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四年后廣州房價將追上誰？

在本期大講壇上，被媒體比喻為“神算子”的伍岳峰在比較分析大量數(shù)據(jù)后得出一個結(jié)論：四年后的廣州房價將會追上北上深目前的房價水平！此結(jié)論一出立馬讓眾多聽眾瞪大了眼睛，當(dāng)中有興奮的也有發(fā)愁的，更有安心的，總之表情豐富，在我看來就是有房沒房或者房多房少都立見分曉了。

記得去年也是12月份，財富大講壇也邀請到伍岳峰來講房地產(chǎn)，他當(dāng)時預(yù)測了2015年廣州房價的走勢，具體到月份的房價表現(xiàn)，現(xiàn)在回頭去看，果真八九不離十，正是基于這樣的深厚功力，使得他對2016年廣州房價將強勁回暖乃至四年后將追平現(xiàn)在北上深的房價水平的預(yù)測，引起了人們的重視。

房價向來是一個最接民生地氣的經(jīng)濟指標(biāo)，但我們很難簡單地以高或者低來論好與不好。直觀些說，太高的話百姓壓力大，受不了，但也表示這個地方經(jīng)濟發(fā)達(dá)，人們愿意前來，房子需求旺盛；太低了也不是件好事，說明這個地方?jīng)]有什么經(jīng)濟活力，人都不愿意來，發(fā)展前景不好。如何才能保持一個適度的房價水平，既能實現(xiàn)城市健康發(fā)展、人們又能安居樂業(yè)？相信這是很多人的想法，不過這個“度”是非常難以把控的，于是心目中的房價便成了心目中的夢想。

房價的話題，對很多人而言，不想說又不得不說，愛恨交織中2015年又將過去了，希望在來年吧。

行業(yè)盈利跌至歷史低點，全面放開二孩政策出臺，央行多次降息降準(zhǔn)……2015年，國內(nèi)房企經(jīng)歷了復(fù)雜的一年。2016年，面對新形勢，房地產(chǎn)行業(yè)將會發(fā)生哪些改變？房價是漲還是跌？

12月19日晚，知名房地產(chǎn)專家、越秀地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理伍岳峰做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨家冠名、中山大學(xué)管理學(xué)院擔(dān)任戰(zhàn)略合作伙伴的財富大講壇，分享他對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了“拿地就能賺錢”的時代，但一線城市的房價仍將強勁回暖，廣州超越深圳受到越來越多開發(fā)商的重視，廣東的佛山、東莞等城市也成為房企新寵。

A現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇

滬深125家房地產(chǎn)上市企業(yè)公布的2015年半年報顯示，上半年平均凈利潤率只有9.1%，這是A股房地產(chǎn)上市公司的平均利潤率史上首次跌到個位數(shù)。

“明年房企行業(yè)利潤會受到擠壓，在這種情況下，要取得盈利首先就要變革。產(chǎn)品要變革，經(jīng)營模式要變革，管理模式也要變革……沒變革沒創(chuàng)新的房企一定會死掉。”伍岳峰表示，根據(jù)國內(nèi)上榜企業(yè)銷售金額集中度來看，2011年，前20家上榜企業(yè)的銷售金額占14.87%，此后集中度逐年提高，到今年11月提高到了22.84%；在銷售面積的集中度方面，已經(jīng)由2011年的10.51%提高到了今年11月的20.11%。寡頭集中的趨勢更加明顯，預(yù)計未來五年，將有30%-40%的房企被淘汰。

“每天都要保持警惕的心態(tài)，以前那個拿到地就賺錢的時代已經(jīng)過去了。”伍岳峰表示。

B走勢

房價不會呈斷崖式下跌

如何判斷房價到底漲還是跌？伍岳峰認(rèn)為，房價根本上還是由供求關(guān)系來決定的。供求關(guān)系主要包括三個因素：第一是經(jīng)濟（GDP），第二是人口（包括二孩政策、適婚人口、流動人口），第三是社會化進(jìn)程。

