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“城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低，還需要進(jìn)行大量的改善，按照房屋年齡計(jì)算，八九十年代所建住房比例仍然很大，改善型的需求在未來的發(fā)展過程中總量需求很大。”任志強(qiáng)說，“6月份20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的銷售翻了一番，和去年同期相比增長速度非?？?，增長了5%到7%，這個(gè)增長速度說明目前房地產(chǎn)不是沒有需求的。”

任志強(qiáng)是在正在舉辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上作出上述表述的。任志強(qiáng)說，從目前房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看，真正商品房的比例并不高，大部分是非商品房和房改房等，而這些住房并不能滿足城鎮(zhèn)化需求。

任志強(qiáng)在論壇上介紹，2010年住房普查的時(shí)候，城鎮(zhèn)居民擁有住房比例基本上達(dá)到了1：1，這其中有相當(dāng)一部分是破舊住房，其中自建住房占比為16.4%，這個(gè)部分也是政府提出來的城市危舊房改造，這些需求約占城市住房總量的20%。

“盡管現(xiàn)在從面積和套數(shù)來看，盡管已經(jīng)滿足了一定的城市住房需求，但實(shí)際上需要改善的還有很多。”任志強(qiáng)說，目前全國擁有第二套住房的居民所占比例是迅速增長，個(gè)別城市最高比例已經(jīng)達(dá)到了18%，但是因?yàn)閲覍?duì)房屋限購，擁有了第二套住房就不能再購買第三套，所以這種限制與國際上相比還有相當(dāng)?shù)牟罹啵愿纳菩托枨笤鲩L會(huì)比較明顯。

任志強(qiáng)說，以上這些原因?qū)е聡鴥?nèi)樓市還有相當(dāng)一部分的城鎮(zhèn)發(fā)展需求，但是從房屋竣工量上進(jìn)行測(cè)算，實(shí)際上已經(jīng)達(dá)到了頂峰。

“為什么中國沒有像世界其他國家同等情形下出現(xiàn)的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，恰恰是因?yàn)閼艏贫认拗屏苏麄€(gè)城市化進(jìn)程。”任志強(qiáng)說，“與戶籍制度相關(guān)的是土地制度，農(nóng)村的戶籍和土地制度是緊密相連的，包括了養(yǎng)老設(shè)施、條件。如果農(nóng)民的退休和養(yǎng)老保險(xiǎn)得不到保障的話，中國的城鎮(zhèn)化還需要很長時(shí)間，也不能滿足未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。”

此外，任志強(qiáng)也認(rèn)為，目前的國內(nèi)樓市的房地產(chǎn)庫存仍有6億多平方米，“高居不下”，所以消化庫存仍然是一個(gè)長期的過程，而且地區(qū)之間的分化也在逐步拉開，并且差距越來越大。

“在現(xiàn)有階段政策不變的情況下，我覺得維持現(xiàn)狀竣工總量已經(jīng)很高了，大概是13億平方米的竣工量，16億平方米左右的總竣工量。所以想房地產(chǎn)投資繼續(xù)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)處于比較難的情況。”任志強(qiáng)說，其預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)投資的增長水平會(huì)維持在一個(gè)比較低的增長速度，今年6月份的投資增長速度仍在下降，其中房地產(chǎn)投資主要是一線城市在拉動(dòng)。

“如果我們的正粗做了一定的調(diào)整，未來的需求還是存在的。但是已經(jīng)擁有的存量和開工量也難以維持持續(xù)的房地產(chǎn)投資高增長。”任志強(qiáng)最后說。