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近期，深圳等一線城市及部分熱點城市“日光盤”的消息屢見報端。而與之相對的是，部分房企正加速撤出三四線城市。在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。

整體看，一二線熱點城市與三四線城市的成交進一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖，個人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢將愈發(fā)明顯。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，繼續(xù)加快銷售去庫存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運營風(fēng)險才是“王道”。

實際上，樓市越低迷的地方，救市政策出臺就會越頻繁。從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無疑是為了“救市”，但從庫存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個月，在其重點監(jiān)測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調(diào)。新華社房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，在迎來“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫存階段。

隨著各地樓市成交愈發(fā)分化，個人房貸優(yōu)惠政策也開始出現(xiàn)分化。以北京、天津等地銀行網(wǎng)點為例，目前個人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見，且獲得優(yōu)惠門檻相比去年也低得多。

一家國有大行北京某網(wǎng)點客戶經(jīng)理稱：“目前我行對于個人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠，只要資質(zhì)符合要求就可以申請到，也不會強行要求購買產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示，近期各家銀行對于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整，目前以8.8折優(yōu)惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。

如此算來，以貸款100萬元、20年期限(等額本息還款)為例，對比降息后基準利率(5.65%)和8.5折優(yōu)惠利率(4.80%)后發(fā)現(xiàn)，享受8.5折利率優(yōu)惠后，每月月供少還472.65元，總利息支出也減少了113436.17元。這對于購房者來說無疑是減輕了不小的負擔。

而與之相對的是，不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市，個人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行南昌某網(wǎng)點的貸款客戶經(jīng)理表示：“目前沒有聽說首套房貸利率可以打折，基本都是基準利率，我們只能給您爭取放款快一點。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經(jīng)“松綁”，可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準利率1.1倍甚至更高。

值得注意的是，今年以來，全國32個省市區(qū)均對住房公積金政策進行了調(diào)整。此輪各地政策調(diào)整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認定標準、降低首付比例等為主要內(nèi)容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調(diào)至40%-45%。

過去幾年部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴重問題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然少人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。

從整體態(tài)勢來看，當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。事實上，這從房貸利率優(yōu)惠差異也可看出，區(qū)域不同，銀行對房貸風(fēng)險的理解也不同。一線城市偏松，二三四偏緊，一目了然。