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嫌房?jī)r(jià)高，覺(jué)得買(mǎi)不起房，中國(guó)人住房問(wèn)題的真正癥結(jié)在哪？蔡繼明認(rèn)為，在供需關(guān)系影響價(jià)格的思路下，政府壟斷土地供應(yīng)源、大量荒廢的農(nóng)村用地?zé)o法計(jì)入建設(shè)用地，是大家倍受高房?jī)r(jià)困擾的原因之一。

不僅如此，在農(nóng)民工進(jìn)城居住難和成為城市人口后荒廢家中宅基地，這同一問(wèn)題的兩面，蔡繼明也堅(jiān)持認(rèn)為土地問(wèn)題是制約中國(guó)城市化進(jìn)程的重要障礙。

作為一個(gè)連續(xù)數(shù)屆參會(huì)都執(zhí)著于遞交土地話題諫言的代表，以上話題都將是這位清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究中心主任兩會(huì)提案的主要方向。

從觀察者的角度可以窺見(jiàn)，在2015年凜冽的3月春風(fēng)中，蔡繼明在堅(jiān)持不懈獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策數(shù)年后，終于真切感受到了我國(guó)土地變革吹來(lái)的一絲暖意。

一周之前的2月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了關(guān)于提請(qǐng)審議《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定草案》，傳統(tǒng)農(nóng)村土地征收模式、宅基地陳舊管理辦法等老思維將暫時(shí)告一段落。

這意味著，他過(guò)去十年間高度關(guān)注的集體土地入市出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展：改革往往伴隨阻力，并挑戰(zhàn)現(xiàn)行法律權(quán)威，但先授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)試點(diǎn)，在試點(diǎn)過(guò)程中暫不執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，就能有效避免諸多矛盾的產(chǎn)生。

3月3日中午，這位一度因建議取消五一長(zhǎng)假而引起熱議的第十二屆全國(guó)人大代表在兩會(huì)住地接受了網(wǎng)易房產(chǎn)的獨(dú)家視頻專訪。曾以政協(xié)委員身份上報(bào)了三十多份土地提案的蔡繼明說(shuō)，他將在兩天后的兩會(huì)上繼續(xù)給出建議，中國(guó)人怎么休假僅僅是他關(guān)注的次要問(wèn)題，他的主要研究課題是“土改試點(diǎn)地區(qū)個(gè)數(shù)還不夠多”、“農(nóng)民征地范圍還不夠明晰”、“宅基地轉(zhuǎn)讓思路還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代”、“限購(gòu)沒(méi)用，降房?jī)r(jià)政府應(yīng)該同意農(nóng)村集體建設(shè)用地入市”……

追根究底，蔡繼明認(rèn)為，進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村集體土地入市，繼續(xù)加強(qiáng)土地制度改革，是盤(pán)活城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村、城市遇到的房地產(chǎn)、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題的重中之重。

關(guān)鍵詞：集體土地入市

中國(guó)社會(huì)長(zhǎng)久以來(lái)主要探討“三塊地”的話題：耕地、土地市場(chǎng)以及宅基地。在《決定草案》中，政府將試點(diǎn)重點(diǎn)放在了對(duì)被征地農(nóng)民的補(bǔ)償。但在蔡繼明看來(lái)，這叫做方向?qū)α耍淠_點(diǎn)錯(cuò)了：補(bǔ)償毋庸置疑，大該討論的話題應(yīng)該是哪些地該征、哪些地不該征。

《憲法》規(guī)定，農(nóng)村非公利益土地不能征收，十八屆三中全會(huì)又規(guī)定，允許集體土地進(jìn)入市場(chǎng)。但究竟什么是公共利益，什么是非公共利益？“在非公共利益之外如何解決土地來(lái)源？所以即使這次試點(diǎn)成功的話，對(duì)將來(lái)我國(guó)征地制度的改革恐怕也不會(huì)起到太大的促進(jìn)作用。”

