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經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，限購(gòu)是臨時(shí)行政性措施，非長(zhǎng)期安排；取消限購(gòu)，房?jī)r(jià)不一定會(huì)“起來(lái)”。

朱海斌

2011年9月加入摩根大通，擔(dān)任摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任職于國(guó)際清算銀行，先后擔(dān)任經(jīng)濟(jì)學(xué)家和高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家。研究方向?qū)Ｗ⒂诮鹑隗w系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)，風(fēng)險(xiǎn)管理和金融監(jiān)管，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。朱海斌于2001年獲美國(guó)杜克大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，1996年獲中國(guó)人民銀行[微博]研究生院碩士學(xué)位，1994年獲北京大學(xué)信息管理系學(xué)士學(xué)位。

★核心觀點(diǎn)

這一輪樓市調(diào)整過(guò)程需要的時(shí)間可能比以往更長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)崩盤的可能性依然很小。這一輪調(diào)整將持續(xù)一至兩年，部分城市房?jī)r(jià)跌幅或達(dá)20%，三線城市的去庫(kù)存周期會(huì)比較長(zhǎng)。地產(chǎn)調(diào)整已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年下行的最大壓力，短期會(huì)有更多的城市取消或者放松限購(gòu)。

部分城市房?jī)r(jià)跌幅或達(dá)20%

新京報(bào)：你最近表示，在全國(guó)范圍內(nèi)，一兩年內(nèi)房?jī)r(jià)降幅不超10%。如何得出這個(gè)結(jié)論？包括北上廣這樣的一線城市在內(nèi)嗎？

朱海斌：一兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)降幅不會(huì)超過(guò)10%指的是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，區(qū)域之間、城市之間會(huì)有不同，部分城市可能會(huì)達(dá)到20%，甚至20%-30%之間。其中，一線城市房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象最明顯。

用房?jī)r(jià)收入比的指標(biāo)來(lái)看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比在15到20之間，中國(guó)正常的水平可能應(yīng)該在6到8之間。相比之下，歐美國(guó)家大部分房?jī)r(jià)收入比在4到6之間，也就是說(shuō)4到6年的收入就可以買當(dāng)?shù)匾惶灼胀ㄗ》?。中?guó)房?jī)r(jià)的地區(qū)差異比較明顯。

北上廣房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超正常水平，但一線城市相對(duì)需求最大，反而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。短期房?jī)r(jià)下跌幅度最大的是一部分供大于求比較明顯的二線城市，但是二線城市市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的彈性比較大，降價(jià)后會(huì)刺激需求、促進(jìn)銷售。三線城市則要經(jīng)歷比較長(zhǎng)的去庫(kù)存周期。

新京報(bào)：怎么測(cè)算房?jī)r(jià)不會(huì)跌10%？

朱海斌：影響我國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化和人民幣匯率。其中，近兩年出現(xiàn)明顯變化的是供需變化比例和貨幣供應(yīng)量，這是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的最主要原因。

2012年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供大于求的狀況。貨幣供應(yīng)量從2009、2010年時(shí)比較寬松到現(xiàn)在慢慢回到中性。在其他幾個(gè)因素中，雖然整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速在下滑，但居民收入增速維持在高位。去年家庭名義收入增長(zhǎng)10%左右。一般來(lái)說(shuō)，收入上升比較快的地方，其房地產(chǎn)調(diào)整過(guò)程中房?jī)r(jià)下跌的幅度較小。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)整本質(zhì)是房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)超出居民消費(fèi)能力，調(diào)整的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)收入比降到一個(gè)更合理的水平。途徑有兩個(gè)：房?jī)r(jià)下跌，收入上升。

全球金融危機(jī)期間，歐洲幾個(gè)國(guó)家和美國(guó)房地產(chǎn)“大調(diào)整”很重要的一個(gè)原因是居民收入基本上不變，甚至有些國(guó)家是下降的，調(diào)整結(jié)果就是房?jī)r(jià)大跌，美國(guó)跌了30%，英國(guó)跌了10%。

新京報(bào)：關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸及“拐點(diǎn)”的論調(diào)不絕于耳。房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去嗎？

朱海斌：我認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。

新京報(bào)：你所說(shuō)的拐點(diǎn)是什么拐點(diǎn)，是供給拐點(diǎn)、需求拐點(diǎn)還是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)？

朱海斌：從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，供給的拐點(diǎn)最先出現(xiàn)，供大于求狀況2012年出現(xiàn)，此后供應(yīng)量不斷增加，短期的供給已經(jīng)明顯大于需求。今年1月份開(kāi)始，新開(kāi)工面積同比大幅度下滑。房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)出現(xiàn)在4月份，到目前為止環(huán)比下降了2%左右。需求的拐點(diǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)需求仍比較穩(wěn)定。

需求拐點(diǎn)沒(méi)有出現(xiàn)，意味著這次房地產(chǎn)更可能經(jīng)歷一次調(diào)整而不是崩盤。我們估計(jì)未來(lái)幾年需求量將維持在10億平方米的水平。經(jīng)過(guò)調(diào)整，供需會(huì)重新恢復(fù)平衡。我國(guó)房地產(chǎn)目前的情況，是供大于求之后市場(chǎng)的自我調(diào)整。

新京報(bào)：你反對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)即將崩盤”的說(shuō)法，原因是中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程給中國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)空間。但瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤6月公開(kāi)發(fā)表文章稱，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)住房的需求沒(méi)有想象那么大，很多人高估了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的實(shí)際剛需。這和你的觀點(diǎn)相左。

朱海斌：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需來(lái)自三個(gè)部分，第一個(gè)部分是新進(jìn)城的新增人員；第二個(gè)部分是改善住房的需求；第三類是舊房重建。汪濤表述的是第一個(gè)部分。確實(shí)，新進(jìn)城的人口并不是100%對(duì)住房都有需求，比如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣，由于建制的變化一些居民被城鎮(zhèn)化，他們通常不用買新的住房，這個(gè)有可能占到新增城鎮(zhèn)人口的50%。“新增的流動(dòng)人口不會(huì)很快買房，住房的需要沒(méi)有想象得那么大”，這個(gè)理解是有偏差的。因?yàn)閺某擎?zhèn)化過(guò)程帶來(lái)的需求并不是當(dāng)期的需求，它是一個(gè)滾動(dòng)式的需求。

我們不能奢望房?jī)r(jià)能夠降到讓剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生都可以馬上買房，那同樣不是一個(gè)合理的現(xiàn)象。所以今年城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求，對(duì)應(yīng)的可能是五六年之前進(jìn)城的那些農(nóng)民工，或者是說(shuō)五六年前畢業(yè)的大學(xué)生，這是個(gè)滾動(dòng)式的過(guò)程。