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決定樓市短周期變化的因素可以歸納為宏觀政策、地產(chǎn)政策、資金鏈流動性和供求關(guān)系四大因素。

就影響短期波動的宏觀經(jīng)濟而言，包括了宏觀政策、房地產(chǎn)政策、資金鏈流動性和供求關(guān)系四大因素。政策的變化勢必引起樓市的變化，尤其是短期的影響，對市場的波動面會更大。通過對上述四大的因素的分析，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場最怕面臨宏觀經(jīng)濟增幅的快速下滑。例如2008年下半年，2011年下半年，兩者之間的影響作用表現(xiàn)的較為明顯。

盡管宏觀經(jīng)濟目前處于‘橫行’整理階段，這兩年對樓市的影響偏中性，但是區(qū)域已經(jīng)發(fā)生了變化。以溫州和山西為例，前者的經(jīng)濟已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，但是后者的“煤炭”標(biāo)簽仍在，為此，兩者間的GDP就缺乏可比性。

在政策方面，在目前房地產(chǎn)“拖經(jīng)濟后退”的背景下，今年內(nèi)相關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會再進一步加碼和升級了。在房地產(chǎn)政策方面，預(yù)計明年首套房貸的利率將會出現(xiàn)下滑，大致的政策層面基本上往中性區(qū)松這樣稍微利衡的格局。

目前經(jīng)濟政策的微刺激仍在持續(xù)，央行撥付給國開行1萬億抵押補充貸款(PSL)利率今年定為4.5%，做棚戶區(qū)改造專項貸款。2013年全國新增房地產(chǎn)貸款2.34萬億元，其中個人房貸1.7萬億元，開發(fā)貸0.64萬億元。預(yù)計部分資金將流入商品房項目。

下半年可能會降息降準(zhǔn)，但是相關(guān)效應(yīng)傳遞到樓市，需要一年左右的而時間。在資金鏈方面，盡管目前真?zhèn)€外圍市場的社會資金鏈已經(jīng)開始趨好，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，行業(yè)內(nèi)部的資金鏈仍在惡化。行業(yè)內(nèi)部資金鏈的平衡點可能會在當(dāng)四季度前后。在內(nèi)外部資金鏈都達到一個平衡點之際，資金鏈對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響才會趨向正面，使業(yè)務(wù)好轉(zhuǎn)。

放眼全國目前的庫存壓力非常之大。對于供求關(guān)系的影響，目前房地產(chǎn)的庫存壓力已經(jīng)回到了2002-2003年之間的水平。在這樣的一個壓力區(qū)間，房價的漲幅只有2.3%-2.4%。目前對于房地產(chǎn)的限購正在持續(xù)規(guī)模退出市場，包括“閩八條”、“湘五條”等在內(nèi)的地方救市行動也在不斷升級。為此，在其看來，即便是樓市復(fù)蘇，全國房價也不會大漲了。

成交量：去年四季度成交量雖還可以，但是是供應(yīng)量大幅提高導(dǎo)致的，市場其實已經(jīng)開始走弱。目前明顯供過于求，成交量回暖乏力，未來9、10月成交量會出現(xiàn)開發(fā)商推盤力度加大導(dǎo)致提高的情況，但事實上供求關(guān)系并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，不能說明樓市情況已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

1、房價：從70大中城市房價來看，本輪房價環(huán)比下跌出現(xiàn)在5月份，已持續(xù)三個月。此次下跌不同以往，來勢洶洶，環(huán)比最大跌幅接近1%，而2011年下跌時最大也沒有超過0.5%。從下跌時間來看，2008年和2011年分別是6個月和8個月，本次下跌預(yù)計將持續(xù)到明年，至少8個月的時間。同比房價數(shù)據(jù)要滯后于環(huán)比數(shù)據(jù)，明年的三、四季度可能會達到底部。

2、土地市場：去年三、四季度在二三線城市拿地較多的企業(yè)今年壓力很大，以部分閩系房企為代表。一般地市反應(yīng)滯后于樓市，根據(jù)對下半年樓市的判斷，土地市場今年回暖的可能性不大。

未來走勢：

決定樓市短周期波動的四大因素：宏觀經(jīng)濟；政策；流動性；供求關(guān)系。其中供求關(guān)系核心指標(biāo)是庫存和去化周期，是最核心的因素。

1、宏觀經(jīng)濟：房地產(chǎn)投資增速持續(xù)落后于固定資產(chǎn)投資增速，已經(jīng)在拖經(jīng)濟的后腿。從7、8月的經(jīng)濟指標(biāo)來看，下半年經(jīng)濟下行壓力很大，因此需要房地產(chǎn)投資的支持。只要決策層把“穩(wěn)增長”放在第一位，就必然只會放松調(diào)控，因此政策會進一步支持和放松。

2、政策：貨幣政策整體偏松，對棚改定向信貸支持，關(guān)注其中一些貸款會以棚改的名義流入到商品房建設(shè)當(dāng)中，下半年存在降息降準(zhǔn)的可能性，但傳遞可能需要一年左右的時間。行業(yè)政策方面，二線城市限購大規(guī)模退出，明年估計一線城市都有可能大幅放松。房貸政策，從下半年到明年，首套房利率會有所下滑，針對外地人貸款的限制會取消，同時慢慢向認(rèn)房不認(rèn)貸發(fā)展。

3、流動性：從銀行間市場加權(quán)平均融資成本來看，目前社會整體資金成本逐步下降，已經(jīng)回到了2013年上半年偏低的水平。歷史數(shù)據(jù)表明M1增速與房價環(huán)比增幅正相關(guān)性很高，但目前出現(xiàn)背離，M1增速逐步見底，但房價卻是大幅度的回落，這種背離非常罕見。開發(fā)商目前資金狀況偏緊張，略好于12年一季度，基本與08年差不多，但還在急劇惡化，估計三、四季度可能是最壞的時間，所以下半年房價不會漲，但量會有反彈，因為很多開發(fā)商會加大促銷力度，回流資金。綜合來看，社會流動性寬松與行業(yè)資金緊張會在四季度出現(xiàn)平衡點，明年行業(yè)資金面預(yù)計會好于目前。

4、供求關(guān)系：從全國待售面積和去化年數(shù)來看，目前庫存已經(jīng)接近02-03年的高水平，在此條件下，房價面臨非常大的壓力。因此即便本輪調(diào)整結(jié)束，未來三四年樓市不容樂觀，全國房價也不會出現(xiàn)大漲的局面，短周期還會出現(xiàn)，但復(fù)蘇的高度有限，尤其是房價。三線城市庫存的攀升穿越了整個周期，2011年以來一直處于去庫存階段，這也導(dǎo)致了本次調(diào)整的深度超出以往。但仍判斷，新開工由于滯后性，增速年內(nèi)存在轉(zhuǎn)正可能性。