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中國(guó)樓市也有兩個(gè)時(shí)代：一，想做房奴而不得的時(shí)代;二，暫時(shí)做穩(wěn)了房奴的時(shí)代。

是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就一定會(huì)符合市場(chǎng)規(guī)律，是成熟樓市就一定會(huì)經(jīng)歷漲跌循環(huán)的樓市周期，“北上廣永遠(yuǎn)漲”從邏輯上來(lái)說(shuō)無(wú)論如何不能成立。

目前仍有天量游資，被重重限購(gòu)令封堵在一線(xiàn)樓市之外，因此才會(huì)一見(jiàn)到其他投資機(jī)會(huì)，就如同鯊魚(yú)見(jiàn)血。

當(dāng)初為什么就信了他們?

魯迅曾說(shuō)，中國(guó)從來(lái)只有兩個(gè)時(shí)代，“一，想做奴隸而不得的時(shí)代;二，暫時(shí)做穩(wěn)了奴隸的時(shí)代。”如果套用這句話(huà)，那么，中國(guó)樓市也有兩個(gè)時(shí)代：一，想做房奴而不得的時(shí)代;二，暫時(shí)做穩(wěn)了房奴的時(shí)代。很顯然，就帝都來(lái)說(shuō)，在今年年初的史上最嚴(yán)限購(gòu)令出來(lái)之后，無(wú)疑是一個(gè)“想做房奴而不得的時(shí)代”了。

在這個(gè)時(shí)代，很少有人再抱怨自己“成了房奴”，或是“給銀行打工”之類(lèi)。買(mǎi)了房的人都強(qiáng)烈意識(shí)到，這可能是自己人生中一個(gè)最正確的投資決定，可謂實(shí)現(xiàn)了從無(wú)產(chǎn)者到有產(chǎn)者的“驚險(xiǎn)的一躍”，和現(xiàn)在那些“想做房奴而不得”的人相比，自己簡(jiǎn)直太幸運(yùn)了!在這種背景下，還說(shuō)自己是“房奴”就變成了一種身份炫耀;房?jī)r(jià)明明漲了一倍，而你卻只給銀行年化5%的利息，還說(shuō)自己是在“給銀行打工”，不是矯情是什么?

不僅如此，在這個(gè)時(shí)代，連“樓市唱空派”都消停了。“唱空派”最活躍的時(shí)期是北京房?jī)r(jià)剛破萬(wàn)元的時(shí)代。如今到了10萬(wàn)元時(shí)代，按說(shuō)樓市風(fēng)險(xiǎn)肯定越來(lái)越高，然而這時(shí)“唱空派”的主力大將們卻要么閉嘴要么叛變，“萬(wàn)馬齊喑究可哀”。原因無(wú)他，只因唱空論調(diào)已經(jīng)不再受大眾歡迎。屁股決定腦袋，如今稍微有點(diǎn)家底、有點(diǎn)頭腦的人都湊錢(qián)買(mǎi)了房，自然而然從看空轉(zhuǎn)為看多，輿論風(fēng)向也隨之悄悄改變。而那些十年前就持幣待購(gòu)、等待樓市崩盤(pán)抄底的人呢?如今絕對(duì)是恨透了這幫“唱空派”，當(dāng)初為什么就信了他們?!

問(wèn)題是，到底什么時(shí)候崩盤(pán)?

那么，“唱空派”真的錯(cuò)了嗎?從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，他們沒(méi)錯(cuò)。是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就一定會(huì)符合市場(chǎng)規(guī)律，是成熟樓市就一定會(huì)經(jīng)歷漲跌循環(huán)的樓市周期，“北上廣永遠(yuǎn)漲”從邏輯上來(lái)說(shuō)無(wú)論如何不能成立。如果問(wèn)，一線(xiàn)樓市有泡沫嗎?有，而且還會(huì)更大。到底會(huì)不會(huì)崩盤(pán)?從長(zhǎng)期看，一定會(huì)。然而，知道這些有屁用?就像凱恩斯說(shuō)的，“從長(zhǎng)期看，我們都死了”。大家真正想知道的是，什么時(shí)候崩?樓市可能再漲10年嗎?

中國(guó)從1998年房改以來(lái)直接進(jìn)入牛市周期，迄今將近20年。如果再漲10年，就是30年。歷史上有超過(guò)30年的牛市周期嗎?你別說(shuō)還真有，而且竟然就是一直被拿來(lái)當(dāng)反面教材的日本樓市。

眾所周知，日本樓市進(jìn)入瘋狂泡沫期是在1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后，從1985年至1990年，房?jī)r(jià)上漲了100%。樓市崩盤(pán)后房?jī)r(jià)逐年下跌，至2005年大概跌去一半，回到1985年的水平，因此叫做“失去的20年”。但是，如果把觀察時(shí)間拉長(zhǎng)，隨著二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)騰飛，從1956年開(kāi)始，日本樓市就進(jìn)入牛市周期，在1956—1985年的近30年中一直上漲。如果算上1985—1990年的瘋狂泡沫期，那么日本樓市經(jīng)歷了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)35年的上行周期，其間日本六大城市地價(jià)上漲了56倍。

那么現(xiàn)在誰(shuí)能判斷，目前的中國(guó)樓市是在一個(gè)大牛市的中部，還是最后的瘋狂泡沫期?恐怕誰(shuí)也不敢斷言。正如格林斯潘所說(shuō)，“只有在泡沫破滅之后，才知道它是泡沫”。在我們已經(jīng)經(jīng)歷的近20年牛市中，至少在10年前，樓市泡沫論就已經(jīng)大行其道。如今回過(guò)頭來(lái)看，10年前的樓市哪有什么泡沫?當(dāng)然這是事后諸葛亮，人人都會(huì)當(dāng)。

不過(guò)，如果中國(guó)樓市的牛市周期真有30年，你錯(cuò)過(guò)了前面20年，難道還想再錯(cuò)過(guò)10年?你為了等樓市泡沫破滅，竟然白白浪費(fèi)掉人生中唯一一次超長(zhǎng)大牛市的機(jī)會(huì)，這是有多執(zhí)著?!

