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在人民網(wǎng)主辦的“自然呼吸悠居時(shí)代”2016生態(tài)居住時(shí)代高峰論壇上，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志在發(fā)表題為“2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)解析”的演講時(shí)說(shuō)，總結(jié)2015年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅投資方面實(shí)際上不是很理想，投資增長(zhǎng)的主要因素來(lái)自于商業(yè)寫字樓的投資增長(zhǎng)帶動(dòng)。

陳志預(yù)測(cè)今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)延續(xù)2015年的態(tài)勢(shì)，新房供應(yīng)總量與去年差不多，尤其是自住房供應(yīng)量的保證，是穩(wěn)定市場(chǎng)交易量的重要砝碼。

“去年北京樓市如果單從住宅投資的角度分析，實(shí)物型投資是負(fù)增長(zhǎng)。高價(jià)房和豪宅供應(yīng)成交較往年增加，但是增幅也不足以彌補(bǔ)由于市場(chǎng)分化帶來(lái)的成交整體下降留出的空缺。”陳志說(shuō)，豪宅的分化對(duì)北京樓市既有積極的刺激作用，但也有負(fù)面的抑制作用，高房?jī)r(jià)會(huì)抑制和擠出市場(chǎng)需求。

不過(guò)陳志判斷2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境會(huì)延續(xù)寬松。目前貨幣政策、信貸政策仍然寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性也在增加，政策環(huán)境對(duì)市場(chǎng)相對(duì)有利。另一方面，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度依然較高和偏重，“房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)有拉動(dòng)作用，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年就不會(huì)太差。”

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)往的一些限制性政策也在逐步、適度地放松，過(guò)去一些過(guò)時(shí)的政策也在退出，而政府層面也會(huì)退出更多更新有利于市場(chǎng)發(fā)展的政策。

陳志據(jù)此判斷，2016年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，將維持與2015年大體相當(dāng)?shù)乃健?/p>

存量房市場(chǎng)，陳志羅列數(shù)據(jù)稱去年北京二手房成交接近20萬(wàn)套，今年二手房到現(xiàn)在仍在延續(xù)去年的市場(chǎng)行情，“這是因?yàn)檎咴诔掷m(xù)寬松，而二手房市場(chǎng)對(duì)政策的反響更為敏感，比新房市場(chǎng)更加直接和劇烈。”

“今年北京的土地供應(yīng)，尤其是住宅用地供應(yīng)，應(yīng)該與去年保持大致水平，或者略有收縮。”陳志說(shuō)，但土地價(jià)格就目前來(lái)看仍然呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

針對(duì)目前相對(duì)火爆的二手房市場(chǎng)，陳志也做了分析，他給出一個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)，北京2015年11個(gè)月的二手房成交量較高的套均面積都在90平方米以上，這意味著北京改善性住房需求的家庭只能通過(guò)二手房來(lái)解決居住問(wèn)題。

“新房要么太遠(yuǎn)，要么太次，要不就是太貴，解決不了改善性需求，所以去年二手房成交迎來(lái)了普遍性的增長(zhǎng)。”陳志說(shuō)，也因此可以看到幾個(gè)趨勢(shì)是，整個(gè)北京樓市房?jī)r(jià)快速上漲，成交均價(jià)也在快速拉升，中層或者夾心層的改善性住房需求則集中通過(guò)二手房交易來(lái)滿足。

陳志將北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)描述為“相對(duì)穩(wěn)健”。他說(shuō)，在一線城市里，相比深圳高速的房?jī)r(jià)跳躍式地大幅度上漲，北京相對(duì)穩(wěn)健，北京在樓市政策上側(cè)重保證供給，無(wú)論是從土地出讓，還是貨幣、信貸政策，都在給予支持。

另一方面，北京也在通過(guò)加緊建設(shè)保障房、自住房和公租房來(lái)緩解市場(chǎng)上的居住問(wèn)題。陳志擔(dān)心北京樓市更大的問(wèn)題或許出現(xiàn)在商辦市場(chǎng)。

“現(xiàn)在商業(yè)寫字樓的投資增長(zhǎng)和供應(yīng)量都非常大，未來(lái)隨著集中入市供應(yīng)，商業(yè)寫字樓的去化難度會(huì)加大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)堆積。”陳志說(shuō)，目前不少大型商業(yè)項(xiàng)目的用途都在尋求變更的機(jī)會(huì)，但即使變更以后類住宅項(xiàng)目的銷售也會(huì)有難題。

另一個(gè)問(wèn)題是土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的倒掛現(xiàn)象，“面粉貴過(guò)面包。”“我們現(xiàn)在看到北京一些四五環(huán)區(qū)域的環(huán)線價(jià)格比核心區(qū)房?jī)r(jià)更貴，未來(lái)環(huán)線房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)核心區(qū)域房?jī)r(jià)形成倒逼。”陳志說(shuō)，因此，他也指出未來(lái)這些環(huán)線區(qū)域的住宅項(xiàng)目投資升值前景廣闊。

論壇現(xiàn)場(chǎng)嘉賓就以位于北京首座生態(tài)城——長(zhǎng)辛店生態(tài)城中的西山甲一號(hào)為例，這個(gè)區(qū)域成交的土地樓面價(jià)快速上漲，其所處的南城多個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)都突破了5萬(wàn)元/平方米甚至更高，未來(lái)這些區(qū)域的樓盤定價(jià)或許會(huì)超過(guò)單價(jià)10萬(wàn)元。

西山甲一號(hào)是由北京金隅嘉業(yè)和房地置業(yè)兩大國(guó)企打造的健康科技住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目定位于國(guó)際化生態(tài)住區(qū)和世界級(jí)公園地產(chǎn)，堪稱生態(tài)住區(qū)典范之作。

現(xiàn)場(chǎng)一位發(fā)言嘉賓指出，像西山甲一號(hào)這樣的住宅項(xiàng)目，在大西山生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)下、園博園旁邊打造的生態(tài)住區(qū)產(chǎn)品，項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生態(tài)理念和踐行的生態(tài)產(chǎn)品，包括現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)的在生態(tài)理念、科技手段、價(jià)格調(diào)控和居住品質(zhì)之間的多元平衡，實(shí)際上值得借鑒和學(xué)習(xí)。西山甲一號(hào)未來(lái)也會(huì)加速顯現(xiàn)項(xiàng)目洼地和居住價(jià)值。