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截至2月底，上海新建純商品住宅(剔除保障房)庫存總量為937萬平方米，同比下降了26.9%，環(huán)比下降6.2%。“從絕對值上看，這一輪上海房地產市場高溫下的庫存量接近2013年882萬平方米的最低值，但在庫存減少速度上，本輪明顯快于上一輪，這從側面也反映了本輪市場熱度高于上一輪。”易居研究院院長丁祖昱對記者分析。

記者從一位地產圈高層處還聽到一種分析稱，去年3月底國家松綁房地產的初衷是為了三四線城市去庫存，但眼下樓市“冰火兩重天”的現(xiàn)狀卻令去庫存陷入怪圈。“因為現(xiàn)在很多想在上海買房的非戶籍人士都是獨生子女，父母是賣掉了在三四線城市的房子來湊首付，這樣循環(huán)下去，三四線城市房地產市場只會越來越蕭條，所以不得不控人。”

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)佐證了這種看法：2月一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比均上漲，但漲幅分別比上一個月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距正進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高于其他城市。

上海房價會不會大跌？

從管理層的調控預期看，新政頒布后希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價跌，如今滯漲和量縮都立竿見影，但對是否價跌的看法卻出現(xiàn)分化。

有從事房產政策研究的人士指出，“房地產市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用，通過行政手段抑制需求并不能解決房地產市場供求矛盾的實質問題，長期來看政策沒有很好的效果，若沒有很好的退出方法，被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。”

中金公司首席經濟學家梁紅也認為，過往多年的實踐已證明，需求端調控在長期是基本無效的，限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段，并未能制止過去5年的房價上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)，以2010年調控周期開始為基準，上海房價5年仍然上漲37.6%。

而記者注意到，自2015年二季度以來，國家層面出臺的樓市利好政策刺激不斷，以往積壓的購房需求確實得以集中釋放，成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上漲近一倍，其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的兩倍，可見二手房市場成交量之巨。

華泰證券撰文稱，當前樓市呈現(xiàn)出更多的貨幣現(xiàn)象,但這一次的調控并未針對貨幣手段進行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看,都在半年后出現(xiàn)樓市降溫,預計這一次的降溫時間將略有后移,由于需求限制,上海銷量將出現(xiàn)下降,但在改善性和投資性需求支持下,房價變化將較小。

“我們做過模型分析，從長期來看貨幣供應量M2對房價指數(shù)的影響程度要比房地產市場限購政策大，但是制定貨幣政策的實施成本比較高，對整個經濟基本面影響較大，所以目前中國經濟發(fā)展逐漸放緩的大背景下，只能由各地因城施策，使用限購等政策限制房價。”上述房地產研究人士對記者解釋。

不過，也有不愿具名的分析人士直接對記者指出，對于移民繁多的上海而言，嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險，就一項公共政策而言有失公平性，也不利于長期人才輸入，尤其是現(xiàn)在的調控很大程度上仍是限制剛需購買，而調控市場的根本還是應該盡快推出房產稅等，增加投機持有的成本。