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充裕資金涌入地產(chǎn)

伍岳峰認(rèn)為，根據(jù)目前的情況判斷，市場(chǎng)有充裕的資金正在涌入地產(chǎn)行業(yè)。

從政府方面來看，2015年連續(xù)五次降準(zhǔn)降息，通過降低發(fā)債門檻和營改增降低了企業(yè)成本。

對(duì)個(gè)人來說，人民幣加速貶值、熱門的P2P平臺(tái)問題多多、股市暴跌等導(dǎo)致現(xiàn)階段投資渠道匱乏，加上個(gè)人所得稅改革可能會(huì)引入世界通行的綜合所得稅制，計(jì)稅時(shí)增加“住房按揭貸款利息支出”專項(xiàng)扣除項(xiàng)目，這將使中產(chǎn)消費(fèi)力顯著提高。

從投資機(jī)構(gòu)角度來看，金融機(jī)構(gòu)正在大舉入主房地產(chǎn)。比如，2015年中國平安在全國共計(jì)700億元土地投入，成為兩家房企的二股東。三年來地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金落地規(guī)模超過5000億元。另外，隨著人民幣國際化提速，境外融資成本下降，資本項(xiàng)管理逐步放開，境外資本將會(huì)加速涌入。

值得一提的是，外界對(duì)中國房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)價(jià)依然較高。城市土地學(xué)會(huì)(ULI)及普華永道(PwC)近期聯(lián)合發(fā)布的《2016亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》稱，明年亞洲房地產(chǎn)有充裕的資金持續(xù)流入，中國有5個(gè)城市進(jìn)入亞太地區(qū)優(yōu)秀投資和開發(fā)前景清單（總數(shù)共計(jì)22個(gè)城市）。

一二線城市庫存已趨健康甚至更低

伍岳峰表示，目前，一二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50％和25％至7個(gè)月和13個(gè)月，庫存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限，有力支撐售價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

同時(shí)，一二線城市土地持有量持續(xù)減少。2014年土地購置面積同比下降27％，2015年前9個(gè)月又繼續(xù)下滑5％，因此房地產(chǎn)可供應(yīng)量持續(xù)減少。隨著新增供應(yīng)的下降，一二線城市的消化周期可能進(jìn)一步縮減，支撐價(jià)格上漲。

另外，2015年全國新開工面積進(jìn)一步減少。由此預(yù)計(jì)，2016年北上廣三大一線城市的可售面積分別減少24%、11%、12%，深圳小幅增加5%。而與此相對(duì)的是四大一線城市的常住人口卻在持續(xù)增加，這將進(jìn)一步推動(dòng)樓市回暖。

大小城市樓市呈現(xiàn)冰火兩重天

C預(yù)測(cè)

一線城市價(jià)格將強(qiáng)勁回暖

對(duì)比2014年，2015年各大房企進(jìn)一步加大了在一線城市土地儲(chǔ)備的力度，四個(gè)城市占了全國土地成交的41%。

伍岳峰預(yù)測(cè)，一線城市價(jià)格將強(qiáng)勁回暖。四大一線城市中，北京無疑是各大開發(fā)商的必爭(zhēng)之地，投入金額超過四大一線城市拿地總金額的51%。廣州超越深圳受到越來越多開發(fā)商的重視，拿地金額比重飆升至12%。

在伍岳峰看來，不同于一線城市的全面升溫，二線城市預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)出冰火兩重天的分化趨勢(shì)。

根據(jù)2015年的消化速度分析，二線城市中的南京、杭州去化周期已低于10個(gè)月，同為二線城市的青島則飆升至近20個(gè)月，而大連去化周期已超過兩年，接近30個(gè)月，去庫存策略將常態(tài)化持續(xù)。

部分三線城市成為房企新寵

從2015年30家典型房企拿地規(guī)模超過100萬平方米的三線城市分布情況來看，佛山、東莞、無錫成為房企新寵。

據(jù)克而瑞發(fā)布的最新《中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資前景測(cè)評(píng)》報(bào)告，東莞、佛山、無錫悉數(shù)進(jìn)入中國城市房地產(chǎn)投資前景TOP20城市，分居第12、15及19名，在三四線城市中處于前列，其投資前景甚至好于多數(shù)二線城市。

D廣州市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)價(jià)格逐年穩(wěn)步提升

土地市場(chǎng)：溢價(jià)普遍不高

伍岳峰表示，近幾年，廣州商住土地成交價(jià)格整體呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但由于政府出讓底價(jià)定位較高，溢價(jià)普遍不高，市場(chǎng)相對(duì)健康。