房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)

潛在的進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)資金有多少?

說(shuō)到底，樓市到底有沒(méi)有泡沫，根本不是一個(gè)值得考慮的問(wèn)題。真正需要判斷的是，泡沫什么時(shí)候會(huì)很危險(xiǎn)。因此最直接的指標(biāo)不是租售比，不是房?jī)r(jià)收入比，也不是房產(chǎn)總額與GDP之比，甚至和人口變化也沒(méi)多大關(guān)系。而是，潛在的能進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的資金還有多少。

大家都知道股市里有個(gè)著名的“擦鞋童理論”：當(dāng)擦鞋童都在討論股票投資的時(shí)候，就離股市崩盤(pán)不遠(yuǎn)了。據(jù)說(shuō)在1929年大蕭條前的某一天，股票投資人老肯尼迪在華爾街上擦皮鞋，他的擦鞋童向其得意洋洋地透露了自己股票賺錢(qián)的秘訣。老肯尼迪猛然一驚，回到辦公室就把手里的股票全部拋出，從而成功躲過(guò)1929年大股災(zāi)。

這個(gè)故事告訴我們什么呢?顯而易見(jiàn)的說(shuō)法是，連擦鞋童都入市炒股，說(shuō)明股市已經(jīng)進(jìn)入最后的瘋狂。但其實(shí)，瘋狂并不一定就意味著泡沫破滅，也有可能是泡沫才剛剛開(kāi)始，正如1985年的日本樓市。老肯尼迪想到的是，連擦鞋童的錢(qián)都已經(jīng)入市了，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的股市已經(jīng)吸納了全部可能吸納的社會(huì)資金，已經(jīng)不可能有更多的資金來(lái)接盤(pán)了。這對(duì)于泡沫來(lái)說(shuō)，才是最致命的。

再回過(guò)頭來(lái)看一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)。單從雄安一役，從政府和游資連連過(guò)招的驚險(xiǎn)對(duì)決中，我們看出了什么?目前仍有天量游資，被重重限購(gòu)令封堵在一線(xiàn)樓市之外，因此才會(huì)一見(jiàn)到其他投資機(jī)會(huì)，就如同鯊魚(yú)見(jiàn)血。設(shè)想一下，一旦稍有風(fēng)吹草動(dòng)，政府出于救市考慮決定破堤放水、解除限購(gòu)，這些天量游資瞬間涌入，會(huì)把一線(xiàn)房?jī)r(jià)炒高到什么程度?只有那時(shí)，才說(shuō)得上是真正的高危泡沫期。

樓市崩盤(pán)不是世界末日

現(xiàn)在我們不妨來(lái)設(shè)想一種最壞的情況：如果明天房?jī)r(jià)真的崩了，將會(huì)發(fā)生什么?

日本樓市崩盤(pán)，跌幅為60%;亞洲金融危機(jī)，香港樓市跌幅55%;美國(guó)次貸危機(jī)，樓市跌幅40%;迪拜債務(wù)危機(jī)，樓市跌幅50%。按最壞的可能，假設(shè)中國(guó)樓市崩盤(pán)后，將跌去60%的市值。這聽(tīng)起來(lái)很?chē)樔耍⒉皇鞘澜缒┤?。有房者的賬面財(cái)富的確會(huì)縮水，然而想象當(dāng)中哀鴻遍野的情況并不會(huì)出現(xiàn)。

還拿帝都舉例，目前二手房均價(jià)為6萬(wàn)，跌去60%，為2.4萬(wàn)，這是帝都2012年的房?jī)r(jià)水平。也就是說(shuō)，即使出現(xiàn)房?jī)r(jià)崩盤(pán)，對(duì)2012年之前購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有實(shí)際損失。同理，對(duì)于2012年前已經(jīng)購(gòu)房、2012年后換房的人來(lái)說(shuō)，實(shí)際損失也不算大。真正損失比較慘重的，是2012年以后的初次購(gòu)房者。

這些初次購(gòu)房者絕大多數(shù)都是從外地到北京打拼的年輕人。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，北京的一套房子并不僅僅是房子，還事關(guān)身份、戶(hù)口、子女教育，因而是家族的榮耀，是婚姻市場(chǎng)上最重的籌碼。他們會(huì)輕易斷供嗎?絕對(duì)不會(huì)。銀行面臨大面積違約的風(fēng)險(xiǎn)并不高。退一步說(shuō)，即使大面積違約，政府能讓銀行倒閉嗎?肯定是第一時(shí)間開(kāi)動(dòng)印鈔機(jī)給銀行大輸血，新一輪通脹在所難免。那么，什么資產(chǎn)最能抗通脹?你又猜對(duì)了，還是房子。

至于想象中的抄底?別忘了，房?jī)r(jià)崩盤(pán)首先意味著金融危機(jī)，前面提到的無(wú)論日本樓市崩盤(pán)還是美國(guó)次貸危機(jī)，都是從股市暴跌開(kāi)始的。除非你一直手握幾百萬(wàn)現(xiàn)金，不介入任何金融理財(cái)，在長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的時(shí)間里眼睜睜看著自己的存款貶值。(很難想象有這樣的人存在。)否則，逢低抄底的機(jī)會(huì)根本不存在，別再自己騙自己了!