數(shù)字顯示，農(nóng)村集體建設(shè)用地覆蓋了18.6萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于中國(guó)所有城市建成區(qū)的數(shù)倍。蔡繼明稱，對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地做動(dòng)態(tài)理解，是他本次的議案主旨。隨著工業(yè)化、城市化及新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，一些節(jié)省出來(lái)公共建設(shè)用地是否可以作為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市？

宅基地：應(yīng)允許向集體所有制成員外轉(zhuǎn)讓抵押

“這些年間兩億六千多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)入城市后宅基地都在荒廢，如果這些宅基地能夠開(kāi)創(chuàng)性的作為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，將激活我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地的70%。”在蔡繼明的主要思路之中，關(guān)于宅基地的創(chuàng)新思考意義極其深遠(yuǎn)。

目前，我國(guó)農(nóng)村用地改革試點(diǎn)涉及到了宅基地，但規(guī)定只允許宅基地在集體所有制內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不允許在集體所有制外部轉(zhuǎn)讓。“這會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題呢？大家都是集體所有制成員，幾乎家家都有一塊宅基地，都有一個(gè)房用不著轉(zhuǎn)讓，你轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)呀？轉(zhuǎn)讓給鄰居，如果他已經(jīng)有宅基地了，還不允許轉(zhuǎn)讓。”

蔡繼明認(rèn)為，宅基地應(yīng)該允許向集體所有制成員之外轉(zhuǎn)讓，過(guò)去認(rèn)定宅基地是集體所有，作為福利外人不能夠享用的“肥水不流外人田”思路非常狹隘和愚昧。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)了解，蔡繼明已經(jīng)決定在兩會(huì)提出，放開(kāi)農(nóng)村土地使用權(quán)只能向集體所有制成員之外轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。因?yàn)?，既然轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)而并非所有權(quán)，且為有償轉(zhuǎn)讓，便是雙贏、多贏的行為。

“集體建設(shè)用地入市，就要涉及到大量的農(nóng)村已經(jīng)節(jié)省出來(lái)的宅基地以及公共設(shè)施用地，包括需要占用農(nóng)村的土地，要進(jìn)行搞建設(shè)的，讓它直接入市。只有讓農(nóng)村宅基地在集體所有制成員之外有償轉(zhuǎn)讓或抵押，我國(guó)土地制度改革，才能夠真正達(dá)到十八屆三中全會(huì)的預(yù)定目標(biāo)。”

農(nóng)村用地盤(pán)活了城市房?jī)r(jià)才會(huì)降

面粉決定面包，在中國(guó)一二線城市遭受高房?jī)r(jià)侵襲困擾之時(shí)，土地制度改革，或?qū)脑搭^和基礎(chǔ)上作用于高房?jī)r(jià)。蔡繼明表示，政府用行政手段排斥競(jìng)爭(zhēng)、獨(dú)家壟斷市場(chǎng)，先抬高了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)，地價(jià)降不下來(lái)，房?jī)r(jià)就不可能降下來(lái)。

為什么房?jī)r(jià)十年九調(diào)，越調(diào)越高？原因是只控制需求，而不控制供給。這位清華學(xué)者直言，限購(gòu)、提高首付比例、增加貸款利率等過(guò)去數(shù)年政府使用過(guò)的諸多調(diào)控手段，無(wú)不是從需求方限制，倘若做大供給的蛋糕，比如釋放集體建設(shè)用地入市，那么房?jī)r(jià)就有可能下降。

“如果土地供給不僅有國(guó)有土地，也同意農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，且入市數(shù)量達(dá)到一定程度，就可以和原國(guó)有建設(shè)用地達(dá)到旗鼓相當(dāng)。這樣至少就有兩家競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)才能減少壟斷。”

蔡繼明的思路是，隨著房?jī)r(jià)下調(diào)，大量農(nóng)民工進(jìn)城將能夠買(mǎi)得起房，即便買(mǎi)不起房也能租得起房，即便租不起房廉租房也會(huì)向這個(gè)群體傾斜。由此，中央提出的以人為本的城市化，即進(jìn)城要落戶、遷徙要定居的進(jìn)程才會(huì)真正加快。