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房貸松動傳言已久，而相關(guān)聯(lián)的政策不斷出臺。繼2月下旬央行降息后，不動產(chǎn)新政于3月起正式實施，在全國“兩會”上，房地產(chǎn)金融政策是否變化無疑成為討論的一大熱點。昨日，央行副行長潘功勝一席關(guān)于正在對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行評估的言論再次引發(fā)市場對政策走向的猜想。

房產(chǎn)政策進(jìn)入評估期

潘功勝在“兩會”上表示，央行在不斷評估房貸等房地產(chǎn)金融政策，此前有關(guān)首套房首付比例降低的傳言，需要從兩方面去考慮，不可輕信。央行目前已經(jīng)在對房地產(chǎn)市場信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計，以及對影響進(jìn)行評估。

雖然房地產(chǎn)金融政策的走勢尚未明朗，但是相比前幾年政策從未松動，未來政策產(chǎn)生變化的可能性增大。

潘功勝說，“房地產(chǎn)金融政策肯定在不斷評估，毫無疑問”。雖然潘功勝拒絕透露可能調(diào)整的方向，但近期央行的報告和市場消息可能都給央行未來采取的行動提供了線索。在上月10日發(fā)布的四季度貨幣政策報告中，央行放棄了此前“堅決抑制投機(jī)投資性購房需求”的措辭。在分析人士看來，這一變化可能意味著房地產(chǎn)政策將會進(jìn)一步放松。

目前商業(yè)銀行首套房貸要求首付款是總房款的三成，以北京為例，一套300萬元的住房，首付款需要90萬元。在本屆“兩會”上，全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘表示，對于首次購房者政策應(yīng)當(dāng)徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時利率也需要有硬性優(yōu)惠。

降息難撬購房熱情

“可能只有取消限購、營業(yè)稅這類的政策才能大規(guī)模撬動老百姓的購房需求，所以未來的政策走勢如何還要看政府的預(yù)期。”貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷市場部分析師吳昊直言。

不過，市場普遍預(yù)期，央行在2月底再度降息，在原有貸款利率6.15%的基礎(chǔ)上下降至5.9%，將進(jìn)一步刺激購房人的買房熱情，降低買房人的入市門檻，宏觀貸款政策的大幅松動對買房人來說將形成極大利好。

北京商報記者注意到，雖然央行時隔3個月再次動用了降息工具，但市場的反應(yīng)并沒有預(yù)期中那么熱烈。“市場降息后，商業(yè)銀行的利差進(jìn)一步收窄，所以要進(jìn)行成本核算重新制定房貸折扣政策，此前的一些折扣可能會回歸基準(zhǔn)。”不少商業(yè)銀行內(nèi)部人士如此表示。

“對于購房者來說，一方面銀行利率折扣可能會恢復(fù)至基準(zhǔn)；另一方面剛需沒有以前旺盛，單憑降息這一杠桿已經(jīng)難以大幅度撬動購房需求，所以未來一段時間市場會有所升溫，但幅度應(yīng)該不大，市場上的自住房不斷投放也會滿足一部分購房需求。”吳昊認(rèn)為。

同時，目前銀行的放貸速度多為正常，但房貸仍然不是其主營貸款項目。針對市場認(rèn)為銀行惜貸的問題，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平則表示，2014年有些商業(yè)銀行看到房產(chǎn)商遇到這么大的市場調(diào)整確實惜貸，因為銀行也怕風(fēng)險，怕產(chǎn)生新的不良資產(chǎn)，必須考慮利潤，所以它會使得風(fēng)險偏好下降，比較謹(jǐn)慎。

首付降至兩成可期

2015年的房地產(chǎn)市場總體會是一個筑底企穩(wěn)的趨勢。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。

對于未來的政策走勢，連平詳細(xì)分析道，首套房首付比例有可能會降低到兩成，但是降至一成不太可能。對銀行來說要分兩方面，一方面如果客戶貸款越多，銀行的利潤就越大；另一方面如果貸款的成數(shù)比較高，銀行的風(fēng)險也會提高，所以處于安全邊際的考慮，降低首套房貸首付比例至兩成是有可能的。此外，對于二套房來說，目前首付基本在5-6成，這一比例有可能會降低至四成，因為政策也需要滿足改善性住房購房者的需求，對銀行來說調(diào)低至四成接受程度較高。

中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛則認(rèn)為，在國外房貸首付比例由銀行根據(jù)市場、客戶需求來制定，在國內(nèi)因為政府將房地產(chǎn)本身視為調(diào)控對象，所以才將首付比例作為工具，這樣做雖然對房地產(chǎn)過熱進(jìn)行了有效調(diào)控，但是對有正常需求的購房者則成為一大限制。目前來看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實現(xiàn)，在三四線城市房地產(chǎn)市場不是過熱而是過冷，因此此時放松房貸政策有必要。至于具體的調(diào)整成數(shù)，需要監(jiān)管層進(jìn)行權(quán)衡綜合評估，防范給市場以政策刺激房地產(chǎn)的錯誤信號。

曾剛同時表示，此前房貸政策一直實行“一刀切”，這一權(quán)力實際在央行手中，由于各地房地產(chǎn)市場情況各不相同，也存在央行將權(quán)力下放至央行各分支機(jī)構(gòu)的可能，由央行總行制定3-4檔標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)分支機(jī)構(gòu)根據(jù)地區(qū)差別選擇適當(dāng)?shù)姆抠J政策，這也是定向調(diào)控的體現(xiàn)。