久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

8月30日，吉林省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會暨全聯(lián)房地產(chǎn)商會與吉林省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)誼活動在景陽大路與正陽街交會處的吳中天悅公館舉辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、華遠地產(chǎn)董事長任志強為吉林省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會頒發(fā)《全聯(lián)房地產(chǎn)商會吉林省基地》牌匾，任志強與長春市地產(chǎn)界知名人士進行深入溝通和密切交流。吉林省政協(xié)環(huán)科委主任、吉林省房地產(chǎn)研究會名譽會長柳青，吉林省工商聯(lián)副主席于國廷，長春市委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長、長春市工商聯(lián)黨組書記薛文革，吉林省工商聯(lián)會員部部長周婷婷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會常務(wù)副秘書長趙正挺，吉林省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會輪值會長、上海復(fù)地集團長春公司高級顧問兼副總經(jīng)理劉中國，輪值會長、長春科宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長杜東海，輪值會長、吉林省房地產(chǎn)研究會會長、長春宜家房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長孫朋睿，常務(wù)副會長、吉林省嘉和一品物業(yè)服務(wù)有限公司董事長劉奕陽，常務(wù)副會長、長春萬晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張俊，副會長、吉林省政協(xié)常委、吉林省順天集團有限公司董事長王鳳波，副會長、一米陽光公益基金理事長、吳中地產(chǎn)長春公司總經(jīng)理溫周平，副會長、長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張建新，及吉林省偉峰實業(yè)有限公司董事長賁慶峰，新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理盧昕參加座談并出席晚宴。

此外，任志強還與長春主流媒體展開對話。在回答媒體提問時，他經(jīng)常迸發(fā)出雷人之語，妙語連珠的回答使得各位嘉賓頻頻稱贊。在大家看來，房地產(chǎn)的每次風(fēng)吹草動，幾乎都伴有他的聲音，而他的每一個觀點也總引起人們的高度關(guān)注和質(zhì)疑，因為他表達的觀點總是那么赤裸裸的真實。

中國房價從實施土地招拍掛制度開始大幅增長

您好，任總，您是如何看待房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題的？

任志強：可以說2003年以前中國房地產(chǎn)腐敗比較多，2003年以后中國房地產(chǎn)腐敗越來越少。只有在是絕對壟斷的單向的領(lǐng)域，腐敗才最嚴重。房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗是雙向的，這跟單向領(lǐng)域的不能比的。開發(fā)商為什么會腐?。窟@是由國家制度決定的，大部分開發(fā)商是被迫的，任何一個國家是尋租制度時必然會導(dǎo)致腐敗，大家買的是公共權(quán)力，公共權(quán)力的分配是在官僚主義手中。過去廣大購房者成為了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗的最大受益者，開發(fā)商拿地成本低了，房價自然而然就降低了。然而，自從中國實施土地招拍掛制度，中國的房價開始大幅增長。

2002年7月，國土部發(fā)布了11號令，決定停止商業(yè)化建設(shè)用地的協(xié)議出讓，實行招拍掛。從此拉開了土地以價高者得的競爭大幕。2004年國土部從防止腐敗的角度出發(fā)，讓“中紀委”“監(jiān)察部”等一些與市場和土地供給無關(guān)的部門成為了文件制定的主角，給“土地招拍掛制度”戴上了防腐敗的帽子，讓價高者得合理合法化的同時，也限制了官員在土地出讓之中的自由裁定權(quán)以及腐敗的機會。

我認為只要是非市場化的壟斷，在非民主監(jiān)督法制條件下，就永遠也無法限制尋租的出現(xiàn)。不在這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)就在另一個替代環(huán)節(jié)中爆發(fā)。政府或政府的執(zhí)行部門一定會用各種手段與政策博弈而找到對自身利益最大化、將公共資源轉(zhuǎn)換成個人利益或部門利益的空隙，這也是今天我們面臨的制度性腐敗的困境。

今年下半年中國房地產(chǎn)行業(yè)難復(fù)蘇

今年上半年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)略顯低迷，而網(wǎng)上對下半年樓市的期望值比較保守，對于這一問題你是如何看待的？

任志強：嚴格來講是中國經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)低迷，而不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)低迷。在經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)下滑時，房地產(chǎn)市場發(fā)展一定會出現(xiàn)下滑，全世界都是如此，任何經(jīng)濟發(fā)展步伐放慢的時候，老百姓的收入和消費能力是必然下降的。