地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟支柱

在房企不夠景氣的背景下，2016年的房價會否出現(xiàn)斷崖式下跌？對此，伍岳峰并不認(rèn)同，他稱此觀點是“危言聳聽”。

伍岳峰表示，中國房地產(chǎn)投資規(guī)模與GDP高度正相關(guān)。近十年房地產(chǎn)開發(fā)投資額在GDP中的占比長期維持在10%-15%之間，拉動和維持國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱地位在現(xiàn)階段仍不可撼動。今年以來，GDP和房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，2015年1季度持續(xù)下滑，GDP增幅接近破7臨界點，這是政府多次出臺降息、降準(zhǔn)、放松限購及營業(yè)稅免征政策刺激房地產(chǎn)的重要原因。

同時，伍岳峰研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)GDP增幅與房價走勢高度正相關(guān)。GDP增長8%左右，房價上升；相反，則房價呈現(xiàn)下降態(tài)勢。當(dāng)GDP破7%時，政府政策必然出現(xiàn)調(diào)整，所以2015年政府密集出臺各種政策持續(xù)刺激房地產(chǎn)。根據(jù)政府報告，2016年我國GDP增幅預(yù)計在6.9%，所以預(yù)計政府的貨幣政策依然會持續(xù)寬松。

放開二孩有效延遲人口負(fù)增長

人口數(shù)是決定房價的一大因素。伍岳峰表示，在計劃生育政策下，中國2006年起人口自然增長率低于死亡率，人口增長持續(xù)放緩，預(yù)計2016年人口開始負(fù)增長。但2014年底政府放開“單獨二孩政策”，2016年全面放開二孩，運用NM工具（新生兒-母親二代人口比）預(yù)測，截至2016年二孩新增人口數(shù)預(yù)計為463萬，人口負(fù)增長被有效延遲。

基于人口發(fā)展增長趨勢，預(yù)計2020年前會迎來人口增長的小黃金期，累計增加約700萬人口。按人均30平方米住房面積計算，將帶來2.1億平方米新增住房需求。

同時，根據(jù)國家住建局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年全國24-28歲適婚人口1.2億人，按人均30平方米計算，潛在購房需求達(dá)36億平方米。按現(xiàn)生育率計算，適婚人口在2016年將達(dá)到頂峰1.23億，2025年前維持在10億以上水平。伍岳峰表示，據(jù)此預(yù)測，未來十年房地產(chǎn)將繼續(xù)維持增長，2016年后增幅放緩，未來十年是一個“調(diào)整期的黃金十年”。而根據(jù)二孩新增人口預(yù)計，2030年后累計新增的1900多萬人也將陸續(xù)進(jìn)入適婚年齡，帶來6億平方米新增居住需求。

龐大的流動人口給超大城市帶來機會

北上廣深超級大城市房價為何一直居高不下？伍岳峰認(rèn)為，這些超級大城市流動人口與常住人口之比超過1:1，北京、上海的流動人口超過了1200萬，相當(dāng)于兩人爭一個人的房地產(chǎn)資源，這是一線城市房價高的主要原因。而廣州相比起來房價稍低的原因，是廣州的流動人口與常住人口之比低于另外三個城市。

另外，高校畢業(yè)生的持續(xù)涌入是一線城市房地產(chǎn)需求的一大力量。2001年至今，高校畢業(yè)生累計超7300萬人，按2014年水平計算，其中的33.3%涌入北上廣，累計進(jìn)入一線城市數(shù)量超過2430萬人，帶來約7.3億平方米的購買需求。全國潛在初次購房需求為22億平方米，并持續(xù)帶來約15億平方米的換房需求。

伍岳峰表示，目前每年新增1800萬城鎮(zhèn)人口，帶來6億平方米新增住房需求。2014年城鎮(zhèn)居民約為7.5億，人均居住面積為30平方米。“但其現(xiàn)有住房中超過45%為1999年以前的建筑，即樓齡超過25年的舊房，且超過20%的房屋質(zhì)量非常差，他們存在改善住房的剛性需求，存在超過100億平方米的改善住房需求。”