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房地產(chǎn)稅改革又一次引起各界高度關(guān)注，因?yàn)榱腥肴舜罅⒎ㄗh程，更因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是一種關(guān)系千家萬戶的稅，和所有人都有密切關(guān)系。房地產(chǎn)稅改革不能不慎重。改革需要勇氣，更需要智慧，需要專業(yè)支撐的智慧。

人大列入立法議程，很容易被理解為立法工作很快就會(huì)完成，房地產(chǎn)稅馬上就要推出。這種理解可能有誤。預(yù)算法不是新立法，而只是修正，就經(jīng)歷了好多個(gè)年頭。列入立法議程，只是中共十八屆三中全會(huì)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”要求的落實(shí)而已。

房地產(chǎn)稅立法需要加快，因?yàn)檫@是一個(gè)關(guān)系到地方政府融資的重要問題。房地產(chǎn)稅多為地方稅，多為地方政府特別是基層政府的主要稅收收入來源之一。2015年過去的幾個(gè)月里，地方財(cái)政困難重重，有些地方甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。在這樣的背景下，于是加快房地產(chǎn)稅立法的建議就應(yīng)運(yùn)而生。

房地產(chǎn)稅立法本來屬于制度建設(shè)的內(nèi)容，不應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況掛鉤。在正常條件下，房地產(chǎn)稅于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。房地產(chǎn)稅稅率不可能太高，無論是按1%，還是按3%來算，都是如此?？墒?，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一有風(fēng)吹草動(dòng)，就可能出問題的市場(chǎng)。整個(gè)社會(huì)正處于穩(wěn)增長(zhǎng)的微妙時(shí)刻，房地產(chǎn)稅及其相關(guān)信息都有可能成為壓倒這個(gè)市場(chǎng)的最后一根稻草。

討論房地產(chǎn)稅，我們需要有共同的討論對(duì)象。這里討論的房地產(chǎn)稅是對(duì)所有房地產(chǎn)以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)普遍定期（一般為一年）開征的一種稅。按此，重慶和上海所試點(diǎn)的不是我們這里所討論的房地產(chǎn)稅，因?yàn)檎魇辗秶莫M窄，而備具個(gè)性。

從稅源來看，房地產(chǎn)稅確實(shí)可能為地方政府籌集不少的收入?？墒?，我們同時(shí)也要清楚，一種商品一個(gè)納稅主體，所能承載的稅負(fù)以及政府的其他負(fù)擔(dān)是一定的，超越負(fù)擔(dān)的課稅很容易無法落實(shí)?，F(xiàn)有的商品房?jī)r(jià)格中，已經(jīng)包含了直接針對(duì)房地產(chǎn)征收的多種稅費(fèi)基金。只與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅、城市土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅五種。近幾年，這五種稅所提供的稅收收入占稅收總收入都超過了10%。這還不算營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅收入中來自房地產(chǎn)的部分。說中國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅的需要注意到，房產(chǎn)稅和城市土地使用稅都是持有環(huán)節(jié)課征的稅。其他在交易環(huán)節(jié)形成的稅收負(fù)擔(dān)與以后逐年要繳納的房地產(chǎn)稅是可以相提并論的。未來所要繳納的房地產(chǎn)稅通過時(shí)間價(jià)值是可以折算為當(dāng)前的稅收負(fù)擔(dān)的。也就是說，交易環(huán)節(jié)繳稅過多，意味著在持有環(huán)節(jié)的課稅就不見得合理。因此，要對(duì)所有房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，就要考慮到這個(gè)因素，并盡可能把已有的稅負(fù)扣除。

從技術(shù)上看，這要解決房地產(chǎn)稅替代哪些稅種以及收費(fèi)基金的問題。房地產(chǎn)稅至少應(yīng)該取代上述五種稅。土地增值稅不合理，本來就應(yīng)該取消。國有土地使用權(quán)出讓金收入名義上屬于產(chǎn)權(quán)收入，和稅收有差別。但是，它和稅收一樣，都構(gòu)成了政府可支配財(cái)力。因此，有了土地出讓金，房地產(chǎn)稅即使要開征，稅率也應(yīng)該低于那些土地私有制國家。這是中國房地產(chǎn)稅開征的特殊國情。不能簡(jiǎn)單地說，開征房地產(chǎn)稅是國際慣例，所以中國也必須要有房地產(chǎn)稅，而忽略了土地國有制的特殊國情。

