久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

北京市四套班子將在今年國(guó)慶節(jié)前夕全部由城區(qū)遷往通州區(qū)。在此之后，京津冀一體化將有更大動(dòng)作出臺(tái)，包括央企、醫(yī)院、大學(xué)遷出核心區(qū)，北京、天津同城化管理等重大規(guī)劃或?qū)?dòng)。

北京房?jī)r(jià)一直都是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是深圳房?jī)r(jià)暴漲之后，北京是否存在價(jià)格大漲可能性？通州是否會(huì)成為北京樓市的焦點(diǎn)？

我們的看法是，如果限購(gòu)和自住型商品房的政策不變，北京房?jī)r(jià)短期并不會(huì)出現(xiàn)大幅快速上漲，但北京樓市的中長(zhǎng)期前景遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)大多數(shù)地方。如果限購(gòu)或自住型商品房政策出現(xiàn)一定調(diào)整，例如購(gòu)房資格社保繳納年限要求縮短，或自住型商品房供應(yīng)量明顯下降，則北京房?jī)r(jià)確實(shí)存在明顯上漲的可能。

首先我們看到，北京作為特大都市，其對(duì)外來(lái)人口吸引力遠(yuǎn)超過(guò)二三線城市。全國(guó)人口出生率維持低谷，北京新出生的常住人口不斷創(chuàng)下1979年以來(lái)的新高。人口是最大的基本面，北京面臨的并不是人口紅利消失，而是即將迎接長(zhǎng)期可持續(xù)人口紅利(除非北京對(duì)全國(guó)人口吸引力下降)。另外，當(dāng)前北京房?jī)r(jià)取得階段性均衡，其前提是全國(guó)最為嚴(yán)厲的需求限制政策(限購(gòu))和極為充裕的自住房供給。從中長(zhǎng)期而言，我們深信北京市場(chǎng)具備很大的潛力。

但是，當(dāng)前北京樓市供求形勢(shì)，與暴漲前夜是不同的。2008、2009兩年，北京住宅類土地供給分別只有當(dāng)年度成交的66%和71%。而且，土地的供給在結(jié)構(gòu)上一定是不斷偏向郊區(qū)的，核心城區(qū)房屋賣一套少一套。所以從2010年起，北京成為了中國(guó)一線城市表現(xiàn)最好的。2010-2013年這4年，北京住宅類土地供給相當(dāng)于這四年成交商品住宅的131%，新房供應(yīng)是得到數(shù)量層面改善的。2013年北京又推出了自住型商品房。自住型商品房不僅客觀滿足了一部分人的安居需要，使之不用進(jìn)入商品房市場(chǎng)，更使得大量自住購(gòu)房客投身于搖號(hào)，事實(shí)上遲滯了這部分人的住房需求釋放。而且，這也吸引了一部分首套剛需不再選擇買二手房。小戶型二手房需求的下降，反過(guò)來(lái)導(dǎo)致了賣小買大需求下降。北京市場(chǎng)終于整體冷了下來(lái)。2014年之后，北京住宅類土地的出讓規(guī)模再次低于商品住宅銷售規(guī)模，但正常情況新的供應(yīng)缺口形成還需要時(shí)間。

結(jié)構(gòu)性的考察更有意思。2010年到2013年北京的土地市場(chǎng)供給是充裕的，2013年之后自住型商品房分流需求是顯著的，但這些供給大多是在五環(huán)之外。從新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，城市核心區(qū)的可銷售資源仍然是賣一套少一套。一個(gè)二手房占絕對(duì)核心的市場(chǎng)，受到土地供應(yīng)規(guī)模的沖擊是不大的，反而是大量地王的出現(xiàn)提升了核心城區(qū)二手房業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。五環(huán)外的情況就糟糕一些。另一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注不足的情形，則是北京遠(yuǎn)郊區(qū)(通州、房山、大興等)，其房?jī)r(jià)和城市近郊區(qū)的差異并不太大。例如，大興區(qū)黃村北和公益西橋，通州北苑和管莊，其實(shí)并沒(méi)有太多的價(jià)格差異。這進(jìn)一步限制了遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的可能性。

需求端的情況呢？北京和深圳、廣州不同，即便部分市級(jí)機(jī)關(guān)遷移，北京也只有新功能區(qū)建設(shè)以分流非首都核心職能的規(guī)劃要求，從無(wú)城市核心職能地理空間不斷遷移的要求。廣州的城市核心區(qū)域從越秀到天河，再?gòu)奶旌颖敝饾u向珠江新城移動(dòng)，本身伴隨著老城區(qū)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的下降；深圳的城市熱點(diǎn)從羅湖向福田，又從福田向南山區(qū)移動(dòng)，本身也伴隨著新產(chǎn)業(yè)的崛起和城市公共資源高地的地理位置遷移。北京并沒(méi)有這樣的趨勢(shì)。可以說(shuō)，北京的中心城區(qū)人口紓解，并不是中心城區(qū)核心職能的外遷，也不是中心城區(qū)公共資源的弱化，反而是首都核心職能更加明確，核心城區(qū)生活環(huán)境更加優(yōu)美。當(dāng)然，即便是城市副中心或衛(wèi)星城的建設(shè)，也能在需求端一定程度帶動(dòng)樓市發(fā)展。但我們確信，通州(或北京其他遠(yuǎn)郊功能片區(qū))和深圳前海的崛起情勢(shì)完全不同。后者代表了一個(gè)城市未來(lái)發(fā)展的聚焦點(diǎn)，而前者是首都非核心職能和人口紓解的承載地。

最后，我們來(lái)考察一下地價(jià)。2013年之后，北京土地出讓樓面地價(jià)快速上漲。2015年前5月，北京住宅類用地平均樓面地價(jià)超過(guò)18000元/平米，比2010年全年上漲了189.3%。但2015年前5個(gè)月北京住宅的均價(jià)，卻只比2010年同比上漲了31.5%。成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，新房的確越賣越偏，可是土地市場(chǎng)何嘗不是越出讓越偏。而且北京出讓土地往往包含自住商品房，如果算純住宅用地，其樓面地價(jià)水平會(huì)更加驚人。我們認(rèn)為，2013年下半年之后，北京是缺乏公開(kāi)市場(chǎng)拿地機(jī)會(huì)的。

所以，我們的結(jié)論是，北京的城市新功能區(qū)建設(shè)(包括通州的建設(shè))，和深圳前海/蛇口，上海自貿(mào)區(qū)等建設(shè)性質(zhì)還是有較大區(qū)別——北京城市新功能區(qū)不太可能是整個(gè)北京未來(lái)聚焦的方向，也不會(huì)是代表社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的新產(chǎn)業(yè)聚集地，而只是分流一部分城市功能的所在。北京核心城區(qū)房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期而言有較大機(jī)會(huì)，郊區(qū)房?jī)r(jià)受益于社會(huì)資金成本下降也可能穩(wěn)中有升，但我們判斷北京郊區(qū)(包括通州在內(nèi))不可能迎來(lái)一輪深圳式的房?jī)r(jià)大漲。我們看好在2013年之前就在北京擁有土地儲(chǔ)備，且仍保有核心城區(qū)土地儲(chǔ)備或持有物業(yè)的企業(yè)；以及在京津冀一體化浪潮中不受北京高地價(jià)制約，在環(huán)北京區(qū)域拓展方面有較大空間的企業(yè)。