期。每月多還款700元

所以，綜合來看，目前的經(jīng)濟(jì)周期就是緊縮，然后利率上漲，這不是誰刻意為之，而是整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境使然，除非美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)轉(zhuǎn)槍口重回QE否則，全世界不太可能回到降息通道。而且這是一個(gè)持久戰(zhàn)，利率上升還會(huì)繼續(xù)，在利率市場(chǎng)化的前提下，雖然央行對(duì)基準(zhǔn)利率還是按兵不動(dòng)，但其實(shí)影響已經(jīng)產(chǎn)生。

所以買房的人或者剛買了房子的人，都應(yīng)該早作打算。

為什么越來越多的城市用限售來調(diào)控房價(jià)

最近根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。限售成為了，本次地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)具有特殊標(biāo)簽的政策。

很多人并不理解，為什么要用限售，買完了房子為何不讓賣，大量的房子不讓出手，不是更加減少了市場(chǎng)供給嗎？沒房可賣，大家能買到的房子不就更少了嗎？房價(jià)豈不是要更貴。這是大家普遍擔(dān)憂的地方。但其實(shí)這次的限售可以說是一次有效的精準(zhǔn)打擊。

其實(shí)我們?cè)缯f了，自打2008年以后，推動(dòng)樓市不斷上漲的因素就是金融，而不再是實(shí)際需求，這點(diǎn)從貨幣供給和樓市的銷售就能看出來，總是一寬松樓市就漲，一緊縮樓市就消停一段時(shí)間。所以既然是金融上惹的毛病，就要用金融的手段來治，供給需求的那種分析，完全就沒有意義了，就好像這個(gè)人得了流行性感冒，你卻按照普通感冒給他治療一樣，沒什么卵用，還容易廣泛傳染。如果是需求的問題，我們加大供給就可以了。

但顯然不是特別是最近，之前很久都不漲的三四線城市的房價(jià)也遭遇了上漲，供給很大甚至嚴(yán)重過剩的地方，房價(jià)也在被炒作。這就絕不是供需的問題，而就是一致性預(yù)期太強(qiáng)烈了。所以已經(jīng)沒辦法通過正常手段來化解房價(jià)泡沫了。那么這時(shí)候限售就要登場(chǎng)了。

首先，限售可以有效增加炒房投機(jī)者的持有成本，很多人買一套房為了炒房價(jià)，甚至可以2年不到就轉(zhuǎn)手出售，而且獲利頗豐。這樣就加劇了市場(chǎng)流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，太多的投機(jī)交易，讓市場(chǎng)的買手大幅增加，所以多少供給都是不夠的。甚至很多地方都出現(xiàn)了眾籌式炒房。

通過非法集資的方式，獲取資金賭房價(jià)上漲，有的民間金融還用期限錯(cuò)配，風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配的方式，吸收社會(huì)資金，然后給一個(gè)固定的年化收益，大量投資房產(chǎn)增值，賺取權(quán)益收益和固定利息之間的差價(jià)。這些錢進(jìn)來才讓整個(gè)市場(chǎng)失衡。而現(xiàn)在限售，就是增加他們的不確定，再想集資炒房的，或者動(dòng)用杠桿炒房的，就要好好盤算一下了。

其次，限售形成巨大的心理壓力，這是一次在退出路徑上設(shè)立障礙，之前都是限購，管住買房人，現(xiàn)在加入限售就是為了管住賣房人，給你一個(gè)特別不好的預(yù)期。限售的年限我可以隨時(shí)加，任性加！逼著那些炒房一族，盡快退出市場(chǎng)，否則未來還不知道有什么更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，要知道這些借來的錢都是有成本的，真弄個(gè)好幾年不賣，利潤被利息吃掉了不說，搞不好還會(huì)被債主追債。

第三，限售也很有眼光，基本都在跟風(fēng)漲上來的二線城市三線城市展開，一線城市沒有限售。這就是典型的圍城必闕，那些地方漲的太高，反正也沒什么人接盤了，干脆限售敲山震虎，反過來倒逼一線城市的炒房資金退出，只有一線的資金退出了，才能逼著這些錢進(jìn)一步的去周邊三四線城市去庫存。一舉兩得，一箭雙雕。

所以綜合來看，限售的政策一方面是去杠桿，增加持有成本，增加他們的不確定性，給心理壓力，另一方面也是在去庫存。把一線城市的炒房資金嚇出來，然后再到周邊去買買買，當(dāng)周邊庫存去的差不多，就馬上限購加限售升級(jí)，一下就把這些錢套死在了供給過剩的三四線樓市里，這時(shí)候限售的目的就又變了，變成了防止暴跌。因?yàn)檫@些地方根本就沒人接盤，不能讓這么大量的資金一塊往外賣，所以限售是一個(gè)最好的保護(hù)。

我是支持限售的，限售期甚至可以再長一點(diǎn)，進(jìn)一步降低房子的流動(dòng)性。只有降低流動(dòng)性，才能打壓他的投資屬性，一個(gè)無法變現(xiàn)的資產(chǎn)，也就不會(huì)有那么多人去爭搶著投資了。這樣才能讓房子重新回到居住屬性。否則像之前那樣，到處都是民間集資式的炒房，那么多少房子估計(jì)都是不夠用的。而盲目增加供給，最后又是到處爛尾產(chǎn)能過剩。

最要命的是，這些集資來的錢，很多都是大爺大媽的棺材本，一旦樓市漲不動(dòng)了，民間金融跑路了，損失的反而是這些老百姓。所以必須給予高度的重視。