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【律師意見(jiàn)】

遇到收樓的問(wèn)題，業(yè)主們最關(guān)心的是如何維護(hù)自身的合法權(quán)益。對(duì)此，記者就一些熱點(diǎn)問(wèn)題采訪了邯鄲某律師事務(wù)所，請(qǐng)他們從專業(yè)的角度解答業(yè)主們的疑問(wèn)。

交房必須懂得那點(diǎn)兒事！

問(wèn)題1

要收樓前，業(yè)主應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備工作？

業(yè)主在收樓前，應(yīng)當(dāng)注意及準(zhǔn)備的工作主要為以下幾點(diǎn)：

首先，注意及時(shí)接收交房通知，這是收樓的第一步，而且要注意通知規(guī)定的交房期限。一般，開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房期限前會(huì)向業(yè)主打電話通知，并要求業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)前往辦理交房的手續(xù)。所以業(yè)主要安排好時(shí)間，在接到入住通知后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，可根據(jù)合同約定向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索賠，并按通知上約定的時(shí)間前往收房。

如果業(yè)主有特殊情況不能如期到場(chǎng)收樓的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)，如果業(yè)主在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律上講，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。

其次，確定房屋是否達(dá)到交付條件，主要看該房是否已經(jīng)拿到“三書(shū)一證一表”（前

文已提及）?？梢缘脑?，業(yè)主約有經(jīng)驗(yàn)的親友或邀請(qǐng)驗(yàn)房師一起收樓。

問(wèn)題2

遇到逾期以及非正常程序交樓，業(yè)主怎么辦？

即使遇到開(kāi)發(fā)商存在逾期交房的情況，業(yè)主也可以按照前述的收樓流程先辦理收樓手續(xù)，對(duì)于逾期交房造成的違約責(zé)任．可以在收樓完畢后，再根據(jù)合同約定向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索賠。

如果開(kāi)發(fā)商收樓的流程存在問(wèn)題，例如存在本末倒置的情形，業(yè)主更要留心注意，切忌先簽交房資料后驗(yàn)房，如果開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合合同或者法律規(guī)定的條件的話，業(yè)主再來(lái)反悔就很難了。

對(duì)于該問(wèn)題，業(yè)主可以在簽合同時(shí)將先驗(yàn)房再收樓作為附加條款寫(xiě)在合同里，不驗(yàn)房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓資料里注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況不明”或“未驗(yàn)房”等字樣，以增加自我保護(hù)力度。

問(wèn)題3

收樓前物業(yè)要求簽字繳費(fèi)，如何處理？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司必須在業(yè)主驗(yàn)收房屋、簽字認(rèn)可

后才可以收取管理費(fèi)。而且物業(yè)費(fèi)是業(yè)主在收樓后按月支付。除非業(yè)主個(gè)人自愿，物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求業(yè)主預(yù)交費(fèi)用。

問(wèn)題4

驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)“小毛病”，如何處理？

業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，如遇到房屋存在一些瑕疵問(wèn)題但實(shí)際上不影響房屋的交付使用的情況，業(yè)主可對(duì)房屋存在的小毛病提出要求開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)逐項(xiàng)予以修復(fù)或作出修復(fù)書(shū)面承諾，并做好書(shū)面記錄。

為了督促開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行，還可以書(shū)面寫(xiě)明：若開(kāi)發(fā)商不及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或者拖延修復(fù)的，業(yè)主可在收樓后自行或者委托他人進(jìn)行修復(fù)，由此造成的損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

問(wèn)題5

收樓不合格，是否可以退房？整改期間要不要交物業(yè)管理費(fèi)，簽了收樓同意書(shū)，是否就不能再要求整改了？

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商交付使用的商品房，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，業(yè)主可以要求解除合同和賠償損失。不過(guò)還需依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)證實(shí)的，購(gòu)房者才能退房。

另外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司必須在業(yè)主驗(yàn)收房屋、簽字認(rèn)可后才可以收取管理費(fèi)。由此，如業(yè)主未收樓，開(kāi)發(fā)商在整改期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，如業(yè)主已經(jīng)簽字收樓后，物業(yè)費(fèi)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但是如果開(kāi)發(fā)商拒絕整改或者拖延維修整改導(dǎo)致業(yè)主損失的，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商賠償。

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