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在歲末年初的北京萬(wàn)科吉林松花湖媒體答謝環(huán)節(jié)，北京萬(wàn)科祭出了郁亮、丁長(zhǎng)峰、毛大慶和劉肖的大咖陣容，而且?guī)缀跤袉柋卮?，可謂誠(chéng)意滿滿。

當(dāng)然北京萬(wàn)科在東北吉林唱的這出“四人轉(zhuǎn)”用意絕不僅僅止于此，上述四人更重要的任務(wù)還是為萬(wàn)科第一個(gè)滑雪旅游度假區(qū)松花湖項(xiàng)目背書。

自從萬(wàn)科集團(tuán)總部2014年鄭重提出要做城市綜合配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型后，北京萬(wàn)科和萬(wàn)科商管部門在年底迎來一波重大的人事變動(dòng)，引起市場(chǎng)諸多猜測(cè)。如今職務(wù)調(diào)整落定，北京萬(wàn)科將這套剛剛對(duì)上齒輪的領(lǐng)導(dǎo)班子拉出來，亦算是對(duì)此前種種議論的回應(yīng)。

郁亮1月16日出現(xiàn)在松花湖項(xiàng)目的開幕儀式上，除了致辭并未安排有專門的采訪環(huán)節(jié)。不過這并不妨礙他在場(chǎng)下走到媒體中間賣賣松花湖的廣告。除此之外，郁亮當(dāng)天最重要的事情還包括為劉肖新官上任后的第一次媒體見面護(hù)航。雖然僅有簡(jiǎn)單的一句“像支持毛大慶一樣支持劉肖”，個(gè)中愛護(hù)之情溢于言表。

除了郁亮和劉肖的非正式交流外，毛大慶和丁長(zhǎng)峰各自都安排了專門的訪問環(huán)節(jié)。雖然誠(chéng)如丁長(zhǎng)峰所言，二人風(fēng)格不太一樣，毛大慶更關(guān)注戰(zhàn)略層面和公共關(guān)系，而他本人更關(guān)注產(chǎn)品和服務(wù)。但在對(duì)外發(fā)聲方面，丁長(zhǎng)峰的侃侃而談對(duì)于熱衷將二人進(jìn)行比較的媒體亦算是一種回應(yīng)。

毛委員話市場(chǎng)：2015年還是要去庫(kù)存

媒體都愛聽毛大慶談?wù)撌袌?chǎng)，這位北京土著除了背靠著萬(wàn)科一支數(shù)據(jù)和市場(chǎng)分析團(tuán)隊(duì)，其本人亦對(duì)市場(chǎng)和行業(yè)有著較為深刻的研究。一個(gè)佐證是，有著北京市政協(xié)委員身份的毛大慶透露稱，其會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化并帶來問題時(shí)，主動(dòng)給政府提出很多建議。如果對(duì)于市場(chǎng)不是非常了解，應(yīng)該很難有這種底氣。

毛大慶認(rèn)為2015年，北京市場(chǎng)的主要任務(wù)還是去庫(kù)存，并認(rèn)為成交超過5萬(wàn)套是小概率事件。他指出上述看法源于其認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了三個(gè)問題：人口拐點(diǎn)到來、城鎮(zhèn)化增速放緩以及社會(huì)總庫(kù)存居高。

按照毛大慶的說法，人口拐點(diǎn)已經(jīng)到來。前些年會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的原因在于，1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)。而目前64年到70年生人已經(jīng)把改善需求提前釋放了，接下來具有購(gòu)買能力的是85年到91年出生的這一批人。

然而“這批人的數(shù)量本身就是64到70年的人數(shù)的一半，又被爺爺奶奶，丈母娘釋放掉一堆，他們的父母還留了一堆，這批人你讓他們成為承擔(dān)改善性住房或者豪華住房的購(gòu)買力少之又少，所以這是我覺得第一個(gè)問題，人口問題”。

至于社會(huì)總庫(kù)存攀高，毛大慶認(rèn)為這是未來房地產(chǎn)行業(yè)繞不過去的難題。他列舉數(shù)據(jù)稱，現(xiàn)在中國(guó)人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.03套。可能城市間不平衡，北京還是0.8到0.9，很多城市已經(jīng)過了1了。但中國(guó)并不是缺房的國(guó)家。

他同時(shí)指出，1月15日住建部新規(guī)，“鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃”，即是應(yīng)對(duì)社會(huì)庫(kù)存的有利舉措。

丁長(zhǎng)峰談商業(yè)：一定要金融化

丁長(zhǎng)峰的訪問被安排在了毛大慶的采訪之后，他也不出意料地被媒體問及二人的不同。丁長(zhǎng)峰首先稱毛大慶是萬(wàn)科商業(yè)的奠基人，隨后拋出了上文提及的二人風(fēng)格不同的說法。

