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左手融資，右手買項(xiàng)目，在樓市低迷之際，恒大地產(chǎn)（3333.HK）正試圖重啟強(qiáng)勢擴(kuò)張。

10月19日晚，恒大地產(chǎn)公告宣布，以70億港元的價(jià)格從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三方收購重慶超級(jí)大盤御龍?zhí)旆?。這已是恒大地產(chǎn)在西南城市中的第四次出手。之前，恒大地產(chǎn)分別以16億元人民幣、69.68港元和65億港元的代價(jià)在武漢、重慶和成都并購地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)以擴(kuò)大市場占有率。

在短短半年不到的時(shí)間內(nèi)，恒大地產(chǎn)已經(jīng)斥資超過200億港元用于并購項(xiàng)目。與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)采取更為積極的手段融資以配合戰(zhàn)略擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，僅僅在債券市場上，該集團(tuán)已經(jīng)在最近幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)先后兩次獲得400億元人民幣融資。

恒大地產(chǎn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略再次呈“抬頭”之勢，下一步，恒大的收購計(jì)劃又將劍指何方？收購之余，恒大地產(chǎn)有著怎樣的戰(zhàn)略考量？時(shí)代周報(bào)記者致電恒大集團(tuán)廣東公司品牌部負(fù)責(zé)人，其稱已將采訪提綱轉(zhuǎn)給相關(guān)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。但截至發(fā)稿，時(shí)代周報(bào)記者未收到回復(fù)。

盤活138萬平米巨無霸

繼今年6月成功發(fā)行200億元公司債后，10月15日，恒大地產(chǎn)再度成功發(fā)行200億元非公開公司債券，創(chuàng)國內(nèi)私募債最大規(guī)模歷史紀(jì)錄。

四天后，老板許家印再度出手，成為這個(gè)行業(yè)最兇猛的并購者。

10月19日晚，恒大地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)四家公司幾乎同一時(shí)間公布了一個(gè)收購事宜。恒大地產(chǎn)通過全資持有的盛譽(yù)作為買方，以70億港元收購了上述三家公司所持有的重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目權(quán)益。

御龍?zhí)旆宀粌H是一個(gè)體量達(dá)到138萬平方米的巨無霸項(xiàng)目，還曾是信和置業(yè)進(jìn)駐重慶市場的第一個(gè)項(xiàng)目。在8年前（2007年）的7月30日，香港信和董事會(huì)主席黃志祥率領(lǐng)財(cái)團(tuán)，以41.8億元的天價(jià)拿下了重慶嘉陵江畔曾名響一方的三鋼廠地塊，成為當(dāng)年總價(jià)和單價(jià)雙料地王。

盡管拍地豪爽，信和置業(yè)等財(cái)團(tuán)在隨后的開發(fā)進(jìn)度上卻盡顯扭捏。時(shí)代周報(bào)記者查閱地塊早年的出讓文件，按照2007年拍地時(shí)的約束性安排，該項(xiàng)目應(yīng)該在2008年3月底前動(dòng)工，2011年3月竣工。時(shí)代周報(bào)記者從重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解到的情況則顯示，重慶尖置2012年4月11日才去申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批，當(dāng)年5月10日，該項(xiàng)目的建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批(預(yù)審)才進(jìn)行報(bào)件。重慶尖置是信和置業(yè)為在重慶拿地于2007年1月組建的公司。

7年蹉跎后，御龍?zhí)旆逶谌ツ?月22日才首次開盤。但樓市寒冬讓這個(gè)昔日的地王沒有趕上解套時(shí)機(jī)。相比7年前約4000元/平方米的樓面價(jià)，開盤時(shí)9500元/平方米的均價(jià)似乎仍看不到盈利空間。

據(jù)信和置業(yè)的年報(bào)顯示，截至今年6月底，該御龍?zhí)旆屙?xiàng)目的住宅部分已售面積僅約5.6萬平方米。即便在今年樓市火熱背景的烘托下，均價(jià)也僅在1萬元/平方米左右。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，同為該區(qū)域的龍湖春森彼岸，目前最高均價(jià)亦不超過1萬元/平方米。招商江灣城則從未突破9000元/平方米的均價(jià)。接盤御龍?zhí)旆搴?，恒大地產(chǎn)該如何操盤實(shí)現(xiàn)盈利？畢竟，在重慶當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)圈人士看來，這個(gè)收購價(jià)不便宜。

10月23日，信和置業(yè)執(zhí)行董事黃永光在公司股東會(huì)后表示，由于恒大地產(chǎn)希望100%收購整個(gè)御龍?zhí)旆屙?xiàng)目，因此與華人置業(yè)、中渝置地商討后，才決定出售相關(guān)項(xiàng)目，是純粹商業(yè)決定。

