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專家認(rèn)為，因租金價(jià)格很低，要發(fā)展住房租賃市場，必須靠其他措施激勵(lì)開發(fā)商意愿

日前，住建部在對(duì)外公布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）中提出，加快發(fā)展租賃市場，支持房企向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)國內(nèi)外資金進(jìn)入住房租賃市場，并計(jì)劃用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

“這是長效機(jī)制下的重大創(chuàng)新，發(fā)展租賃意在深遠(yuǎn)。”銀河證券的一份研報(bào)指出，目前政府出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策可以歸納為兩類，一類是有序合理地解除此前出臺(tái)的抑制政策；另一類是建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制，而住建部此次出臺(tái)的指導(dǎo)意見可以歸納為長效機(jī)制類，將會(huì)在中長期影響行業(yè)的發(fā)展軌跡?！兑庖姟芬源龠M(jìn)住房消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn)，大大擴(kuò)充了房地產(chǎn)二級(jí)市場的覆蓋范圍，并讓房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式由開發(fā)銷售向租售并舉轉(zhuǎn)變，有助于存貨去化。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，去年前11個(gè)月，商品房銷售面積為101717萬平方米，同比下降8.2%，其中，住宅銷售面積下降10.0%。同時(shí)，11月末，商品房待售面積為59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。

值得一提的是，針對(duì)盤活存量住房，《意見》稱，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并重，“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合。

“這條政策的提出，體現(xiàn)了政府發(fā)揮市場在資源配置中的重要作用。”上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，一方面，收購存量商品房可以減少市場庫存，有利于緩解目前樓市庫存壓力較大的局面；另一方面，通過增加公租房供應(yīng)，并提供貨幣補(bǔ)貼，也有利于通過住房租賃市場解決住房困難人群的居住問題，促進(jìn)住房保障體系的完善。

不過，也有接受記者采訪的部分專家認(rèn)為，要發(fā)展住房租賃市場，必須靠其他措施激勵(lì)開發(fā)商意愿。因融資成本普遍較高，所以開發(fā)商目前都是高舉債周轉(zhuǎn)模式，但目前住房租賃價(jià)格很低，開發(fā)商自持住宅做租賃，不僅沉淀了大量高成本的資金，而且定期的租金收入可能還抵不上舉債融資要付的利息，所以開發(fā)商自持住宅做租賃恐怕意愿較弱。