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有專家預(yù)測，今年還將有多次的降準和降息動作。即使貨幣政策的正式口徑仍然是穩(wěn)健，但實際表現(xiàn)應(yīng)該是偏寬松。根據(jù)央行的解釋，降息的主要取向，是為了進一步降低社會融資成本。作為吸金大戶的房地產(chǎn)，無疑獲益良多。

從政策面來看，房地產(chǎn)正在迎來2011年以來最為有利的環(huán)境。除四個一線城市和三亞仍維持限購?fù)?，其他地區(qū)的行政管制均已基本解除。沒有或還清貸款后，購買第二套房還可以享受首套房的待遇，而首套房的利率也趨于下降。貨幣政策進入降息通道，令樓市獲得更便捷、便宜的資金成為可能。

從理論上說，2015年的房地產(chǎn)市場應(yīng)該比2014年有更樂觀的表現(xiàn)，甚至存在恢復(fù)性上漲的可能。事實上，一批地產(chǎn)吹鼓手在去年11月和今年3月的兩次降息后，均喊出了房價要上漲的口號。北京樓市2月份的成績單更令他們喜出望外。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年2月北京新建商品住宅和二手房成交量同比增幅均超過50%?？吹竭@個數(shù)字，令人振奮。但上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個城市，2015年2月份商品住宅成交面積環(huán)比下跌46.5%，同比下跌11.3%。2月成交量創(chuàng)下近36個月以來的最低水平。

如果說，今年1-2月比去年12月成交的大幅下跌，更多是季節(jié)性因素使然，那么，在政策和資金面均呈明顯放松的背景下，決定樓市發(fā)展的因素就是購房者的信心。

影響樓市的幾個主要因素，包括地價、收入差距、貨幣政策和投資需求。地價基本沒有下跌(北京去年土地出讓金甚至再創(chuàng)歷史新高)，收入差距基本沒有縮小，貨幣政策正趨于寬松，剩下的變量因素就是投資需求。所謂住房的投資需求，我個人將它定義為，正常家庭購買第三套以上住房的需求，不歡迎討論。

2011年實行行政性限購后的幾年，樓市的投資投機需求迅速萎縮。而此前五六年，投資投機需求曾經(jīng)是房價上漲的主要推動力量之一。雖然2014年年中以后，二三線城市的限購普遍取消，但半年多以來，仍未看到恢復(fù)的跡象。

央行去年9月30日的信貸政策，實質(zhì)上是鼓勵購買第二套房的改善性需求。作為一項普惠政策，對樓市應(yīng)該產(chǎn)生了一定的積極影響。去年下半年的樓市成交，要好于上半年，很大程度上就是限購和信貸政策調(diào)整后的正效應(yīng)。

但如果樓市要恢復(fù)上漲，必須有投資需求的加入。而去年下半年以來，投資需求遲遲沒有進場，個人認為有兩個主要原因：一是購房者對未來樓市的投資收益沒有信心。宏觀經(jīng)濟仍未企穩(wěn)，通縮陰影隱約可見，結(jié)構(gòu)調(diào)整見效尚需時日?？赡苓€有房地產(chǎn)稅在后面等著。

二是樓市供求關(guān)系緊張，庫存壓力大。問過幾位今年春節(jié)回老家的朋友，三四線城市的房子都賣不出去，房價均有所下跌。買得起房子的，一般都買了。經(jīng)濟條件好點的家庭，擁有兩套房子的有相當大的比例。再買就是純投資了，但目前的市場環(huán)境，沒幾人敢投資買房。

我看到有全國人大代表、政協(xié)委員提出，單價5萬元以上或總價1000萬以上的住房，取消限購。個人覺得很有道理。這當然是指一線城市。但是，即使一線城市高端住宅取消限購，它對樓市的刺激作用也較為有限。

從實際情況看，買得起千萬豪宅的家庭，購房資格基本不是問題，他們總能找到辦法。若想推動高端住宅市場成交的增長，仍只有依靠投資需求重新活躍。雖然一二線城市尤其是一線城市的人口聚集效應(yīng)和資源優(yōu)勢，決定了它們的樓市增長有著更大的剛性，但影響投資需求入市的上述兩個因素，在一線城市也同樣有效。

但這并不意味著我們要對今年的樓市轉(zhuǎn)為悲觀。雖然2014年的商品房銷售面積和銷售額同比分別下降7.6%和6.3%，但仍然是歷史上第二高。如果你也同意，2015年的樓市不會比去年更差，那就可以謹慎樂觀。原因是，龐大的剛性需求一直在那里，而改善性需求又獲得了支持。