不過這個(gè)項(xiàng)目留給了恒大足夠的調(diào)整空間。御龍?zhí)旆迥壳翱⒐っ娣e只有5萬平方米，還有總建筑面積約85萬平方米的住宅物業(yè)，約10萬平方米的公寓、商業(yè)及寫字樓物業(yè)正在或計(jì)劃建設(shè)中。這些余下的龐大體量將是恒大地產(chǎn)能否收回投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)盈利的空間所在。

同時(shí)也還有市場層面的好消息—多次降息、降準(zhǔn)，以及降首付的政策刺激，讓樓市政策層面已達(dá)到近幾年最寬松的環(huán)境。

除此，該盤可操作性大在于，鑒于收購資金量較大，本次收購設(shè)置了較為寬松的付款條件，即恒大地產(chǎn)可以在兩年時(shí)間內(nèi)分多次支付對價(jià)。事實(shí)上，恒大地產(chǎn)在今年早期的幾次收購中，也都設(shè)定了類似的付款程序，用于減輕公司短期資金壓力。

以恒大地產(chǎn)65億港元的代價(jià)收購華人置業(yè)成都三項(xiàng)目為例，付款節(jié)奏是5天內(nèi)支付10%、6個(gè)月內(nèi)20%、12個(gè)月內(nèi)20%、18個(gè)月內(nèi)20%、24個(gè)月內(nèi)30%。

兇猛并購者

實(shí)際上，成功的并購從5月份便已開始.今年5月28日，恒大地產(chǎn)湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)，從而開始該集團(tuán)的股權(quán)并購之旅。

之后的6月2日晚間，恒大地產(chǎn)又發(fā)布公告稱以55億元人民幣（約69.68港元）從中渝置地購得高原國際有限公司92%股份；7月15日，恒大地產(chǎn)又以65億港元的代價(jià)收購華人置業(yè)名下的間接全資附屬公司愛美高集團(tuán)。

加上此番收購重慶御龍?zhí)旆宓?0億港元，恒大在短短半年不到的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)斥資超過200億港元用于并購。一些遭遇困境的中小企業(yè)以及有意向退出內(nèi)地的港資房企，均成為許家印的獵物。

“這部分城市的市場風(fēng)險(xiǎn)較小，但往往被中小型地方房企盤踞，外地房企很難進(jìn)入。新常態(tài)下，一些中小型房企對未來市場并不看好，或資金緊張，希望縮小規(guī)模，出讓手頭的土地，讓恒大等大型房企有了打開市場的機(jī)會(huì)。”克而瑞的研報(bào)稱，中西部市場以剛性需求為主，與恒大地產(chǎn)的定位相符。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則表示，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步放緩，未來將有更多無法適應(yīng)市場變化的中小型房企退出市場，類似恒大拿下重慶中渝這種大型并購將增多。

事實(shí)上，恒大地產(chǎn)從2014年初啟動(dòng)多元化戰(zhàn)略以來，曾在短時(shí)間內(nèi)收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的投資，許家印曾表態(tài)要以“消耗多少補(bǔ)充多少”的原則增持土地，但這種局面在今年年初被打破。

“無論一手項(xiàng)目還是二手項(xiàng)目，不要在付款、價(jià)格等一些細(xì)節(jié)方面猶豫，要迅速拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，”在今年4月份布置全年工作時(shí)，許家印稱，接下來48天，我們要大上100個(gè)項(xiàng)目。按照時(shí)間換算，48天后僅為今年5月31日。動(dòng)作兇猛，在下半年則更為明顯。

根據(jù)恒大董事局定下的目標(biāo)，2017年該公司要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售額，2020年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷售額，復(fù)合增長率維持在30%。這一目標(biāo)顯然不易達(dá)到，對于競爭愈發(fā)激烈的地產(chǎn)行業(yè)來說，這是一個(gè)屬于地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的增長率。

傳統(tǒng)的開發(fā)模式已不再適應(yīng)當(dāng)下，改變迫在眉睫。今年中期業(yè)績會(huì)上，許家印明確表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機(jī)遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。換言之，通過收購獲得一、二線核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域今年來戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在今年年中業(yè)績會(huì)上的那席話，或許更好理解恒大地產(chǎn)戰(zhàn)略思路調(diào)整的誘因，“重組是房地產(chǎn)的一個(gè)主旋律，2007年中國前十大房地產(chǎn)商在市場占有率方面不到10%，去年年底達(dá)到了17%，恒大也是并購的受益者。恒大上半年并購了很多小項(xiàng)目，幫助公司實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展”。

購置項(xiàng)目的底氣，得益于房地產(chǎn)市場逐漸回暖，5月份后，樓盤進(jìn)入銷售高峰，上半年恒大銷售回款超過600億元。截至今年三季度，恒大地產(chǎn)銷售1302億元，接近綠地集團(tuán)1348億元銷售額，與第一名萬科1790億元只差400億元。