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首創(chuàng)集團董事長、首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生在博鰲論壇上的發(fā)言

劉曉光：大家好，我的題目是“新格局下的地產發(fā)展商的戰(zhàn)略轉型與商業(yè)模式”。這個題目比較大，想概括地講一講。前一段，觀點雜志采訪我的時候，我講了一個觀點，房地產是最大的一個行業(yè)，它一定有需求，一定是中國經濟發(fā)展中最重要的基礎性行業(yè)。當時我講到它未來的形勢和造成下行的原因，我做了三條分析。后來在另外一個會上我又做了九條分析，分析中國地產下行的原因，我覺得只有更好地分析，有更扎實的數據分析和極致的探討，我們才能把局勢把握得更加準確。我今天的演講包含棚戶區(qū)、經濟適用房、商品房之間互相的影響。

今天我把重點放在轉型這方面。最后這個會議的主題我還是持保留意見，還值得商榷，因為下行通道是一個定性的概念，這個還要再推敲。我覺得我們面臨一種新的格局，這種新的格局，下一步的市場化改革是一個主導方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段，現在已經開始出現了很多新的信號，比如有些城市取消限購。取消限購以后，它會出現很多變化，地產價格和量會發(fā)生不同的變化。下一步市場改革會是地產方面的一個主導因素。

中國地產支柱的作用不容懷疑，市場將進入一個平穩(wěn)發(fā)展的階段。從地產業(yè)在現有經濟結構中的比例、產業(yè)關聯(lián)度、政府收入、稅收比例、就業(yè)人員比例、居民收入及財政收入的比例，銀行放貸比例等等方面，從這里面可以清楚地看到它們對中國地產的作用。我們看到，信貸已經開始松動，市場的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。

中國的城市建設進入一個新的階段，房地產也具有持續(xù)的推動力，包含中國城市化的推進，常住人口城鎮(zhèn)化與戶籍人口城鎮(zhèn)化的雙比例支撐，戶籍制度的改革使更多的農村居民變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求持續(xù)在放大?，F在有50%的家庭人均住房面積低于30平方米，很多居民還沒有買過商品房，全國還有很多購買需求，特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發(fā)達城市，可能改善性需求的量會更大。

區(qū)域經濟一體化也會帶來新的機遇。比如京津冀一體化，我們要轉移出一些東西來，要有新的住房需求等等。我覺得，我們更應該看到向上的因素，比如信貸比例的調整，49個城市中已經有30個城市房寬了限購條件，下半年很多開發(fā)商也會主動降價促銷，再比如企業(yè)發(fā)展環(huán)境會進一步寬松。產業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

新的形勢下，一個是房地產行業(yè)正迎來一種新的機遇，我們要尋找向上的力量，我覺得主要體現在新型工業(yè)化、跨界資源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一個，以園區(qū)開發(fā)為核心業(yè)務的產業(yè)地產發(fā)展的前景也是不錯的。未來的房地產市場將進入更加細分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產品服務，進行新的戰(zhàn)略選擇。當然具體方案我們還要細分，比如產品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開發(fā)商走向運營商、服務商，市場轉型從國內業(yè)務轉向海外業(yè)務，資源配置從低能級的配置走向高能級的配置。模式的轉化要從線下走到線上。線下平臺嫁接互聯(lián)網資源等等。這一部分主要是想說，新格局應該是什么樣的。

講完新格局，還要講講具體的，就是我們怎么樣有新的戰(zhàn)略轉型，有具體化的戰(zhàn)略轉型的模式。一個是在新的戰(zhàn)略轉型中，我們要抓住機遇，城市化、區(qū)域一體化等等方面都有一些機會。我們今天說沒有面臨崩盤的危險，只是面臨洗牌的局面。第二個是要規(guī)劃好城市、建設好城市，這是我們地產商很大的歷史使命和責任。這里有很多理論的東西我就不細說了，我覺得這里很重要的一點是要依靠模式轉變，來創(chuàng)造我們內生的前進的動力。我們除了地產之外，還有很多的產業(yè)的價值，這方面我們也做了很多的探索，包括商業(yè)地產、軌道交通上蓋、旅游文化地產等等。就商業(yè)地產來講，如果做得不好，過剩了就會死亡。這里比較重要的一點是什么呢？我們應該有一個認真的分析，在轉變模式的情況下，把它分析得更加透徹。對于商業(yè)地產，我們對未來新的業(yè)態(tài)形式做了很多的分析。我們應該更加細地分析模式的轉變，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我們在轉型，我們在建新的模式的時候，會有更深的分析。

我們簡單說說我們對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，做完分析之后，我們在轉型過程中形成一些模式，圍繞這個來進行我們的發(fā)展。我們分析了中國未來的商業(yè)地產，我覺得有幾個方面的，一個是我們網絡化時代以后的商業(yè)地產格局，是綜合性更強的，比如寫字樓、酒店、娛樂、飲食都結合在一起，這種趨勢應該是很明顯的。第二個是利用網絡平臺做的線下服務。我的看法是，網絡平臺加一些小型的商業(yè)服務設施，通過線上線下的結合來做一些工作，結合我們自身的產業(yè)體系，比如小額信貸、擔保、項目的投融資等等。第三個是超大城市的城市客廳式的綜合服務中心。還有融親子購物、娛樂于一體的購物中心，這方面還是很有前景的。第四個是我在臺北看到的情況，它有很小的超市、百貨店、飲食店，它是微型的，24小時營業(yè)，非常適合居民的消費需求。另外我們看到法國巴黎所出現的寫字樓群，里面四個角都是商業(yè)服務業(yè)。還有在臺北和基隆看到的小吃街的兩邊建了一些新商業(yè)設施，有冷氣，而且可以去點餐，也是一種新的商業(yè)模式。領域我在法國發(fā)現他們有一些大型的商業(yè)設施，它的生意很好。

我一共分析了16種新型的商業(yè)形式和業(yè)態(tài)，圍繞這些東西說明我們的模式需要轉換。這個模式轉換的基本點就是把不同的產業(yè)價值點向地產來進行融合，模式的轉變，需要我們發(fā)現未來新的業(yè)態(tài)，通過模式轉變，建立我們新的發(fā)展方向。我們努力用自身的力量、向上的力量在中國下一輪房地產經營中完成我們的業(yè)績和歷史使命。