我不贊成房地產(chǎn)市場下滑是由于房地產(chǎn)市場內(nèi)總供應(yīng)量出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場總的銷售量并沒有出現(xiàn)下降，從今年的情況看，按照現(xiàn)在計算少了將近3000億元的銷售額，將近4千萬平方米的銷售，它對一個全年超過13億平方米的房地產(chǎn)行業(yè)來說不是一個小的問題，去年大概有13.1億平方米的總量，如果減去4千萬平方米，我不認為是市場的總量萎縮了。

這是因為從去年9月份以后，開始有大量的社會保障性住房入市，一部分是通過商品房入市的，另外一部分約60%以上是保障性住房入市的，增加了市場供應(yīng)量的同時，減少了市場需求。所以，今年的市場改善性住房需求超過了去年。但是，在商品房開發(fā)銷售商是負數(shù)。也就是說，一部分低價的保障性住房擠掉了一部分市場需求，而導(dǎo)致商品房市場的供求關(guān)系愈加惡化。大家忽略了保障性住房對于房地產(chǎn)市場的沖擊。自2011年以來，全國已完成960萬套保障房，已投入棚改資金2萬多億元。“十二五”時期，我國將新建各類保障性住房3600萬套，加上1200萬套棚戶區(qū)改造，是4800萬套。在5年之內(nèi)，如果每年有1000萬套保障性住房，一定會對市場產(chǎn)生強大的沖擊力。從目前形勢來看，下半年中國經(jīng)濟發(fā)展還將是下降的趨勢，中國房地產(chǎn)行業(yè)難復(fù)蘇。

長春作為省會城市，房價應(yīng)該還有上升空間

目前房地產(chǎn)市場下行，許多開發(fā)商都打出低價策略，長春房地產(chǎn)市場也是如此，面對長春市房地產(chǎn)市場行情和居民消費水平，您的營銷思路將會是怎樣的？

任志強：每個企業(yè)的營銷策略是不一樣的，產(chǎn)品形式也不一樣，比如說有的比較注重剛需產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品對于價格的彈性是非常少的，可能你小幅下調(diào)價格就會消化，如果你上調(diào)一二百元就會遇到銷售阻力。但有的開發(fā)商從事改善型住房開發(fā)，改善型產(chǎn)品的彈性系數(shù)會加大，如果是開發(fā)奢侈型產(chǎn)品，它的彈性系數(shù)會更大，可能上下調(diào)整幾萬元/平方米都不會感覺到壓力很大，比如在北京，銷售10萬元/平方米的房子和30萬元/平方米的房子差別并不大，而僅僅是位置、環(huán)境上有所差別。開發(fā)商首先要考慮的應(yīng)該是你的消費人群是誰，選擇剛需就需要開發(fā)100平方米以下的房子，開發(fā)商要根據(jù)土地的位置、環(huán)境、周邊人群消費水平來判斷是開發(fā)改善型產(chǎn)品、奢侈型產(chǎn)品還是剛需產(chǎn)品。我覺得長春在近幾年房價變化并不明顯，平均價格并不高，作為省會城市，按道理來講是有上升空間的，目前長春市整體供應(yīng)量較大，供應(yīng)量增大就會抑制房價的上漲，不過從市場分析這是對老百姓最好的。

從不擔(dān)心房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅何時出臺還是個問題

您是如何看待征收房產(chǎn)稅的？隨著未來房產(chǎn)稅開征和個人所得稅加重，人們應(yīng)該如何置業(yè)、投資、理財？是像美國人一樣即賺即消費還是投資房地產(chǎn)？

任志強：美國人一般不投資房地產(chǎn)，但美國人會買房子，因為他們買房子會減個人所得稅，比如說大學(xué)教授他到60歲時還沒有還完房貸，等他還清房貸后還會換一套房子，因為一個納稅人是50萬的免稅額度，兩個納稅人就是100萬的免稅額度，他們一定會換更好的房子，否則他們的免稅額度就沒有了，他們是采取貸款的方式用貸款利息去充減免稅額度。中國不會加重個人所得稅，只能越來越低，因為納稅人越來越多的時候，稅率就會有所降低。

十七屆六中全會明確要對“十二五”規(guī)劃提出意見，要對房地產(chǎn)稅進行新的立法，因此十八屆三中全會也明確提出，重復(fù)十七屆六中全會精神，要對房地產(chǎn)實行立法，房地產(chǎn)稅的概念既包括房子也包括土地，這是從整體的概念，和過去非土地出讓中我們的房產(chǎn)稅不是一個法理條件。

