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地產(chǎn)寒潮遲遲不退，五部委終于聯(lián)手托市。

今天下午，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合下發(fā)通知，二套房最低降至40%，首套房首付比例最低降至20%。財(cái)政部和稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)文，將售房免征營業(yè)稅的門檻從5年下調(diào)至2年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二套房貸款松綁政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這是歷史上最寬松的政策。

不過民生證券宏觀研究員院長管清友則稱，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢，他建議投資者不要去接下落的刀。

史上最寬松政策

據(jù)央行、住建部和銀監(jiān)會通知，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

與此同時，中國財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)文稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

短期提振 長期壓力仍大

這次刺激力度超出此前市場的預(yù)期，市場曾預(yù)計(jì)二套房商貸首付比例降至50%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二套房貸款松綁政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這是歷史上最寬松的政策。

民生證券管清友認(rèn)為，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

管清友稱，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此復(fù)蘇，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。其表示，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代，不要去接下落的刀。

英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄似乎也很認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他表示房產(chǎn)新政利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，利好股市及房地產(chǎn)股票，投資價值排序?yàn)閮?nèi)地房地產(chǎn)股票、B股、A股，這是重大利好消息。

千呼萬喚始出來

此次新政出爐可謂一波三折。

早在上周，市場就開始預(yù)計(jì)多個部委將于近期聯(lián)合發(fā)布樓市新政。

今天中午，又有傳言稱今天下午三點(diǎn)半央行召開新聞發(fā)布會，有重要事項(xiàng)發(fā)布。市場對降低二套房貸首付比例預(yù)期為降至五成。午盤一開盤地產(chǎn)股大幅拉升，多只股票漲停。

但隨后彭博、路透等媒體報道稱，央行新聞處明確表示，“確實(shí)沒有接到任何有關(guān)通知”。

而在16：48，央行官方網(wǎng)站放出新聞稿，出臺了樓市新政。隨后，財(cái)政部網(wǎng)站也如期掛出調(diào)整營業(yè)稅征收年限的通知。

華爾街見聞將新政前后的政策做了如下整理：

央行調(diào)整房貸政策，誰來接住下落的刀？

1、為什么調(diào)整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉(zhuǎn)后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩(wěn)，庫存居高不下，房地產(chǎn)投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政和債務(wù)壓力。

2、如何調(diào)整？此前的地產(chǎn)政策松動主要是：放松限購、調(diào)整二套房貸認(rèn)定、降低房貸利率、放松公積金貸款規(guī)則等，這次的措施主要是：

1）鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復(fù)雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

2）對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

解讀：有房有貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至40%，超預(yù)期

進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

解讀：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%，符合預(yù)期

對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

解讀：有房無貸的，用商業(yè)貸款購買二套房首付比例降至30%，超預(yù)期

按照支持合理住房需求（自住型和）下一步還有可能對交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及首套房的房貸進(jìn)行調(diào)整，不過北京上海放開限購的可能性較低。

3、對房地產(chǎn)市場的影響？短期壓力緩解，長期壓力不減。鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。第一，剛需人口已經(jīng)進(jìn)入下降通道，即便人口生育政策加快調(diào)整，也無法扭轉(zhuǎn)人口老齡化的趨勢。第二，房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)也已經(jīng)消失，市場預(yù)期短期無法扭轉(zhuǎn)，即便短期房價企穩(wěn)回升，未來房產(chǎn)在居民資產(chǎn)配置中的比例也將系統(tǒng)性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統(tǒng)性下降。第四，中央已經(jīng)放棄了2003年確立的將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的思路，新思路是雙軌制，政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場決定。綜合來看，房地產(chǎn)的投資屬性將更多讓位于消費(fèi)屬性，從純投資的角度來看，房產(chǎn)造富的時代已經(jīng)結(jié)束，未來將是股權(quán)造富的時代，不要去接下落的刀。

4、對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響？房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會因此復(fù)蘇，對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動有限，房地產(chǎn)依然是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要下行壓力之一。房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩(wěn)，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業(yè)投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產(chǎn)放松無法扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行趨勢。

由此推斷，中央必將繼續(xù)加大穩(wěn)增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點(diǎn)：

1）地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動。我們在春節(jié)之后的第一篇報告《羊年之初的四個政策風(fēng)口》中最早提示地產(chǎn)政策將有所松動，二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn)，下一步稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的松動也不會太遠(yuǎn)，甚至有可能放松首套房信貸，不過北京上海放開限購的可能性較低。

2）貨幣政策繼續(xù)寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導(dǎo)致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實(shí)體的支持，繼續(xù)降準(zhǔn)勢在必行。從時點(diǎn)上看，4月概率大。一是財(cái)政繳款、外占下滑需要對沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會之后政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。

3）基建投資繼續(xù)加碼。以一帶一路為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區(qū)域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關(guān)鍵區(qū)，陜西、江蘇、甘肅、內(nèi)蒙、云南等為輻射區(qū)。項(xiàng)目上，基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通最為優(yōu)先。預(yù)計(jì)通向東南亞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將率先啟動，巴基斯坦瓜達(dá)爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰(zhàn)略性港口或稱為“一帶一路”首批戰(zhàn)略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與海外項(xiàng)目施工企業(yè)最為受益