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隨著人們消費(fèi)觀念的改變，不少購房人選擇貸款買房，最近有網(wǎng)友問，現(xiàn)在房價(jià)漲的這么厲害，不貸款真的買不起了，但是貸款期限如何確定？真的是期限越長越好嗎？融360認(rèn)為，貸款期限長短因人而異。

舉個(gè)例子，小明要買一套200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，按照基準(zhǔn)利率4.9%，貸款30年，等額本息還款法，計(jì)算結(jié)果如下：

小明每月還款7430.17元，總支付利息1274862.67元。

如果小明每月收入較高，且以后有提前還款的打算，縮短貸款期限也許會更劃算。因?yàn)殡m然每月還貸壓力增加，但是同樣的貸款額度，貸款期限縮短10年，節(jié)省的利息也不是個(gè)小數(shù)目，在其他條件相同的情況下，假設(shè)縮短貸款期限到20年，計(jì)算的結(jié)果如下：

每月還款額為9162.22元，總支付利息為798932.00元，比貸款30年少付475930.67元的利息，可以買一輛豪華版SUV了！

貸款期限長，付出的總利息多；而貸款期限短，則每個(gè)月的還貸壓力更大。兩者各有利弊。除了比較月供和總利息，貸款期限還要根據(jù)自己的還款能力、貸款利率、貸款額度、以及包括貸款人年齡、所購房房齡在內(nèi)的銀行其他要求來確定，期限長未必適合每個(gè)人。

依據(jù)還款能力（月供與收入比）設(shè)置貸款期限

銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候會審查借款人的收入，要確定借款人每月收入能足以償還房貸月供。借款人要根據(jù)自己的收入和實(shí)際狀況來確定還款方式，辦理房貸應(yīng)該以不影響家庭生活為前提，這就需要考慮月供與家庭收入的比例。如果這一比例過高，勢必會減少家庭的其他開支，從而影響正常的家庭生活。月供占家庭收入的比例可以通過延長或縮短貸款期限來調(diào)節(jié)，一般月供最高不能超過收入的50%。

案例中，假設(shè)小明的家庭月收入為15000元，貸款20年的月供為9162元，顯然超出了50%的比例。此種情況，建議小明將貸款期限延長到30年。

根據(jù)貸款利率變化調(diào)整還款期限

貸款利率和貸款額度影響借款人房貸月供，從而影響月供收入比。購房人應(yīng)以不影響家庭生活為前提，通過延長或縮短貸款期限來調(diào)節(jié)月供占家庭收入的比例。

值得注意的是，房貸利率并不是一個(gè)固定不變的數(shù)值，比如2015年就遇到了央行5次降息，月供也會隨之下調(diào)。而一旦遇到央行升息，房貸月供也會隨之增加，很多家庭會在此時(shí)選擇提前還貸，縮短還款期限或減少月供額來緩解資金緊張。

貸款人年齡也會影響貸款期限

在申請房貸時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。一般而言，只要是借款人年滿十八周歲就可以申請辦理個(gè)人住房貸款，要求借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。因此，借款人年齡越小，那么可以申請的貸款期限也就越長。如果年齡超過40歲，則最長貸款期限只能是25年以下。

所購房房齡過大貸不到最長期限

房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，特別是購買二手房，銀行會根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。

貸款的最佳表現(xiàn)不是時(shí)間越長越好，而是要達(dá)到“最佳組合”的狀態(tài)，能夠追求在自己負(fù)債能力（經(jīng)濟(jì)承受能力）范圍內(nèi)，有最高的抵押額度（房屋評估價(jià)的70%），最少首付款，最合理的貸款期限，其目的就是盡可能的減少購房支出，同時(shí)要注意各地的房貸政策會有差異，大家要注意因地制宜，合理確定貸款時(shí)間。