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限購(gòu)政策的出臺(tái)具有一定的歷史背景，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扭曲，存在較大的泡沫，繼續(xù)任由其發(fā)展，則會(huì)損害正常的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，甚至是某種程度上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綁架，有出臺(tái)的必要性。目前退出，也是由于市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。

—云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)施本植

有房產(chǎn)稅的預(yù)期，加上對(duì)貨幣工具的掌握，不會(huì)太大改變購(gòu)房者預(yù)期，房?jī)r(jià)也沒(méi)有暴漲的基礎(chǔ)。

—紅塔證券分析師宋慧萍

并不意外，在一個(gè)個(gè)城市取消限購(gòu)之后，昆明（樓盤）終于揭開(kāi)了面紗。

在經(jīng)歷4年的調(diào)控后，這一當(dāng)年的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控手段，在昆明正式成為過(guò)去。昨日，記者對(duì)話券商分析師、經(jīng)濟(jì)專家，探討房地產(chǎn)限購(gòu)政策取消背后是怎樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景？代表了怎樣的新的政策理念？限購(gòu)政策取消將怎樣影響市場(chǎng)的需求預(yù)期？

經(jīng)濟(jì)下行壓力倒逼

云信：取消限購(gòu)，背后有著怎樣的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)背景？

宋慧萍（紅塔證券分析師）：昆明取消限購(gòu)并不算早，今年以來(lái)已有36個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度松動(dòng)，幾乎占全部46個(gè)限購(gòu)城市的八成。從宏觀經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力一直存在，保增長(zhǎng)已經(jīng)成為地方政府的重要目標(biāo)，在這樣的情況下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上不去，萎靡不振，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，地方政府有著救市的動(dòng)機(jī)。

對(duì)于云南來(lái)說(shuō)，目前地方政府償債壓力較大，而土地出讓金一直是重要的政府收入來(lái)源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不佳，土地交易萎靡的情況下，這對(duì)地方財(cái)政同樣有著較大的壓力。

施本植（云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)）：限購(gòu)政策經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，實(shí)際上，目前的房地產(chǎn)，市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門，不能一味打壓從而損害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。而目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求低迷，成交量下滑，這是取消限購(gòu)的背景。

市場(chǎng)的終究要還給市場(chǎng)

云信：從2010年開(kāi)始推出的房地產(chǎn)限購(gòu)政策到如今退出，怎樣評(píng)價(jià)限購(gòu)政策的作用？

施本植：限購(gòu)政策的出臺(tái)當(dāng)時(shí)就有一些爭(zhēng)議，應(yīng)該說(shuō)出臺(tái)時(shí)期具有一定的歷史背景，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扭曲，存在較大的泡沫，繼續(xù)任由其發(fā)展，則會(huì)損害正常的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，甚至是某種程度上對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綁架，有出臺(tái)的必要性。目前退出，也是由于市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。

宋慧萍：限購(gòu)政策更多是一種行政的調(diào)節(jié)手段，是特殊時(shí)期的特殊政策。

云信：中央政府并沒(méi)有對(duì)各地取消限購(gòu)進(jìn)行表態(tài)，這背后體現(xiàn)了怎樣的新的政策理念？

宋慧萍：從近期諸多地方取消限購(gòu)后，中央政府的反應(yīng)來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)這一政策進(jìn)行表態(tài)，或者說(shuō)是默認(rèn)。也體現(xiàn)了新一屆中央政府的理念，即以市場(chǎng)化的手段來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。目前來(lái)說(shuō)，限購(gòu)放松，但是限貸沒(méi)有放松，而貨幣工具是一種更為市場(chǎng)化、更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段的方式。

施本植：市場(chǎng)和政府的兩只手都要起到作用。目前保障房的建設(shè)已經(jīng)有很大的進(jìn)展，這是由政府來(lái)主導(dǎo)的。取消限購(gòu)背后，是要讓本該屬于市場(chǎng)的最終歸還市場(chǎng)，讓市場(chǎng)起到?jīng)Q定性作用。

云信：現(xiàn)在是退出限購(gòu)政策的好時(shí)機(jī)嗎？

施本植：目前房地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生了巨大的改變，限購(gòu)的取消也不等于完全由市場(chǎng)決定，退出限購(gòu)，目前要研究系統(tǒng)的符合當(dāng)前階段的房地產(chǎn)調(diào)控手段，找到市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。

