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9月24日，中國(guó)央行及中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ氛J(rèn)為，為進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)，支持合理住房消費(fèi)，將對(duì)在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。并要求其下屬機(jī)構(gòu)在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

這個(gè)《通知》的精神主要有以下幾個(gè)方面。一是首套住房按揭貸款的首付比例降低，由以往的30%，下降到25%，下降了5%；二是這項(xiàng)政策的實(shí)施范圍主要在三四線城市，即不實(shí)施“限購(gòu)”的城市；三是住房按揭貸款首付比例降低，這只是央行與銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，具體如何實(shí)施由商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r以商業(yè)性原則來(lái)決定。

可以說(shuō)，這是中國(guó)央行一年多來(lái)采取了一系列的救房地產(chǎn)市場(chǎng)政策后又一次救房地產(chǎn)的政策。如早前推出的降息降準(zhǔn)、允許已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)住房者還清銀行貸款后再購(gòu)買(mǎi)住房可以享受首套住房信貸優(yōu)惠政策等，與早前推出的這些房地產(chǎn)救市政策相比，這次推出的房地產(chǎn)救市政策的力度當(dāng)然是相差很遠(yuǎn)，而且實(shí)施的范圍也十分有限。反之，這些政策的推出會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化的預(yù)期。因?yàn)?，市?chǎng)會(huì)認(rèn)為，早些時(shí)候央行已經(jīng)推出了那樣多強(qiáng)力的救房地產(chǎn)政策，能夠起到作用都十分有限，那么降低首付比重5%救市政策更是不痛不癢，很難起到刺激房地產(chǎn)需求的作用。這時(shí)政府為何再推出這樣的政策，是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題更是在惡化。

首先，盡管一年多來(lái)，政府推出了一系列的救房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，但是除了少數(shù)城市出現(xiàn)過(guò)短暫的回光返照之外，并沒(méi)有刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。無(wú)論是住房開(kāi)發(fā)投資、土地交易量，還是住房銷(xiāo)售量都是十分有限。特別是三四線城市更是如此。早前如此強(qiáng)力的房地產(chǎn)救市政策所起到的作用都十分有限，那么僅是降低首付比重5%所起到作用更是有限。

其次，為何政府推出一系列的房地產(chǎn)救市政策所起到作用十分有限，主要在于當(dāng)前住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)，如果市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)下跌，那么投資者是根本沒(méi)有愿意進(jìn)入市場(chǎng)的。政府的救市政策最優(yōu)惠也是如此。可以看到，一年多來(lái)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比下跌的就有61個(gè)，即近90%以上的城市房?jī)r(jià)下跌，那么住房投資者是沒(méi)有愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這70個(gè)大中城市的情況都是如此，那么三四線城市的情況更是會(huì)嚴(yán)重，三四線城市房?jī)r(jià)下跌的幅度與比重都會(huì)高于大中城市。在這種情況下，下降首付比重是無(wú)法刺激住房需求增長(zhǎng)的。

再次，當(dāng)前三四線城市的住房市場(chǎng)的過(guò)剩情況遠(yuǎn)嚴(yán)重于一二線城市。這不僅在于與目前國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)情況有關(guān)，也與三四線城市的住房持有狀況有關(guān)，與三四線城市住房供給量有關(guān)。就目前的中國(guó)的人口流動(dòng)情況來(lái)看，基本上是三四線城市的人口向一二線城市流動(dòng)，中西部地區(qū)向東南沿海流動(dòng)。除了沿海一線之外，國(guó)內(nèi)三四線城市的人口基本上是處于流出狀況，即使是農(nóng)民外出打工也很少流入這些城市。因?yàn)椋@些城市經(jīng)濟(jì)落后、就業(yè)機(jī)會(huì)少，很多三四城市的人口基本上處于凈流出的狀態(tài)。人口不斷地減少，住房需求從何而來(lái)？再加上三四線城市的住房緊張程度在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)就遠(yuǎn)低于一二線城市。如果這些城市的住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于居民的支付水平及這些城市住房沒(méi)有投資價(jià)值，那么這些城市的住房需求本來(lái)就十分有限。而且三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張遠(yuǎn)大于一二線城市，這些城市的住房供給過(guò)剩的程度更高。在這種情況下，政府想通過(guò)信貸首付比重下降來(lái)刺激這些城市的需求增長(zhǎng)是不可能的。

可以說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)三四線城市的住房市場(chǎng)早已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重供給過(guò)剩，加上這些城市的人口基本上處于凈流出、住房早就失去了投資價(jià)值，即使讓這些城市的房?jī)r(jià)大幅下跌，想讓住房需求釋放出來(lái)已經(jīng)不容易了。不少三四城市的住房市場(chǎng)只能等待房地產(chǎn)泡沫破滅的自生自滅，已經(jīng)沒(méi)有多少可救助的方式了。對(duì)于這些三四城市，這次央行降低首付比重能夠起刺激住房需求的作用更是十分有限。