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“我一來(lái)重慶，重慶酷暑就降溫了，我走到哪兒都能帶去一片春天。”中國(guó)樓市春天派”掌門人——陳寶存笑著調(diào)侃道。8月11日14：00，陳寶存受邀做客重慶渝北區(qū)“一如茶室”，與重慶媒體人、開(kāi)發(fā)商代表和網(wǎng)友代表品香茗，談樓市，各抒己見(jiàn)，共話“宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)走勢(shì)”。

陳寶存，知名地產(chǎn)評(píng)論人，2003年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)始從一級(jí)開(kāi)發(fā)到二級(jí)開(kāi)發(fā)(除工程外)的全程操作，08年中開(kāi)始寫(xiě)專業(yè)分析文章，成為房地產(chǎn)與財(cái)經(jīng)領(lǐng)域知名評(píng)論人。現(xiàn)與任志強(qiáng)、董藩、朱大鳴并稱為“中國(guó)樓市春天派”四大代表人物。

知名地產(chǎn)評(píng)論人陳寶存

為何今年上半年全國(guó)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)不好看？

“我們承認(rèn)全國(guó)樓市短期波動(dòng)，但這對(duì)房?jī)r(jià)上漲的整體趨勢(shì)影響不大。”陳寶存說(shuō)道。那么今年的短期波動(dòng)究竟是怎么形成的？以北京為例，2012年北京土地出讓金是600億，2013年則是1800億，差了3倍，而2012年全國(guó)土地出讓情況都特別差，現(xiàn)在在售項(xiàng)目基本是2012年拿地項(xiàng)目，這就導(dǎo)致今年新增樓盤供應(yīng)不足，造成銷售回落；

另外，2013年11月份，北京上海開(kāi)始限價(jià)，北京單價(jià)在四萬(wàn)元以上的項(xiàng)目不審批預(yù)售，導(dǎo)致大量樓盤開(kāi)不了盤，今年三四月份才開(kāi)始放開(kāi)審批預(yù)售，因此今年三四月份也就出不了成交量。

第三，銀行房貸的積極性變差。受到“寶寶”類金融產(chǎn)品的沖擊，7月份銀行少吸儲(chǔ)1萬(wàn)多個(gè)億，加上提高準(zhǔn)備金率，銀行手里沒(méi)錢，這就削弱了銀行放貸的積極性。短期之內(nèi)信貸對(duì)樓市仍有一定影響。

據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，重慶主城區(qū)新建商品住宅共成交81428套，面積近770萬(wàn)方，同比去年1-6月成交量下滑28%，上半年重慶房?jī)r(jià)漲幅0.27%。“今年整個(gè)市場(chǎng)雖然說(shuō)很差，但實(shí)際上很多人都在盯著啥時(shí)候買房，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資不是停了而是在等一個(gè)最低價(jià)位。”陳寶存說(shuō)道。就重慶來(lái)說(shuō)，重慶市場(chǎng)主要以剛需支撐，市場(chǎng)狀況健康，三季度重慶房?jī)r(jià)將會(huì)有所反彈，將慢慢出現(xiàn)回升，而7月份重慶有所回暖的市場(chǎng)數(shù)據(jù)似乎也在佐證這一判斷。

未來(lái)兩三年地價(jià)漲1至2倍房?jī)r(jià)五年翻番

“2013年一線城市地價(jià)是大幅度上漲，今年前3月，一線城市的樓面地價(jià)在2013年的基礎(chǔ)上又漲了64.1%。”“土地地價(jià)在未來(lái)兩三年還要漲1—2倍，甚至三四倍，現(xiàn)在拿地的價(jià)格將是兩年以后的底價(jià)，現(xiàn)在再天價(jià)的地都是兩年以后的底價(jià)。”陳寶存說(shuō)道。陳寶存此前就提出了“房?jī)r(jià)五年翻番十年翻兩番”的論斷，而該論斷的主要根據(jù)在于土地地價(jià)在不斷上漲。為此，陳寶存分析了導(dǎo)致地價(jià)上漲的四大因素：

首先，整個(gè)城市的征地拆遷安置成本在大幅上漲。陳寶存認(rèn)為，”征地拆遷安置成本連40%都不應(yīng)該到，但2012年的數(shù)據(jù)顯示80%都給了老百姓了。“

其次，受十八億畝耕地紅線的限制。”城市建設(shè)需要大量土地，但土地受耕地紅線的限制，耕地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地的指標(biāo)是不夠的。一般一個(gè)省一年就一萬(wàn)畝，實(shí)際上具體到房地產(chǎn)1千畝也沒(méi)有，大量就是高速、高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地”。陳寶存現(xiàn)場(chǎng)舉了個(gè)例子，以2011年河北省為例，當(dāng)年13000畝新增建設(shè)用地中，全省卻只有750畝是用于房地產(chǎn)建設(shè)。建設(shè)用地不夠怎么辦？解決辦法只能是挖城市的存量，城市中心的改造、工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地，但工廠搬遷、員工安置又將產(chǎn)生一大筆費(fèi)用。

第三：有效用地供應(yīng)不足。陳寶存口中的有效用地指的是城市主城區(qū)環(huán)內(nèi)的土地，這類土地資源永遠(yuǎn)都是有限的，而現(xiàn)在”一二線城市主城區(qū)有效用地供應(yīng)是不足的，未來(lái)這幾年土地價(jià)格翻番肯定沒(méi)問(wèn)題。“

第四，貨幣超發(fā)。政府為滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金缺口，會(huì)加速發(fā)鈔，這也會(huì)促使地價(jià)上漲。

“面粉”貴了，”面包”豈能不漲價(jià)？基于以上四點(diǎn)，陳寶存認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)必然上漲，一二線城市房?jī)r(jià)將會(huì)五年翻番，十年翻兩番，可能有些地區(qū)漲幅沒(méi)有這么大，但房?jī)r(jià)始終都是會(huì)上漲的。

與北上廣深等一線城市相比，陳寶存認(rèn)為，“重慶的土地供應(yīng)是全國(guó)最充足的，沒(méi)有之一。黃奇帆市長(zhǎng)在2002年到2006年做了40萬(wàn)畝土地收儲(chǔ)，最近十年用了20萬(wàn)畝，重慶房地產(chǎn)建設(shè)用地很充足。”