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經(jīng)過2014年的市場洗禮，大家終于發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場真正的不倒翁還屬一線城市。史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策——限購還在執(zhí)行的四個城市（三亞雖未明文調(diào)整，但早已名存實亡），北上廣深，反而預(yù)示著它們的較大的活力、潛力和抗風(fēng)險能力，這可能是所有其他城市都羨慕不來的。2014年前三季度的大幅回落并沒有打垮北上廣深，而四季度的回升又來的那么快，之前“消失”的需求、“回落”的房價、“蟄伏”的土地、“隱忍”的房企、“觀望”的購房者一下子都回來了。北上廣深經(jīng)歷了風(fēng)雨，應(yīng)該可以在2015年看到更多的彩虹。

政策：暫無放松，未來可期

最為大家期待的北上廣深限購放松或調(diào)整，從短期來看，可能性都不大，特別是京滬兩市長向外喊話，暫不用調(diào)整政策，市場依然向好。但是這種行政調(diào)控手段遲早要退出市場，這也給接下來的市場留下了比較大的想象空間，反而成為最大的利好。

市場：穩(wěn)中有升，供求合理

2014年年末一線城市均表現(xiàn)為供過于求，庫存量除深圳外，其余城市相比2013年均有所攀升，庫存消化周期也有所上漲，北上廣深分別達(dá)10.8、8.1、9.6和9.7個月。但整體上來看，四個一線城市消化周期都在一年以內(nèi)，非常安全。再看中期指標(biāo)——土地消化周期，北上廣深分別為1.42年、1.29年、1.04年和0.44年，更讓大家吃了顆定心丸。因此，2015年北上廣深的成交量應(yīng)該會有所回升。但是考慮到供應(yīng)偏緊的影響，回升也不會太高，應(yīng)該會在10%左右。

房價：總體平穩(wěn)，看高一線

在全國房價僵持的情況下，2015年一線城市仍有向上空間。即使在堪稱轉(zhuǎn)折年的2014年，北上廣深的房價仍然小幅上升，前三季度走低，特別是三季度末時，北上廣深的大量剛需盤以價換量，但隨著930政策出臺，市場迅速回暖，房價也馬上企穩(wěn)。但從城市看，四個城市表現(xiàn)各異，廣州一路緩升、上海基本平穩(wěn)、北京深圳有所回落。整體上來看，北上廣深房價相比全國其他城市是相對平穩(wěn)的。隨著市場的回穩(wěn)，考慮日趨平衡的供求關(guān)系，預(yù)計2015年北上廣深房價向下空間幾乎沒有。當(dāng)然再回到2011年、2013年那種高歌猛進(jìn)的年代也是不可能的。總體上說，北上廣深房價也將穩(wěn)中有升，整體漲幅會在5%左右。

土地：一枝獨(dú)秀，地王頻生

2014年成交的經(jīng)營性土地總價榜前十位，有9幅地在一線城市，單價榜前十地塊則全部在一線城市。14年前三季度土地市場較淡，到了四季度，開發(fā)企業(yè)又開始拿地，但目光全部聚焦在一線城市，特別是北京和上海，總價榜前十位有5幅地在京滬，單價榜前十地塊則全部在京滬。2015年一季度仍然延續(xù)著同樣的情景，1月總價和單價前十榜中分別6幅和5幅在北京?？紤]到北上廣深土地供應(yīng)的情況，未來土地的爭奪會越來越激烈，地價的進(jìn)一步走高絕對是大概率事件。因此北上廣深土地市場，拿不到地懊悔、拿到地后悔的戲劇性場面經(jīng)常會再次上演，但懊悔后悔之后這些房企又會出現(xiàn)在下次拍賣場上。

房企：外來拼搶，大鱷廝殺

外來房企積極加快進(jìn)入、房企大鱷競爭激烈應(yīng)該是房企在一線城市的真實寫照。一方面，站住腳的大鱷繼續(xù)殺作一團(tuán)；另一方面還未進(jìn)入一線城市的房企，仍將把一線城市作為首選，北上廣深也將成為規(guī)模房企競爭的主戰(zhàn)場。你死我活的競爭必然帶來的是一線房企利潤率的快速回落，甚至?xí)霈F(xiàn)大范圍房企只掙吆喝不掙錢的情形，但大家仍然會熱此不疲。

城市：整體趨同，仍有差異

四個城市中，北上要比廣深更看高一線。無論是成交還是房價的角度，北上住宅市場上升的空間要比廣深更大，高端豪宅市場也是遙遙領(lǐng)先，當(dāng)然廣州最近幾年是四個城市中走勢最穩(wěn)的城市，今年仍將延續(xù)穩(wěn)健走勢，而深圳由于供應(yīng)量較小，供求比一直較為健康，當(dāng)然城市市場容量也是最小的。

風(fēng)險：競爭激烈，無錢可賺

一線城市的風(fēng)險來自于不斷攀升的土地價格和有限上升的樓市價格，讓開發(fā)企業(yè)的獲利空間余額縮越小，賺吆喝不賺錢的心態(tài)又讓房企最終在一線城市無錢可賺。

2015年的北上廣深，將是市場平穩(wěn)，價格有升，土地稀缺，競爭激烈，鈔票難掙的市場。