宋慧萍：采用行政的手段長(zhǎng)期影響一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，也不符合當(dāng)下的政府執(zhí)政理念，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，而放開(kāi)限購(gòu)，釋放一部分的剛性需求，一方面可以實(shí)現(xiàn)政策的平穩(wěn)退出，也可以部分保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策發(fā)展。

新聞鏈接

昆明取消房產(chǎn)限購(gòu)措施交易無(wú)需提供查詢完稅社保等證明

房?jī)r(jià)沒(méi)有暴漲的基礎(chǔ)

云信：現(xiàn)在市場(chǎng)上有一種擔(dān)憂，就是這種多個(gè)城市放松限購(gòu)，會(huì)引發(fā)購(gòu)房者預(yù)期的改變嗎？或者說(shuō)目前仍然處于觀望狀態(tài)的消費(fèi)者，因?yàn)橄拶?gòu)放松而進(jìn)場(chǎng)購(gòu)房？

施本植：取消限購(gòu)，但是對(duì)房地產(chǎn)的不確定預(yù)期并沒(méi)有改變，同時(shí)加上房產(chǎn)稅、結(jié)構(gòu)性失衡等問(wèn)題，不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的暴漲?？傮w一個(gè)原則是，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)合理的發(fā)展空間。

宋慧萍：在中央政府對(duì)取消限購(gòu)默認(rèn)之際，近期關(guān)于房產(chǎn)稅的消息也已經(jīng)出來(lái)，有房產(chǎn)稅的預(yù)期，加上對(duì)貨幣工具的掌握，不會(huì)太大改變購(gòu)房者預(yù)期，房?jī)r(jià)也沒(méi)有暴漲的基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)視角

樂(lè)觀

昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉踐：9月房交會(huì)將是最好購(gòu)房時(shí)機(jī)

取消限購(gòu)，不可能讓疲弱的昆明樓市馬上逆轉(zhuǎn)，但昆明是一個(gè)移民城市，是一個(gè)人口輸入型的城市，限購(gòu)的取消必然對(duì)樓市產(chǎn)生積極的影響。

9月房交會(huì)將是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，那該如何購(gòu)房呢？第一、認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)很重要，就目前來(lái)看，最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)的窗口期已經(jīng)來(lái)臨，整體市場(chǎng)的供過(guò)于求，并不意味著，特定區(qū)域也會(huì)是供過(guò)于求；第二、關(guān)注地段、戶型與物業(yè)比過(guò)分關(guān)心價(jià)格更有意義；第三、還是要用發(fā)展的思維來(lái)看待房?jī)r(jià)，必要時(shí)踮起腳尖，同時(shí)不要太貪婪；第四、價(jià)格由買賣雙方?jīng)Q定，一方不情愿，交易必吹；第五、房交會(huì)打造的購(gòu)房惠活動(dòng)，就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。這是房協(xié)、房企和媒體共同打造的惠民活動(dòng)，屆時(shí)將拿出大量特惠房源給消費(fèi)者選擇。不管是讓利幅度和選擇面，都是歷史最大規(guī)模。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士劉厚秋：購(gòu)房者吃了“定心丸”房企銷售提升有望

6月中下旬，昆明購(gòu)房“查檔權(quán)”下放開(kāi)發(fā)商，對(duì)于市場(chǎng)的直白意義就是“限購(gòu)取消”，但不少購(gòu)房者對(duì)于這樣的下放，還有種“半信半疑”的心態(tài)，畢竟開(kāi)發(fā)商牽頭的“承諾簽訂”，還可能涉及法律、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

而此次官方層面的證實(shí)公布及認(rèn)同，對(duì)于不少購(gòu)房者而言，其實(shí)就是吃了“定心丸”，銷售提振的預(yù)期也就非常明顯。居住在昆明的外來(lái)購(gòu)房者，在限購(gòu)這個(gè)關(guān)卡面前就不用再那么遲疑。此外，由于此前“限購(gòu)政策”出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，還達(dá)到一種盲目的狀態(tài)；而在限購(gòu)取消之后，住宅投資不再受到限制，這對(duì)于住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品布局都將產(chǎn)生更明顯的開(kāi)發(fā)調(diào)整，對(duì)住宅市場(chǎng)的提振作用更大。

