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5月9日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會舉行，報告指出，預計2017年商品房均價上升不會超過1%，熱點城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊。

預測一：2017年商品房均價上升不會超過1%

報告對2017年房地產(chǎn)市場走勢的總體做了判斷，房地產(chǎn)市場進入了一個量化調(diào)整的階段，房地產(chǎn)市場的分化現(xiàn)象將會進一步深化和強化。一線城市正在步入存量房時代，新房的開發(fā)建設(shè)市場空間不斷壓縮，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)的盤活，應該是未來房地產(chǎn)市場主題。房屋租賃市場也有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。

報告指出，對于二線過熱城市，由于房價上漲空間被透支，量價回調(diào)應該是一個大的事件。但是對于那些具有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，有可能成為下一個市場發(fā)展的風口。位于大城市周邊的小城市或者是自身具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的三、四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

報告提到，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價由2016年增長10%會下降到2017年上升不過1%。

報告還預測，2017年房地產(chǎn)土地購置面積繼續(xù)下降，土地成交價款增速減緩，2017年土地購置面積有可能在2016年小幅下降3.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降，下降為-4.5%，2017年土地成交價款增速也將顯著下降，由19.8%降至12%。

預測二：熱點城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊

報告提到，2017年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路由去庫存轉(zhuǎn)向抑制泡沫與去庫存并存，預計熱點城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊。總體來看，市場將進入一個調(diào)整期，個人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展也面臨需求下滑，增長放緩的壓力。同時貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間，按揭貸款增量將有所下滑，同時按揭貸款利率也將觸底回升。

從投融資市場來看，行業(yè)分化繼續(xù)、整合加速，也就是說隨著融資環(huán)境的趨緊，銀行的開發(fā)貸、公司債券等低成本融資手段將會受限，房地產(chǎn)企業(yè)會被迫尋求融資成本更高的手段。房企整合會進一步加劇。從投資來看進入下行通道，將溫和下行，房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，投機性的需求將受到壓制。

從存量房市場來看。二手房成交量將不及2016年，2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價格基本穩(wěn)定，由于限購限貸政策，部分依靠貸款導致依靠貸款的需求大幅減少。同時抑制需求也減少了供給，市場供需的矛盾并沒有根本的緩和，甚至是加劇。中介的集中度進一步提高?；ヂ?lián)網(wǎng)和存量房相結(jié)合會更加緊密，互聯(lián)網(wǎng)會改變消費者行為，重塑交易的流程。

從住宅市場的走勢來看。住宅銷售面積將會減少，2016年全年商品住宅銷售的面積接近14億平米，創(chuàng)造歷史新高，2017年銷售規(guī)模是難以持續(xù)的。預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現(xiàn)5%到10%的負增長。住宅開發(fā)投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現(xiàn)負增長，住宅開發(fā)投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落，預計2017年70個大中城市的新建住宅價格漲幅將回落，熱點城市由于受政策收緊的影響，回落幅度也將較大。

從商業(yè)地產(chǎn)趨勢來看，零售市場的發(fā)展趨勢應該說關(guān)注消費者以及市場新動向成為未來商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)重點。從辦公樓地產(chǎn)來看，共享辦公將預計成為2017年租賃市場一個新亮點。

建議：分類調(diào)控因城施策推進房地產(chǎn)稅法落地

針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題，報告還提出了以下建議

第一，分類調(diào)控，因城施策，促進房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。對一線和熱點城市的市場調(diào)控首先從單一需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供需并重的調(diào)控。對三四線城市市場調(diào)控，面對于供過于求和當?shù)鼐用裰Ц赌芰Σ蛔銌栴}，短期內(nèi)需要堅持“三個結(jié)合”：將去庫存和棚戶區(qū)進行結(jié)合，將去庫存與支持農(nóng)民進城相結(jié)合，將去庫存與發(fā)展城市住房租賃市場相結(jié)合。

第二，規(guī)范發(fā)展，購租并舉，完善住房供應體系新格局。一是加強培育市場供應主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優(yōu)惠的土地供給稅費優(yōu)惠等政策，以吸引和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，推進住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監(jiān)管機制，規(guī)范租賃中介機構(gòu)的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進城務(wù)工人員的支付能力。四是充分利用大數(shù)據(jù)高科技手段，提高信息化管理與服務(wù)水平。

第三，推動創(chuàng)新，防范風險，豐富房地產(chǎn)金融支持手段，積極推進商品住房抵押貸款證券化。積極開展房地產(chǎn)開展投資信托基金。完善政策性的住房金融體系。在短期內(nèi)我們可以考慮繼續(xù)完善住房公積金制度，更方便用戶使用住房公積金，同時降低住房公積金貸款利率。長期來看我們應該積極探索建立政策性的金融機構(gòu)，比如籌建公共住房銀行，授權(quán)其城市與城市基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的融資的業(yè)務(wù)。

第四，加強改革，立法優(yōu)先，加快推進房地產(chǎn)稅法落地實施。在增加保有房地產(chǎn)稅負的同時，應該考慮降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費，有利于鼓勵房屋流轉(zhuǎn)、經(jīng)營和出租，促進資源節(jié)約利用，同時在總結(jié)房地產(chǎn)稅的試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)稅的功能定位、路徑的選擇和制度設(shè)計方面進行研究和系統(tǒng)設(shè)計。