房地產(chǎn)稅收入用于提供地方公共服務(wù)。這對(duì)地方治理提出了很高的要求。地方政府征稅后，需要告訴當(dāng)?shù)厝嗣皴X用在何處。地方政府沒有太多的國家機(jī)密，信息的公開透明是必須的。地方政府能否經(jīng)受得住監(jiān)督，也不能不加以考慮。從好的方面說，加快房地產(chǎn)稅改革步伐，可以促進(jìn)地方治理的改善。但是，這也可能有風(fēng)險(xiǎn)。如果地方治理經(jīng)受不住挑戰(zhàn)呢？這是必須考慮的公共風(fēng)險(xiǎn)問題。

房地產(chǎn)稅開征不能不考慮到許多中國人是在不具備商品房購買力的前提下?lián)碛猩唐贩繃榈?。這主要是福利分房。幾萬元就買了一套現(xiàn)在可能價(jià)值千萬的住房，而收入維持在每月數(shù)千元的水平上，這樣的人怎么能繳得起哪怕是1%的房地產(chǎn)稅呢？房地產(chǎn)價(jià)格十多年來漲幅較快，原來一平方米五六千元的，現(xiàn)在可能漲到了八九萬元，而業(yè)主工資收入長(zhǎng)期維持不變，假設(shè)一直在數(shù)千元，那么，即使業(yè)主有心繳稅，也無法負(fù)擔(dān)?？紤]到上述兩種現(xiàn)象在全國各地不同程度存在，如果要減免這些人的房地產(chǎn)稅，那么房地產(chǎn)稅收入又能收到多少？而且，只對(duì)少數(shù)人課征的房地產(chǎn)稅，無論如何不能稱為國際意義上的房地產(chǎn)稅。

有人建議每人都有60平方米的面積免稅?？墒菃栴}在于，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，不同地段的60平方米價(jià)格差距太大。市中心的60平方米可能比郊區(qū)的600平方米還值錢。這樣，有人減免市中心，有人只能減免郊區(qū)的面積，這有什么公平而言？而且，房地產(chǎn)稅是為地方公共服務(wù)融資，照此，越是公共服務(wù)完善的繁榮地帶，就越是收不到房地產(chǎn)稅，這對(duì)繁榮地帶的公共服務(wù)的可持續(xù)提供，顯然是不利的。還有，以北上廣思維來考慮的60平方米豁免方案，不知道能否適應(yīng)三四線城市以及農(nóng)村住房面積較大的國情？

有人建議用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距。用心良苦。可是，作為一種地方稅的房地產(chǎn)稅怎么能有調(diào)節(jié)收入分配的功能呢？房地產(chǎn)稅肯定是占有房地產(chǎn)多的富人多繳稅，但以此來調(diào)節(jié)貧富差距，國際上也是鮮見的。進(jìn)步的社會(huì)肯定要幫助中低收入者，但這更應(yīng)該通過公共服務(wù)的完善，通過社會(huì)保障的全覆蓋，通過給中低收入者創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)來解決。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，被課征房地產(chǎn)稅是一種必然，但是，房地產(chǎn)稅改革不能不謹(jǐn)慎，因?yàn)樗玛P(guān)全局。從現(xiàn)實(shí)來看，房地產(chǎn)稅所能提供的收入不見得多，但因此要冒很大的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在絕非改革的良好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)稅改革絕不能建立在房地產(chǎn)稅所不能發(fā)揮作用的功能定位之上。房地產(chǎn)稅改革需要是勇氣，但更需要專業(yè)支撐的智慧。方向?qū)α?，改革目?biāo)終究會(huì)實(shí)現(xiàn)。