房地產(chǎn)稅的概念已經(jīng)包括土地的概念，如何重新在出讓土地和土地增值稅的問題上去調(diào)節(jié)現(xiàn)有生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收，需要重新討論。土地分為農(nóng)村和城市土地，新的文件中國土部一再倡導(dǎo)“集體建設(shè)用地同價同權(quán)入市”，中間就提出一個問題，如果實行原有的房產(chǎn)稅只能在國有土地上去征稅，那么農(nóng)村集體建設(shè)用地進入統(tǒng)一市場后是不是就不能蓋房子，如果蓋房子就可以享受非持有稅的待遇嗎？所以一定是新的概念，就是要把農(nóng)村土地、集體土地等不管什么樣的土地納入到房地產(chǎn)稅的新的立法之中，重新討論。我從來不擔(dān)心征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在還沒立法，何時出臺房產(chǎn)稅還是個問題。

中國的投資更傾向于個人投資買房，因為大家沒有分享房地產(chǎn)紅利的金融產(chǎn)品，中國的貧乏差距主要來源于有能力投資房地產(chǎn)的人通過投資房產(chǎn)賺到錢了，因為有些人無法一次性拿出首付款，為何其他國家貧富差距比較小，就是因為他們可以拿出最少的資金去投資房地產(chǎn)基金。這就是我們國家與其他國家的不同，如果開放房地產(chǎn)金融，貧富差距就不會這么大，此前國家領(lǐng)導(dǎo)人在人代會上提出了發(fā)展房地產(chǎn)基金，但到現(xiàn)在還沒有動靜。

第三方擔(dān)?？山鉀Q建筑工程中的質(zhì)量保證問題

中國發(fā)生相同破壞力的地震，房子的破損和人員的傷亡程度比日本、美國高得多，您是如何評價中國房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化？如何提升房地產(chǎn)質(zhì)量文化？

任志強：地震時房屋出現(xiàn)破損是標準問題，和質(zhì)量沒關(guān)系，如果標準設(shè)定得低，即使保證質(zhì)量也會出現(xiàn)問題，這不是建造商的問題。美國、日本為何提高質(zhì)量標準？因為他們處于地震帶，歷史上經(jīng)常發(fā)生地震，所以他們的地震標準很高。中國和日本在地震標準上一個叫做剛性地震，一個叫做柔性地震，按照日本的說法，按照剛性的方法建設(shè)住宅一定會塌掉，所以日本的樓底是彈簧，所以叫做柔性地震。第二個問題是質(zhì)量問題，談到質(zhì)量問題大家可以向我學(xué)習(xí)，華遠率先在市場中推行了品質(zhì)“擔(dān)保”制度，用第三方擔(dān)保的方式徹底解決了建筑工程中的質(zhì)量保證問題，可以讓消費者住上放心的有高質(zhì)量保證的住房。要開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任嗎？我認為不需要。1995年以前各地建委的文件可以查詢到，所有的質(zhì)量問題都應(yīng)該由施工方負責(zé)，1995年以后有了房地產(chǎn)法，它將所有的責(zé)任都歸結(jié)到了開發(fā)商，開發(fā)商為什么需要承擔(dān)質(zhì)量問題？出現(xiàn)質(zhì)量問題理應(yīng)由施工方承擔(dān)，日本所有的開發(fā)企業(yè)一律不負責(zé)質(zhì)量問題，因為法律上規(guī)定施工方要承擔(dān)所有的質(zhì)量問題。我們提出第三方擔(dān)保就非常明確的告訴你，如果開發(fā)商拖欠施工方欠款，我可以為你提供擔(dān)保函，擔(dān)保單位可以替我付錢，所以在我們公司里從來就沒有拖欠農(nóng)民工工資的問題。

宏觀經(jīng)濟政策不明朗決定了地產(chǎn)形勢

目前房地產(chǎn)形勢不明朗，房地產(chǎn)市場的出口在哪？

任志強：我并沒有覺得房地產(chǎn)形勢不明朗，不明朗的是宏觀經(jīng)濟政策，經(jīng)濟發(fā)展還需看新一屆領(lǐng)導(dǎo)人如何作為。當民間開發(fā)投資下滑時，政府用棚改的方法在拉動投資，可能是因果顛倒的。一萬億保障性棚改，地方政府再配兩三萬億的棚改資金，最后可能跟當年四萬億一樣。對市場的沖擊可能是更大。為什么政府明明知道現(xiàn)在要去庫存化，知道房子多了，供過于求了，還要加大生產(chǎn)？因為他們根本不考慮市場，只考慮如何讓GDP保持的增長。