不過他并未在這個(gè)問題上停留太久，這位初次公開曝光在媒體鏡頭和話筒前的萬(wàn)科商業(yè)新掌門人，隨后介紹了自己的履歷，并謙稱此前只關(guān)注住宅并未涉足商業(yè)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)僅僅是初學(xué)者。但他直言有興趣，并且享受這個(gè)挑戰(zhàn)。

羅馬不是一天建成的，丁長(zhǎng)峰如此解釋萬(wàn)科在提出轉(zhuǎn)型城市綜合配套服務(wù)商之前就已著手建設(shè)松花湖項(xiàng)目。據(jù)其介紹，萬(wàn)科近年來對(duì)于新業(yè)務(wù)的探索都傾向于在各地的分公司自己培育和發(fā)展。“在集團(tuán)很多東西沒有定論以前，我們還是非常鼓勵(lì)一線進(jìn)行創(chuàng)新，因?yàn)橐痪€最懂得客戶的需求”。

不可否認(rèn)的是，在相繼涉足商業(yè)、養(yǎng)老、旅游等領(lǐng)域后，萬(wàn)科已累積了相對(duì)較為客觀的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。丁長(zhǎng)峰透露萬(wàn)科在上述物業(yè)領(lǐng)域應(yīng)經(jīng)沉淀了200多億的資金，亦確實(shí)到了需要整合的節(jié)點(diǎn)了。

“所以我們現(xiàn)在初步計(jì)劃在一季度末宣布成立一家獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)公司，在6月底完成這25個(gè)商業(yè)中心的資產(chǎn)的處理，今年我們提出的目標(biāo)是建立一個(gè)統(tǒng)一的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的品牌，建立一套統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，以及做到全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的隊(duì)伍是一支隊(duì)伍。”

同時(shí)，丁長(zhǎng)峰指出重資產(chǎn)的回報(bào)是沒法解決的，因此萬(wàn)科需要打通國(guó)際資本才可以在商業(yè)地產(chǎn)上找到未來發(fā)展的道路。據(jù)透露，其最近一次去香港，一個(gè)下午密集拜訪了六家投行，希望了解如果上市，資本市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)科商業(yè)的要求。未來如何進(jìn)行資本化、在什么地方上市，這是萬(wàn)科商業(yè)亟需回答的問題。

北京萬(wàn)科的養(yǎng)老藍(lán)圖

雖然并未同臺(tái)接受采訪，但據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，毛大慶和劉肖在某些問題上儼然已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，這其中應(yīng)該包括北京萬(wàn)科未來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

事實(shí)上，在劉肖相對(duì)不太漫長(zhǎng)的萬(wàn)科生涯中，杭州萬(wàn)科操盤的隨園嘉樹項(xiàng)目是其中濃墨重彩的一筆，據(jù)稱該項(xiàng)目曾經(jīng)獲得過產(chǎn)品主義者宋衛(wèi)平的青睞。毛大慶亦提及劉肖做養(yǎng)老“很有動(dòng)力。”

用劉肖的話說，中國(guó)的養(yǎng)老本質(zhì)是鄰里式的，而萬(wàn)科的社區(qū)文化、鄰里關(guān)系基因優(yōu)秀。“所以如果地產(chǎn)商能把養(yǎng)老做好，我覺得還是萬(wàn)科。”

據(jù)毛大慶介紹，目前北京區(qū)域公司有兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，分別位于青島和北京。青島項(xiàng)目為純粹養(yǎng)老院形式，截至目前半年時(shí)間簽約率已經(jīng)達(dá)到68%，實(shí)際入住率將近50%。

其還分析稱，從運(yùn)營(yíng)回報(bào)率的角度來說，青島項(xiàng)目只要超過70%以上的實(shí)際入住率即開始產(chǎn)生利潤(rùn)。但是資產(chǎn)回報(bào)率則極度漫長(zhǎng)，跟酒店同樣面臨尷尬的問題。

而劉肖則在此前小范圍非正式交流中稱，萬(wàn)科的養(yǎng)老預(yù)計(jì)會(huì)跟養(yǎng)老公司或基金合作。“今年養(yǎng)老業(yè)務(wù)占的比例肯定是零，但是投入的人力、財(cái)力、物力、資源都很大。”其透露早在杭州時(shí)，即有很多機(jī)構(gòu)前來商討合作事宜。

劉肖還稱，萬(wàn)科將來的養(yǎng)老業(yè)務(wù)應(yīng)該是以服務(wù)公司為主體，并且會(huì)做到上市。“所以資金是什么類型，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是按照上市的要求，吸收的投資者能夠?yàn)槲覀兊慕?jīng)營(yíng)管理提供幫助。”