2012年，因廣州市政府大規(guī)模推出廣州開發(fā)區(qū)中新知識(shí)城的二類居住用地，占全年商住用地供應(yīng)的34%，成交樓面地價(jià)均低于1300元/平方米，故大幅拉低成交樓面地價(jià)。而2014年，廣州商住用地成交樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，突破10000元/平方米的大關(guān)，但溢價(jià)率卻是近年低位。伍岳峰認(rèn)為，這主要是由于本年出讓的地塊多集中于中心城區(qū)，且政府對(duì)土地出讓底價(jià)定位較高，基本上是“卡著開發(fā)商的脖子”，而開發(fā)商則因市場(chǎng)下行原因，拿地變得格外謹(jǐn)慎。

2015年1-9月，廣州共成交22宗商住用地（海珠區(qū)4宗、天河區(qū)2宗、廣州開發(fā)區(qū)10宗、花都2宗、南沙區(qū)4宗），整體溢價(jià)率不高。

住宅市場(chǎng)：供求基本平衡

2009年-2015年期間，廣州住宅供求比為1.09，供求基本平衡；年均供應(yīng)面積約1050萬平方米，年成交面積在820-1100萬平方米區(qū)間浮動(dòng)，年均消化面積約960萬平方米；成交價(jià)格逐年穩(wěn)步提升，目前均價(jià)已逼近15000元/平方米，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率約7%。

2015年前十月，廣州新建住宅供應(yīng)同比略下降11%，但成交激增，成交面積為855.9萬平方米，同比增長(zhǎng)37%，價(jià)格則基本持平。本年各月度則呈現(xiàn)前低中高后平的成交走勢(shì)，2015年上半年政策利好不斷出臺(tái)，刺激客戶紛紛入市，令5、6月創(chuàng)下全年成交高峰。但7月后，政策仍僅局限于降息降準(zhǔn)，政策出現(xiàn)空窗期，原有的政策利好效應(yīng)下降，成交再度回落。

寫字樓市場(chǎng)：供略大于求

2009年-2015年期間，廣州寫字樓供求比為1.29，年均供應(yīng)面積約66萬平方米，年均消化面積約51萬平方米，供略大于求。雖然今年10月寫字樓供應(yīng)高達(dá)14萬平方米，但前10個(gè)月寫字樓新增供應(yīng)面積也僅為63.9萬平方米，同比下跌6%；成交面積為30.1萬平方米，同比下降25%。價(jià)格方面，由于黃埔、南沙、番禺等外圍區(qū)域成交占比加大，本年度前十月成交均價(jià)僅為22961元/平方米，同比下跌28%。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好支持

廣州GDP位列內(nèi)地城市三甲之內(nèi)，GDP增長(zhǎng)率一直排在四大城市前列。房地產(chǎn)與GDP趨勢(shì)呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)性，廣州GDP年增幅仍保持在8%以上，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好支持。假設(shè)按照年均去化1165萬平方米，成交均價(jià)參考當(dāng)前15465元/平方米，年遞增6%計(jì)，預(yù)計(jì)未來5年全市商品房年均銷售金額或達(dá)2270億元。

精彩問答

1.問：就廣州來說，是不是寫字樓的增值潛力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅的增值潛力？

伍岳峰：寫字樓市場(chǎng)為什么還沒有漲呢，因?yàn)榫驼w的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，本身這個(gè)產(chǎn)業(yè)的生意還沒有好轉(zhuǎn)，對(duì)寫字樓的需求還是呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，也就是說在短期內(nèi)很難有大的上漲空間，廣州投資住宅也是比寫字樓要好。

2.問：隨著老齡化社會(huì)的加劇來臨，面對(duì)我們8:4:2:1這樣的家庭人口情況，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)，特別是如何考慮養(yǎng)老問題？

伍岳峰：老人跟年輕人有天生的代溝，不愿意住在一塊。但因?yàn)橹袊膫鹘y(tǒng)，你把兩個(gè)老人送養(yǎng)老院去，社會(huì)會(huì)譴責(zé)你，說你不孝。因此，居家養(yǎng)老是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)方向，那房地產(chǎn)怎么滿足這個(gè)兩代的需求？越秀地產(chǎn)就在做這方面的嘗試，我們即將推出的一款產(chǎn)品，買一層送一層，上面給老人住，年輕人上個(gè)樓梯就可以照顧到。旁邊配套考慮幾代人，離醫(yī)院很近，附近離小學(xué)也很近。我認(rèn)為房企應(yīng)該從全生命周期去考慮，進(jìn)行功能性改善，能滿足現(xiàn)在社會(huì)遺留的問題，把對(duì)老一輩的關(guān)懷體現(xiàn)在我們的產(chǎn)品上。