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上海地產(chǎn)圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，便會有調(diào)控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但今年3月25日“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控政策的靴子落地，則成為了一次精準(zhǔn)應(yīng)驗(yàn)。

事實(shí)上，這個消息已經(jīng)發(fā)酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結(jié)的人都奮力轉(zhuǎn)發(fā)著來源不明的信息，有的如往年一般經(jīng)歷了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營銷，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網(wǎng)簽系統(tǒng)……

新政執(zhí)行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計(jì)2年提高到連續(xù)5年，二套非普通住房首付比例從四成激增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環(huán)節(jié)……政策之手確實(shí)充滿了鎮(zhèn)靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

而更大的懸念是，這個有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)整政策究竟能不能驅(qū)走春節(jié)后房價暴漲的魅影？

故事一留學(xué)生稱上海戶口比美國綠卡還金貴

對陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復(fù)旦大學(xué)物理系畢業(yè)，曾通過歐盟項(xiàng)目留學(xué)歐洲四國，后赴美攻讀天體物理學(xué)碩博，前不久剛拿到了費(fèi)米國家實(shí)驗(yàn)室獎學(xué)金。

“昨天見親戚，大家都在談房價，所以我剛回來也對新政了如指掌。”雖然是上海“土著”，但對于升級版的限購政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國買房是不需要綠卡的，只要經(jīng)濟(jì)許可，負(fù)擔(dān)得起房貸就可以。”

回國發(fā)展一直是陳婷人生計(jì)劃的一部分，“美國的博士后項(xiàng)目是靈活的，隨時可以終止，原先我理想的狀態(tài)是適當(dāng)?shù)臅r間回母校拿教職，或者去上海天文臺工作，但現(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)自己很可能‘回不起’。”

因?yàn)閯舆w的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺和東北角的復(fù)旦都有數(shù)十公里之遠(yuǎn)。“原先有兩種想法，一是在單位附近再購置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經(jīng)過這一輪瘋漲，上海住宅的性價比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如芝加哥，不可能不糾結(jié)。”

至少短期內(nèi)，陳婷打消了回上海的念頭。“在復(fù)旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價格已經(jīng)觸及非普通住宅的范圍，首付七成意味著要拿出230萬左右，因?yàn)闆]有在國內(nèi)繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會比在芝加哥更大。”

據(jù)悉，目前二套房首付成數(shù)方面上海新政也是“全國最嚴(yán)”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

實(shí)際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)環(huán)總價450萬以上，中環(huán)總價310萬以上，外環(huán)總價230萬以上都算作非普通住宅。

故事二連環(huán)置換“撞車”新政

記者在采訪數(shù)位購房者后發(fā)現(xiàn)，由于春節(jié)后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環(huán)交易觸礁的案例。

來自第一梯隊(duì)中介的葛蓀雨就見識到了連環(huán)置換交易中的尷尬“夾心層”。“因?yàn)樯硕ィ珹打算賣掉自住小戶型置換成學(xué)區(qū)房，有意向接盤的是一對外地小夫妻家庭B，學(xué)區(qū)房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學(xué)區(qū)房換成D名下的郊區(qū)連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了30%，要求A優(yōu)化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因?yàn)樯绫]繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”

葛蓀雨告訴記者，以往這種復(fù)雜的連環(huán)交易并不多見，但因?yàn)楫?dāng)下置換型需求占主流，所以連環(huán)單越來越多，新政導(dǎo)致的不穩(wěn)定性也越來越強(qiáng)烈。“如果是在一個中介門店操作的，還能開碰頭會來協(xié)商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經(jīng)收了定金，都沒有網(wǎng)簽，后續(xù)環(huán)節(jié)處理起來非常頭疼。”

據(jù)記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀(jì)錄，但其中有不少已經(jīng)成功網(wǎng)簽的購房者最終會因?yàn)橘彿抠Y格不符合要求而被迫退房，未來幾天上?？赡艹霈F(xiàn)大規(guī)模退房潮。

葛蓀雨的另一重?zé)涝谟谒约阂部赡軙恍抡?ldquo;擠出”。“限購以后，上海將進(jìn)入成交淡季，基本今年全靠一季度的業(yè)績來養(yǎng)活自己了。”他對記者分析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環(huán)可能令成交量雪上加霜，引發(fā)中介的又一波關(guān)門潮，“實(shí)在沒辦法只好回老家。”

有業(yè)內(nèi)人士援引數(shù)據(jù)稱，去年3月底政府部門連發(fā)利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年），被認(rèn)為是此前為樓市松綁的肇始，實(shí)行一年至今，以內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩個標(biāo)志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數(shù)算換手率都達(dá)到了15%左右，中環(huán)和外環(huán)知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內(nèi)賣盤可能更加稀缺。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，“3·25新政”發(fā)布后短短數(shù)日，上海一手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“急凍”現(xiàn)象，周四即政策出臺前一天成交面積達(dá)到最高點(diǎn)，為21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點(diǎn)相比，則分別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。

記者觀察

上海為何出臺“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策？

除了限購和降低二套房杠桿，上海“3·25新政”內(nèi)容還對投機(jī)炒作多有約束，包括企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個人，也將嚴(yán)格按照限購政策執(zhí)行；同時，為進(jìn)一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

上海管理層為何這次“動了真格”？樓市過熱是最明顯的原因。根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)，今年前兩個月，上海純商品住宅(剔除保障房)銷售均價分別為35911元/平方米、36381元/平方米，同比上漲25.6%、24.2%，接連突破2015年11月34763元/平方米的銷售均價，創(chuàng)下歷史新高；成交面積更是同比增長77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40個百分點(diǎn)，增幅驚人。