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現(xiàn)在的任何結(jié)果，都是當(dāng)初種下的

這句話對(duì)于當(dāng)下的上海樓市來(lái)說(shuō)特別貼切，今年過(guò)好年之后，上海的樓市是特別的糾結(jié)，特別的詭異，不少地產(chǎn)同行都表示看不懂，其實(shí)我一直特別相信一句話，就是出來(lái)混，總歸是要還的

而現(xiàn)在的糾結(jié)，可能和四年前的某一件事情有關(guān)

而這個(gè)事情，在我眼里就是限購(gòu)

先和大家說(shuō)說(shuō)上海的限購(gòu)史

2010年的時(shí)候，上海出臺(tái)了限購(gòu)，大概意思是上海人有一套房子了只能再買(mǎi)一套，而外地的只能買(mǎi)一套

2012年的時(shí)候，限購(gòu)升級(jí)，外地沒(méi)結(jié)婚的不能買(mǎi)房，已經(jīng)結(jié)婚的只能買(mǎi)一套

大概內(nèi)容是這樣

出臺(tái)限購(gòu)政策，用意非常明顯，通過(guò)限購(gòu)來(lái)控制城市需求，更可能多的擠壓掉投資投機(jī)的需求，然后使得上海樓市的供需回復(fù)平衡，從而達(dá)到控制價(jià)格的目的

我相信所有人都知道這個(gè)政策的用意

那么我們來(lái)看一下效果

我們可以看到，從成交量來(lái)說(shuō)還是不錯(cuò)的，除了2008年金融危機(jī)之外，上海之前的樓市成交量都在1600萬(wàn)以上，而2010年開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)之后，市場(chǎng)需求被壓縮，連續(xù)三年都打不到1000萬(wàn)方，2013年小幅反彈之后2014年又開(kāi)始回落

從這個(gè)角度來(lái)看，限購(gòu)的確抑制了不少投資投機(jī)需求

紅點(diǎn)是限購(gòu)前后的價(jià)格波動(dòng)，發(fā)現(xiàn)很明顯的，限購(gòu)之后，上海房地產(chǎn)連續(xù)三年自然增幅要平緩的許多，完全沒(méi)有之前那么陡峭的感覺(jué)

這么看來(lái)，限購(gòu)是不是一個(gè)非常給力有效的政策，又控制了成交量又平緩了單價(jià)增幅

如果我們只把眼光放在2013年之前，的確如此，但是2014年之后，限購(gòu)這只嗎啡槍的副作用開(kāi)始顯現(xiàn)，而且越演越練，從而導(dǎo)致了2016年現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)景

2015年上海住宅市場(chǎng)成交了1488萬(wàn)方，是2009年之后上海樓市第一次突破1400萬(wàn)方的成交體量，另外上海這一年住宅的成交均價(jià)是32283，相比較2014年的漲幅是18%，這個(gè)漲幅是最近五年的市場(chǎng)巔峰值

市場(chǎng)這是怎么了，這幾年上海的限購(gòu)政策從未放松，而且前后并沒(méi)有發(fā)生特別重大的時(shí)間，為什么2015年的樓市會(huì)如此火爆，甚至在2016年開(kāi)年的時(shí)候呈現(xiàn)有點(diǎn)失控的狀態(tài)

在我眼里，所有的癥結(jié)全部出現(xiàn)在限購(gòu)這個(gè)舉措上，限購(gòu)好像一個(gè)潘多拉魔盒，潛伏了四年周期，而在現(xiàn)在徹底的打開(kāi)了

限購(gòu)為什么是潘多拉，我們來(lái)看看限購(gòu)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著什么

首先，限購(gòu)無(wú)異于用最直白的話語(yǔ)告訴全世界，上海的房子是好東西。用最簡(jiǎn)單的邏輯就想得到，只有好的東西才會(huì)限制你購(gòu)買(mǎi)，才會(huì)只讓你買(mǎi)一份兩份，放眼全中國(guó)，能夠攀得上限購(gòu)這個(gè)帽子的也就這么幾個(gè)城市，所以只要限購(gòu)這個(gè)舉措還在，那么就等同于官方宣布了房地產(chǎn)是一個(gè)好東西，未來(lái)還會(huì)漲價(jià)

第二，限購(gòu)限制的那些購(gòu)買(mǎi)需求來(lái)自哪里，很明顯限制的一定是全上海甚至全中國(guó)最有購(gòu)買(mǎi)力的客群，上海人想要買(mǎi)第三套，外地的想要買(mǎi)第二套，一定是最有錢(qián)最有購(gòu)買(mǎi)力的，而限購(gòu)就把這個(gè)機(jī)會(huì)給關(guān)掉了，不再讓他們購(gòu)買(mǎi)

而限購(gòu)之后依然敞開(kāi)的懷抱的是那些購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的、還沒(méi)有買(mǎi)房的那一群人，換句話來(lái)說(shuō)把本來(lái)應(yīng)該高價(jià)可以賣(mài)掉的房子轉(zhuǎn)移給了社會(huì)底層，這也是為什么上海實(shí)施限購(gòu)政策前三年以來(lái)房?jī)r(jià)控制相對(duì)比較合理的核心原因

但是你要明白一點(diǎn)，錢(qián)永遠(yuǎn)是流向最應(yīng)該去的地方的

上海最具備購(gòu)買(mǎi)力的人群，在經(jīng)歷了3年的市場(chǎng)洗禮之后發(fā)現(xiàn)，還是上海的房地產(chǎn)好，錢(qián)放在其他地方都不牢靠只有房地產(chǎn)是真愛(ài)，所以在2015年之后，所有的購(gòu)買(mǎi)力都回歸到了房地產(chǎn)上

