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最近，一種說法在坊間流傳：NB哄哄的中國樓市，12道金牌都喚不回的中國樓市，將在2019年崩潰。

殺手是美聯(lián)儲(chǔ)，當(dāng)然你也可以說是特朗普，或者耶倫。手段是：持續(xù)不斷的加息，以及縮表。

其中的邏輯是這樣的：美聯(lián)儲(chǔ)2015年12月啟動(dòng)的這一輪加息，已經(jīng)加了三次，每次0.25個(gè)百分點(diǎn)。從今年開始，將進(jìn)入快速加息階段，并可能在年內(nèi)啟動(dòng)縮表。

一般認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)至少還要加息8次以上，最終將聯(lián)邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。

然后就是一道簡單的算術(shù)題：在美國聯(lián)邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時(shí)候，中國首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國聯(lián)邦基金利率是0.75%到1%，中國不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉(zhuǎn)而維持基準(zhǔn)利率。

所以，如果美聯(lián)儲(chǔ)把利率提升到3.5%，中國的房貸利率會(huì)上漲到7%以上，弄不好會(huì)達(dá)到7.4%。

中國利率之所以會(huì)跟著美元上漲，是因?yàn)樘乩势战壖芰巳嗣駧?，他通過打貿(mào)易戰(zhàn)的威脅，讓中國穩(wěn)定匯率。要穩(wěn)定匯率，必須保持中美之間的利差，否則熱錢無利可圖，必然千方百計(jì)出逃。

若中國央行加息，將給房奴帶來巨大影響。以500萬、30年的商業(yè)房貸計(jì)算，假設(shè)是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不會(huì)取消，那么我們可以計(jì)算出加息前后的負(fù)擔(dān)變化：

如果按照目前4.9%的基準(zhǔn)利率，則500萬、30年、利率9折的房貸，等額本息月供是25068元;

如果按照新一輪加息峰值7%的基準(zhǔn)利率，上述房貸的月供將增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。

每月增加月供5881元，這對于工薪階層來說，壓力是相當(dāng)巨大的。

上圖是最近20年中國“5年期及以上貸款利率”(也就是商業(yè)房貸)的走勢圖，可以看出，整體利率是走低的。1999年以來，有過兩次加息周期、兩次降息周期。

兩次加息周期的高點(diǎn)，房貸基準(zhǔn)利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點(diǎn)，分別是5.94%和4.90%。其中，5.94%對應(yīng)的是金融風(fēng)暴之后“四萬億”的大放水，2009年當(dāng)年中國廣義貨幣M2暴增27.7%，房價(jià)大漲;4.90%對應(yīng)的是剛剛過去的房地產(chǎn)大牛市，中心城市房價(jià)一年幾乎翻倍。

而兩次利率高點(diǎn)的時(shí)候，房價(jià)受到了顯著壓力，尤其是2011年之后、2014年末之前。

上述歷史告訴我們幾個(gè)重要結(jié)論：

第一，利率的確對房價(jià)構(gòu)成重要影響，降息是樓市大利好，加息反之。

第二，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題的時(shí)候，中國官方為了保就業(yè)就會(huì)出臺(tái)刺激政策，這時(shí)候房價(jià)就會(huì)暴漲。所以，房價(jià)上漲往往不是經(jīng)濟(jì)繁榮帶來的，而是經(jīng)濟(jì)蕭條帶來的。因?yàn)榭纯罩袊?jīng)濟(jì)而看空“人民幣計(jì)價(jià)的樓市”，是搞錯(cuò)了基本邏輯。

第三，長期看，利率是不斷走低的。

對于第三點(diǎn)結(jié)論，有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣，他們都是這幅的德性。

上圖是美元過去30多年的利率，利率最高點(diǎn)出現(xiàn)在里根時(shí)代，當(dāng)時(shí)美國通脹嚴(yán)重，而通脹嚴(yán)重跟幾次石油危機(jī)有關(guān)。從大趨勢上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困難。

上圖是英鎊的利率走勢。

上圖是日元的利率走勢。

上圖是澳大利亞元的利率走勢。

上圖是新加坡元的利率走勢。

看出門道了嗎?這里面有美元“帶路”的因素：因?yàn)槊涝什粩嘧叩?，所以全球主要貨幣的利率走勢也不斷走低?/p>

那么問題來了：美元利率為什么會(huì)這么走?其實(shí)也很簡單：因?yàn)榇蛘蹋驗(yàn)槊绹洚?dāng)世界警察。

美國大量財(cái)富花在“全球維穩(wěn)”上了，所以就需要不斷刺激經(jīng)濟(jì)，適度超發(fā)貨幣，最終導(dǎo)致美元利率不斷走低。

當(dāng)然，這里面也有政體的原因，各國執(zhí)政黨都要追求短期政績以換取選票，所以刺激經(jīng)濟(jì)成為常態(tài)，所以利率走低是大趨勢。

換句話說，全球各國的貨幣都在比著貶值，這帶來了長期利率的走低。這種趨勢未來會(huì)改變嗎?恐怕很難。

所以，我們不能簡單得出美元持續(xù)加息，人民幣為了維護(hù)匯率穩(wěn)定，就必須亦步亦趨，最終2019年中國房貸利率會(huì)重返“7時(shí)代”，樓市必將崩潰的結(jié)論。

第一，全球主要貨幣，其長期利率都在走低，在圖表上是一浪低于一浪，沒有那么容易通過加息創(chuàng)出歷史新高。除非出現(xiàn)百年難遇的通脹。

第二，中國央行不是美聯(lián)儲(chǔ)的影子央行，在美元不斷加息過程中，人民幣會(huì)跟一段時(shí)間，如果跟不上，就肯定會(huì)放棄。因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)周期跟美國不同步，美國欣欣向榮，面臨通脹壓力;而中國CPI目前只有1%多一點(diǎn)。

但美元快速加息，仍將會(huì)給中國樓市帶來顯著的“利空”影響，將導(dǎo)致中國央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來兩年樓市會(huì)在成交量上入冬，熱點(diǎn)城市的房價(jià)會(huì)高位橫盤，甚至出現(xiàn)微跌。

由于中國已經(jīng)把房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)下放給了地方政府，所以一旦遇到經(jīng)濟(jì)困難，放松調(diào)控是必然的。因此，期望出現(xiàn)“人民幣計(jì)價(jià)”的房價(jià)大跌，是很難的。至于“美元計(jì)價(jià)”的房價(jià)下跌，則是完全有可能出現(xiàn)的。

當(dāng)人民幣跟不上美元的步伐的時(shí)候，瞬間大幅度貶值就可能出現(xiàn)。在匯率和社會(huì)穩(wěn)定之間，你覺得政府會(huì)選擇誰?