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“進(jìn)一步放開(kāi)生育限制比如適度放開(kāi)兩孩政策。”

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院城市與房地產(chǎn)研究室專(zhuān)家李超，在近期“21世紀(jì)的城市挑戰(zhàn)”中澳學(xué)術(shù)研討會(huì)上，談到解決房地產(chǎn)需求低迷的問(wèn)題是說(shuō)。

他認(rèn)為，在2020到2025年之后，住房需求可能會(huì)面臨一個(gè)拐點(diǎn)。如果是在低城市化率和高撫養(yǎng)比的情況下，拐點(diǎn)可能會(huì)在2020年提前到來(lái)。

而放開(kāi)二孩生育，將增加了20年之后住房需求。

他是根據(jù)城市化率和撫養(yǎng)比等變量做模擬測(cè)算得出上述建議的。根據(jù)測(cè)算。老年人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。

直接例子是，隨著年齡增長(zhǎng)，很多老人開(kāi)始拋售房產(chǎn)。比如澳大利亞老人在55歲到60歲之間就處在這樣一個(gè)拐點(diǎn)。

1976年之后23年，用中國(guó)人口的出生率、新增城市建設(shè)用地、住房?jī)r(jià)格做一個(gè)測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)，其走勢(shì)驚人一致，就是人口出生率對(duì)當(dāng)前住房需求有顯著的影響。

此前從1980年那中共中央給每個(gè)黨員和共青團(tuán)員寫(xiě)了一封信，建議每對(duì)夫婦就生一個(gè)孩子。該政策迄今有35年。而當(dāng)時(shí)1976年生的子女，在2025年將進(jìn)入到49歲年齡。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉，2003年前后中國(guó)迎來(lái)了住房需求的高漲，從2003年之后房?jī)r(jià)一路高漲。原因是在1989到1990年之間有一個(gè)出生率的小高峰期，整個(gè)80年代，總和生育率保持在2.5上下波動(dòng)，處于中速增長(zhǎng)。此間生育的高峰期對(duì)當(dāng)前住房需求構(gòu)成了沖擊，人口出生率對(duì)當(dāng)前住房需求有顯著的影響。

根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2010年總和生育率僅有1.18，也就是一個(gè)婦女一生只生育1.18個(gè)子女，這屬于世界超低的生育率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世代更替水平的生育率2.3。這么低的生育率，將大大影響未來(lái)20年的住房需求。

2014年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，中國(guó)0-15歲（含不滿16周歲）人口占總?cè)丝诒戎貫?7.5%，16-59歲（含不滿60周歲）占67.0%，60周歲及以上占15.5%，65周歲及以上約占10.1%。此前3年，中國(guó)勞動(dòng)年齡人口已經(jīng)連續(xù)3年下降，每年下降300多萬(wàn)人。這意味說(shuō)中國(guó)年輕人比例正在快速下降，住房需求正在降低。

針對(duì)2020年住房需求可能大幅下降的情況，李超建議，進(jìn)一步放開(kāi)生育限制比如適度放開(kāi)兩孩政策。這樣可以有效防止人口金字塔的“蘑菇云”。即人口結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)像蘑菇云一樣，也會(huì)對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。

這樣可能會(huì)有效增加人口撫養(yǎng)比。當(dāng)前人口撫養(yǎng)比可能會(huì)平抑當(dāng)前的住房需求，反倒是增加了20年之后住房需求。“比如說(shuō)20年之后住房市場(chǎng)誰(shuí)來(lái)接續(xù)的問(wèn)題，我們現(xiàn)在的新生兒，二三十年之后會(huì)成為住房市場(chǎng)新增的主體。”他說(shuō)。