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3月27日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，“通知”被視為落實政府工作報告中關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的第一項舉措。“通知”的核心內(nèi)容有三點：一是在供地政策上，實行有保有壓的原則，對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模；二是要求各地優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，這意味著以前行政強(qiáng)制要求的“戶型”等政策壽終正寢；三是提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。“通知”明確，整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。很顯然，這對很多城市巨大的庫存來說，無疑是一針真正的強(qiáng)心劑。

但是，很顯然，“通知”在發(fā)出明確信號的同時，無疑也透露出中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻的基本面：除了少數(shù)城市，大量城市房地產(chǎn)面臨的最大問題，仍然是住房庫存嚴(yán)重過剩的問題，是需要長期消化的庫存和每年創(chuàng)新高的在建面積問題。很顯然，這個問題，和上一次政府救市時面臨的情況完全不同：2008年救市，中國房地產(chǎn)的基本面仍然是供應(yīng)不夠，只要改變市場預(yù)期，市場立即就會反彈，而今天面臨的情況，顯然和過去不同。

意識到中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的周期，無論在投資、銷售、供需、價格以及市場預(yù)期方面，和過去比，已經(jīng)沒有任何共同點。早在去年9月份，筆者在這個專欄的文章中預(yù)判，在美元周期、中國經(jīng)濟(jì)周期、金融危機(jī)周期和中國房地產(chǎn)自身周期的邏輯下，2014年房地產(chǎn)會出現(xiàn)全面調(diào)整，而從2014年中國房地產(chǎn)的主要數(shù)據(jù)看，這個判斷完全正確。之所以做出這個判斷，是筆者認(rèn)為，今天中國的房地產(chǎn)市場，面臨三個和過去完全不同的變化：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產(chǎn)市場最大的變化；其二，80%以上的城市住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市，住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報線，房子比人多，房子的價值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產(chǎn)市場，2013年房地產(chǎn)火爆的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的到位資金高達(dá)12.2萬億元，占全社會融資額的比重超過70%，增速高達(dá)26%，而在2014年，房地產(chǎn)到位資金是負(fù)增長，這是中國房地產(chǎn)市場化以來前所未有的。這三大變化是房地產(chǎn)當(dāng)前的基本面，基于這種判斷，筆者一直呼吁中國房地產(chǎn)政策及時調(diào)整，在加大去行政化的同時，政策的目標(biāo)一定要從過去抑制房價過快上漲轉(zhuǎn)為防止房價下跌對中國經(jīng)濟(jì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險。

可惜，在房地產(chǎn)問題上，政策總是受很多人為因素的影響，作為中國經(jīng)濟(jì)真正的晴雨表，有關(guān)方面明明知道房地產(chǎn)一旦調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)的日子一定不好過，但又擔(dān)心一旦調(diào)整房地產(chǎn)政策，一方面影響中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力，使得中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)更加依賴，另一方面，在房價仍然高企的情況下，會遭遇民意的反彈。但事實上，正是因為中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)真正綁架了，所以才需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2014年，中國經(jīng)濟(jì)之所以感到寒冷，根子就在于房地產(chǎn)市場的全面調(diào)整。在經(jīng)歷了2014年寒冷的考驗之后，房地產(chǎn)政策終于開始不再羞羞答答，有關(guān)方面也不斷為房地產(chǎn)政策的調(diào)整放風(fēng)，在將穩(wěn)定住房消費列為六大消費工程的同時，在保障房建設(shè)和房地產(chǎn)政策的基調(diào)上，都做出了重大調(diào)整，強(qiáng)調(diào)堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以說再明確不過地發(fā)出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的信號。

在政策信號明確的情況下，筆者最擔(dān)心的是各界對政策的誤讀，以及對市場不切實際的期待。首先是政策，在政府工作報告的基礎(chǔ)上，筆者相信包括二套房貸調(diào)整、公積金貸款、房地產(chǎn)稅費、住宅標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定等一系列政策都會調(diào)整，而且力度應(yīng)該會不小，住建部和國土部的“通知”只是一個序幕，未來央行[微博]、財政部等會相繼出臺重磅政策，這幾乎沒有任何懸念。那么，第二個問題就是：在組合拳的政策下，中國房地產(chǎn)市場會如何，會不會像某些開發(fā)商所期待的，再次迎來一個花開遍野的春天？

對這樣的幻想，筆者的回答很簡單：不是所有的花朵都會有春天。諸位可以看看2014年以來房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。2014年，盡管中央層面直接救市的舉措并不多，但地方各種政策事實上已經(jīng)很給力，但結(jié)果是，全年房地產(chǎn)市場慘淡收場。特別是去年“9·30”房貸新政之后，加上貨幣政策的降息降準(zhǔn)，市場上很多人預(yù)計房地產(chǎn)很快將觸底反彈，事實是，今年前兩個月，無論是70個大中城市的房價，還是房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)，都再次下滑。1-2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負(fù)增長。其中，銷售面積下降17.8%，比去年全年跌幅擴(kuò)大8.7個百分點；住宅銷售額下降16.7%，跌幅擴(kuò)大8.9個百分點。一線城市的數(shù)據(jù)也不漂亮，以北京市為例，1-2月，全市商品房銷售、竣工面積同比分別下降14.6%、28.1%，其中住宅銷售面積雖然呈現(xiàn)7.7%的同比正增長，但新開工面積和竣工面積同比下降幅度卻分別高達(dá)22.2%和48.2%。根本原因就在于中國房地產(chǎn)市場和過去完全不同，庫存和資金壓力仍然是今年房地產(chǎn)市場最大的敵人。

無論地方政府還是開發(fā)商都應(yīng)該認(rèn)識到，不管政府和房地產(chǎn)的愛情多么偉大，但一個不爭的事實是，中國住房已經(jīng)告別短缺，中國的房地產(chǎn)債務(wù)和杠桿已經(jīng)足夠高，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。北上廣深一線城市，即使不救市，市場也沒有太大問題，三四線城市，即使救市，也不要期待井噴式反彈。對于庫存過大的地方政府而言，是該考慮離開土地財政，另找飯碗的問題，而對于大多數(shù)開發(fā)商而言，最好的選擇仍然是，利用政策的暖意，加大消化庫存力度，回籠資金，趕快轉(zhuǎn)型。