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2013年上半年，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠和課題組受國務(wù)院法制辦和國土資源部政策法規(guī)司委托，起草了不動產(chǎn)登記條例的專家建議稿，并于當(dāng)年10月提交。按照國土資源部通過的立法計(jì)劃，該條例原定于今年6月底出臺。

目前至少八九個部門在做登記工作

北青報(bào)：此前說六月底面向社會征求意見，結(jié)果8月中旬落地，你分析原因在哪里？

孫憲忠：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是一個比較復(fù)雜、艱巨的工作。

依照法律規(guī)定，有5個部門可以做不動產(chǎn)登記的工作，包括土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門、林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門和海洋部門。還有一些法律沒有做出明確規(guī)定的部門，加起來，至少有八九個部門在做這方面的工作。

幾十年延續(xù)下來，各個部門也都形成了相對完整的工作系統(tǒng)，統(tǒng)一登記的話，面臨著人、財(cái)、物、主管事項(xiàng)等統(tǒng)一起來的麻煩。所以推進(jìn)起來，有一定難度。

北青報(bào)：具體會面臨什么樣的問題？

孫憲忠：行政層面的問題先不說，最大的問題在立法層面，涉及到土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、森林法、草原法等法律的協(xié)調(diào)。

除了多部門登記，還有多級別登記的問題，上至國務(wù)院，到省、市、縣，四級部門都有登記。

征求意見稿對專家稿進(jìn)行極大簡化

北青報(bào)：征求意見稿和你提交的版本有什么不同？

孫憲忠：公開征求意見稿和我們原來起草的精神和結(jié)構(gòu)基本吻合，原則性的程序也保留。

最大的問題是將我們原來的意見稿極大地簡化了。

比如關(guān)于“初始登記”我們寫了一章，現(xiàn)在的公開意見稿只保留了一個條文。

《物權(quán)法》里還有兩種比較重要的登記制度，分別是預(yù)告登記和異議登記。這兩部分內(nèi)容沒有被包含在征求意見稿里，這個會造成條例和《物權(quán)法》協(xié)調(diào)不上的問題。

我看不出條文和制度極大簡化的目的。條例制定得越細(xì)致、越周到，執(zhí)行起來越容易，否則，具體執(zhí)行過程中可能會遇到問題。

北青報(bào)：在你看來，條例對于“反腐”能發(fā)揮什么樣的效用？

孫憲忠：這個問題我解釋很多遍了。不動產(chǎn)登記不是反腐敗的法律。

釋疑

不動產(chǎn)登記能在反腐中發(fā)揮多大效用？

不動產(chǎn)登記之所以引發(fā)社會熱議，一大因素是涉及到房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記和查詢。

2012年以來陸續(xù)曝光的各類“房叔”、“房姐”事件，充分顯示出“以人查房”這一機(jī)制在反腐方面的功能。但在本次意見稿中，并未明確涉及到“以人查房”這一概念。

住建部政策研究中心原副主任王玨林向北青報(bào)記者表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例的出臺主要作用還是在于“摸清家底”，從反腐層面來看，一方面有助于強(qiáng)化管理；另一方面可以發(fā)揮“預(yù)警”功能，對非法擁有多套房產(chǎn)的官員形成一定震懾作用。“但是，單純想要依靠不動產(chǎn)登記條例推進(jìn)反腐進(jìn)程肯定不行，反腐工作始終離不開制度層面的保障。”

征求意見稿第二十三條指出，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

對于“利害關(guān)系人”的界定，起草專家意見稿的孫憲忠曾解釋，這包括國家機(jī)構(gòu)中履行法定職責(zé)的人，例如公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)或法院可以依法要求公開公職人員的不動產(chǎn)信息。但也有輿論指出，不動產(chǎn)登記的公開范圍應(yīng)當(dāng)取決于權(quán)利主體的身份，對于公眾人物或者政府官員的房產(chǎn)信息，并不限于利害關(guān)系人，普通公民也可以向登記機(jī)關(guān)申請查詢或公開。

昨日，國務(wù)院法制辦對征求意見稿的說明中，也沒有涉及對“利害關(guān)系人”的界定。

條例出臺是否會推動房產(chǎn)稅？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，只有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)稅才可能全面落地。“這一政策類似于人口普查，將是其他所有長效調(diào)控政策的基礎(chǔ)。一旦不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以實(shí)現(xiàn)，那么其他政策的出臺將非?？欤瑢κ袌鐾顿Y者的心理影響非常大。但因?yàn)榉慨a(chǎn)稅出臺、征收還要經(jīng)過立法等程序，所以短期內(nèi)這只靴子也不會落地。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜宄钟蓄愃朴^點(diǎn)。在接受北青報(bào)記者采訪時，他表示，“不動產(chǎn)登記條例的出臺為房產(chǎn)稅的出臺鋪平了道路”。“沒有不動產(chǎn)登記條例，房產(chǎn)數(shù)量、人均面積等概念并不清晰，在這種情況下房產(chǎn)稅沒有辦法開征。”

條例會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？

有人認(rèn)為不動產(chǎn)登記啟動后，因?yàn)榉锤δ?、房產(chǎn)稅等因素，房價(jià)會有所下降。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為，不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對于房地產(chǎn)市場的影響，一是存在于多套房業(yè)主拋售行為，有可能會導(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主掛牌增多。但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大的影響。目前沒有數(shù)據(jù)證明這可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。第二個影響為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提。從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅對于優(yōu)化政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，降低其對于土地收入的依賴程度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都具有十分積極的作用。

“短期內(nèi)，對房地產(chǎn)行業(yè)影響不大。”楊少峰分析，“從長遠(yuǎn)角度看，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅等因素，會對民眾未來的購房心理和需求產(chǎn)生一定影響，比如現(xiàn)在買房投資要考慮到未來的情況，尤其對旅游地產(chǎn)行業(yè)的打擊會比較大。”

張大偉認(rèn)為，“市場對不動產(chǎn)登記是否能夠如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相關(guān)部門在加快推進(jìn)這一政策落地，一二線城市都出現(xiàn)了大戶型二手房上市增加的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)隨著不動產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。特別是最近在各地都出現(xiàn)放松調(diào)控政策預(yù)期的時間點(diǎn)發(fā)出這一信號，將影響市場走勢。”