但是因?yàn)橄拶?gòu)，怎么辦

所以他們用了最直接的方式來(lái)釋放資金：置換

你不給我更多的買(mǎi)房資格，我就賣(mài)掉現(xiàn)在的房子再來(lái)買(mǎi)更好更貴的房子，從而實(shí)現(xiàn)保值

所以我們看到，2015年的二手房已經(jīng)瘋了，成交套數(shù)是一手房的3倍，這個(gè)數(shù)據(jù)是前所未有的，說(shuō)明什么問(wèn)題，就是有人在用瘋狂的置換方式來(lái)拋售二手房來(lái)獲取資格，而后再把購(gòu)買(mǎi)力在一手二手領(lǐng)域進(jìn)行釋放

大家學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的時(shí)候各位都知道，交易產(chǎn)生價(jià)值，今年上海二手房市場(chǎng)爆棚的核心原因就是房屋再被高頻的置換高頻的買(mǎi)賣(mài)，從而抬高了價(jià)格

市場(chǎng)的癥結(jié)點(diǎn)就在這里，限購(gòu)政策逼迫市場(chǎng)有購(gòu)買(mǎi)力的人群強(qiáng)行拋售然后強(qiáng)行購(gòu)買(mǎi)

而市場(chǎng)爆棚后，那些沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的人群怎么辦，怎么處理這樣的現(xiàn)狀，所以就在這個(gè)時(shí)候，他們采取了相比較前者更加鋌而走險(xiǎn)的方式：通過(guò)首付貸的方式讓自己購(gòu)買(mǎi)那些根本不屬于自己的房子

這個(gè)苗頭只在2016年剛剛出去，影響不大，好在被及時(shí)的制止

所以各位看到了沒(méi)有，對(duì)于上海，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)健康的城市，限購(gòu)只能緩解一時(shí)的市場(chǎng)問(wèn)題，但是最終一定會(huì)爆發(fā)，一定會(huì)產(chǎn)生社會(huì)矛盾，上海的房地產(chǎn)已經(jīng)剔除不了增值保持的功能，所有人都不要指望百姓買(mǎi)房子只為居住，這個(gè)是市場(chǎng)導(dǎo)向的結(jié)果

大學(xué)時(shí)候?qū)W心理學(xué)，有一個(gè)邏輯叫：任何人都會(huì)潛意識(shí)里有保護(hù)自己的產(chǎn)品不被剝奪。而過(guò)去是保護(hù)自己財(cái)產(chǎn)不被他們侵略以及剝奪。而放在現(xiàn)在這個(gè)和平年代，這個(gè)意識(shí)就變成希望自己的財(cái)產(chǎn)可以更好的抗通脹而不隨之消失

在其他渠道投資無(wú)門(mén)的前提下，房子是大家唯一的選擇

這就是限購(gòu)的潘多拉魔盒，限購(gòu)逼迫能買(mǎi)房的客戶通過(guò)賣(mài)房之后買(mǎi)房，從而炒高了價(jià)格，而價(jià)格高了之后不少不具備購(gòu)買(mǎi)力的客群為了登上這么門(mén)檻采用首付貸的方式購(gòu)買(mǎi)，從而產(chǎn)生民生穩(wěn)定的問(wèn)題

其他的類(lèi)似二手中介的蠱惑也好推動(dòng)也好，其實(shí)都不是根本都不是核心

好了，那么問(wèn)題來(lái)了，為什么這個(gè)潘多拉魔盒會(huì)在現(xiàn)在打開(kāi)

可以看出，上海的住宅土地供應(yīng)雖然不像深圳那樣出現(xiàn)斷崖式下跌，卻也在逐年大幅度減少。而且政策也明確到2020年上海會(huì)死守“3185平方公里”這條紅線。未來(lái)五年上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里，平均下來(lái)，每年只有12平方公里新增用地，也就是120萬(wàn)平方米

供應(yīng)跟不上，是上海樓市的核心問(wèn)題

我們要明白一個(gè)問(wèn)題，限購(gòu)能夠發(fā)揮作用的根本邏輯是：需求被壓縮之后供需達(dá)到平衡，甚至供應(yīng)略大于需求，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)格的平穩(wěn)

那如果說(shuō)，哪怕這個(gè)城市被限購(gòu)之后，需求依然大于供應(yīng)，那么這個(gè)政策也就沒(méi)有了意義，反而會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)醞釀后產(chǎn)生一系列的連帶問(wèn)題

這就是現(xiàn)在上海樓市最糾結(jié)的地方，雖然限購(gòu)了，但是城市的供應(yīng)量不跟上來(lái)，每年的土地出讓的還在逐步減少，你讓這個(gè)樓市如何能夠健康發(fā)展

如果供應(yīng)不跟上，哪怕你更加嚴(yán)格的限購(gòu)，人人只能買(mǎi)一套房子也不能調(diào)整這個(gè)趨勢(shì)，二手房的高頻置換依然會(huì)存在

所以我懇請(qǐng)大聲呼吁，在當(dāng)下樓市尚沒(méi)有完全失控之前，趕緊增加城市的供應(yīng)量，不要玩其他沒(méi)用的哄人政策了，當(dāng)下之急，趕緊增加供應(yīng)

否則，上海樓市這個(gè)潘多拉魔盒背后還藏著什么東西，是我現(xiàn)在所預(yù)見(jiàn)不到的

經(jīng)濟(jì)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)解決，這是千古不變的真理

祝愿上海樓市能夠挺過(guò)這一關(guān)，大家都還有飯吃