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面對(duì)以深圳樓市為代表的一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人民日?qǐng)?bào)三天兩次發(fā)評(píng)論稱(chēng)：樓市雖然出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但房?jī)r(jià)暴漲暴跌的基礎(chǔ)不復(fù)存在。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，北上廣深這類(lèi)“巨無(wú)霸”城市的房?jī)r(jià)，難免存在一定的上漲空間。但在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對(duì)此也不必恐慌。規(guī)則健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不會(huì)單邊上漲。

然而，筆者想要指出的是，雖然房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，但仍需要警惕一二線城市房?jī)r(jià)反彈過(guò)快形成泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

多因素疊加樓市中仍有泡沫危機(jī)泡沫并不是絕對(duì)的壞事情，價(jià)格高于價(jià)值，在一定范圍內(nèi)，反而會(huì)刺激投資需求，從而盤(pán)活資金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，繼而帶來(lái)持續(xù)的收益。然而，當(dāng)交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資產(chǎn)價(jià)值，從而吸引把本應(yīng)該投入到更有助于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展和社會(huì)幸福的資源，配置到了短期可以帶來(lái)投機(jī)收益的項(xiàng)目中，雖然這些資產(chǎn)的價(jià)格居于高位，但是卻產(chǎn)生不了大量的現(xiàn)金流。無(wú)論是股市，還是樓市，投資者受到不切實(shí)際的高收益吸引而進(jìn)入市場(chǎng)，大量的資金就此固化。因此在泡沫破裂時(shí)，這些衍生的泡沫往往會(huì)沉淀大量的資金，導(dǎo)致全經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流動(dòng)性的枯竭，并進(jìn)一步引發(fā)經(jīng)濟(jì)增速上不去，整體呈現(xiàn)衰退現(xiàn)象。

另外，泡沫的崩盤(pán)，會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)和社會(huì)中預(yù)期的突然轉(zhuǎn)向。在泡沫中習(xí)慣了資產(chǎn)價(jià)格高速上漲的投資者，投資的信心會(huì)在崩盤(pán)過(guò)程中被迅速碾壓殆盡。這種投資者信心的喪失，對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家今后資本市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都無(wú)疑是不利的。

分析當(dāng)下一線城市的樓市，不難看出：盡管北上廣深沒(méi)有放松和取消限購(gòu)政策，但各種投資投機(jī)性需求仍能通過(guò)各種政策漏洞及操作漏洞入市。比如，炒房團(tuán)重現(xiàn)北京樓市，有炒房者1人狂搶8套學(xué)區(qū)房！這種投機(jī)性投資入市，就會(huì)加快推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，容易加快泡沫的形成。

過(guò)去兩個(gè)月樓市跌速減緩，首要原因是政府的政策紅利正在兌現(xiàn)。央行已在半年內(nèi)完成三次降息（共下調(diào)貸款利率90個(gè)基點(diǎn)）和兩次降準(zhǔn)（共下調(diào)準(zhǔn)備金率150個(gè)基點(diǎn)），這樣的貨幣放松速度，已經(jīng)超過(guò)了2012年的“四萬(wàn)億”。降準(zhǔn)和降息，廣義貨幣M2增發(fā)，利用經(jīng)濟(jì)杠桿增強(qiáng)了居民的購(gòu)買(mǎi)力，這對(duì)樓市復(fù)蘇起到直接推動(dòng)作用。

只是這樣的推動(dòng)，杠桿化因素明顯，并沒(méi)有提高居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力；而且盡管說(shuō)一線城市基礎(chǔ)好，人口增長(zhǎng)速度快，住房需求旺盛，但并不等于說(shuō)一線城市的樓市將如同十年前那樣會(huì)帶來(lái)暴增的利潤(rùn)——然而，在開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)、炒房客推手、一批還在用十年前的投資心智搞房地產(chǎn)投資的人跟進(jìn)，種種因素疊加，導(dǎo)致樓市在一定程度上形成了泡沫。

資產(chǎn)多元配置抵御泡沫風(fēng)險(xiǎn)

做泡沫化投資，再考慮什么“價(jià)值水平高”“未來(lái)增長(zhǎng)潛力大”之類(lèi)的因素，就像癡人說(shuō)夢(mèng)了。試圖從泡沫化的房?jī)r(jià)上尋找到安全感，可以說(shuō)是南轅北轍、白費(fèi)功夫。說(shuō)白了，泡沫化投資的盈利對(duì)象，是一起進(jìn)入該投資領(lǐng)域的投資者——看準(zhǔn)機(jī)會(huì)先撤出去的獲得了一定的收益，而買(mǎi)單的人既不是房企，也不是銀行，而是相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，坐等暴利的投資者。在這種盈利模式下，比的不是客觀嚴(yán)格的估值分析能力，而是泡沫產(chǎn)生初期敏銳的嗅覺(jué)與感知能力，和泡沫破滅前決絕退出，終止游戲的能力。在這場(chǎng)游戲中，維持一個(gè)冷靜的旁觀者角色是多么艱難。最典型的例子是上個(gè)世紀(jì)末美國(guó)納斯達(dá)克的互聯(lián)網(wǎng)行情。納斯達(dá)克指數(shù)自1991年的500點(diǎn)上漲至2000年的約5000點(diǎn)，把諸多理性回避互聯(lián)網(wǎng)泡沫的投資大家都逼入了一種極其尷尬的境地，這其中包括大名鼎鼎的沃倫·巴菲特。盡管后來(lái)網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅證明了巴菲特的終極正確，但此前他面臨的各種辛辣嘲諷與嚴(yán)厲指責(zé)足以讓任何一個(gè)固執(zhí)的職業(yè)投資者屈服。

那么面對(duì)潛在的泡沫危機(jī)，投資者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？筆者作為房產(chǎn)投資教育者，提出四點(diǎn)投資忠告：

一、雞蛋不要放在一個(gè)籃子里；

二、在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)賺取紅利，到海外市場(chǎng)保值、避開(kāi)政策變動(dòng)導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

三、資產(chǎn)額越大，保值性投資的權(quán)重將越大；

四、把錢(qián)交給專(zhuān)業(yè)的人士打理。

總之，泡沫就像啤酒的沫兒，沒(méi)有沫兒的啤酒，味道并不可口；但是；沒(méi)有啤酒的沫兒，能持續(xù)的很久嗎？投資就是這個(gè)道理！一定要為自己的資產(chǎn)找到可靠的發(fā)展空間，要有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)作為資產(chǎn)增值的條件，這樣才能避免“看上去很美”的泡沫，最終侵吞了你的財(cái)富。