冷靜

昆明至祥研究中心：限貸制約房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不大

每年的9、10月，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“銷售黃金周期”，選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)取消限購(gòu)，一個(gè)是政府層面對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律本身的一個(gè)考量和尊重；這對(duì)于具有年度銷售任務(wù)“關(guān)卡”的房企而言，也無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。而在首套剛需已經(jīng)得到基本滿足的前提之下，改善型剛需，或在限購(gòu)取消之后，迎來(lái)銷售的小高峰。事實(shí)上，對(duì)于目前的市場(chǎng)而言，限貸的“上限”一直存在，對(duì)于房?jī)r(jià)持續(xù)上走的預(yù)期，還沒(méi)有得到貨幣層面的支持。為此，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并不大。同時(shí)，隨著投資市場(chǎng)的多樣化以及其獲利幅度的提高，不少現(xiàn)金流開(kāi)始流入其他投資市場(chǎng)，房地產(chǎn)本身的融資能力和融資成本正在提高，而房企在這樣的時(shí)機(jī)之下，“以價(jià)換量”的做法，將會(huì)非常普遍，保證完成2014年年度銷售任務(wù)，成為下半年房企沖刺的關(guān)鍵。

芒果智庫(kù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家王詠雪:購(gòu)房意愿下行大家觀望情緒較強(qiáng)

在樓市疲軟、庫(kù)存高的市場(chǎng)背景下，政府也希望能夠通過(guò)取消限購(gòu)來(lái)走量，這也是開(kāi)發(fā)商的期盼。從政策層面來(lái)看，今年的工作目標(biāo)是“穩(wěn)增長(zhǎng)防風(fēng)險(xiǎn)”，僅僅靠行政手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)是不夠的，還要通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控?，F(xiàn)在昆明取消限購(gòu)，只是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，要真正調(diào)節(jié)好樓市必須建立長(zhǎng)效機(jī)制，如加強(qiáng)信貸政策、社會(huì)保障體系建設(shè)等方面。隨著城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)，城市人口量逐漸往上走，樓市的供需發(fā)生變化，但是城市建設(shè)、政策還沒(méi)有跟上去。樓市的調(diào)控，涉及的不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，還關(guān)系到房地產(chǎn)資金鏈、金融政策等復(fù)雜的方面。目前，取消限購(gòu)對(duì)昆明樓市的影響有待觀察，購(gòu)房者的觀望情緒比較強(qiáng)，購(gòu)房意愿在往下走，但房?jī)r(jià)和銷售量肯定會(huì)發(fā)生變化，至于幅度的大小要看市場(chǎng)供需雙方博弈的結(jié)果。

泛聯(lián)房產(chǎn)總經(jīng)理卞東曉：購(gòu)房者盼“再降降”心態(tài)比較嚴(yán)重

取消限購(gòu)，作為一項(xiàng)地方政策調(diào)試，一直是一個(gè)“探尋、摸底”的過(guò)程，無(wú)論是市場(chǎng)層面，還是官方層面都存在這樣的心態(tài)和行動(dòng)。

就市場(chǎng)層面而言，自7月以來(lái)，“取消限購(gòu)”的消息就一直在市場(chǎng)層面有傳播，只是一直未能得到官方的證實(shí)。而在房企、二手代理等機(jī)構(gòu)及部分消費(fèi)者群體中已經(jīng)形成了一定的影響力，并且一二手的銷售也出現(xiàn)了小幅度的上揚(yáng)，但實(shí)際的反彈效果有限；而就官方層面而言，30余個(gè)城市取消限購(gòu)，并沒(méi)有遭遇中央層面的“強(qiáng)烈反對(duì)”，而昆明本身在經(jīng)過(guò)一定的市場(chǎng)試行后，這一次可以算是“限購(gòu)取消”的一個(gè)升級(jí)版本。

就對(duì)市場(chǎng)短期的影響而言，個(gè)人的判斷是并不容樂(lè)觀。因?yàn)榫驼麄€(gè)市場(chǎng)層面消費(fèi)者的“觀望情緒”還一直在醞釀。在不少優(yōu)質(zhì)的投資者看來(lái)，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，想要大有作為時(shí)機(jī)已過(guò)，他們“淡出樓市”的跡象越來(lái)越明顯。對(duì)于真正有購(gòu)房需求的購(gòu)房者而言，他們的預(yù)期是不少開(kāi)發(fā)商給的“價(jià)格并不到位”。為此，還能夠“再降降”的心態(tài)比較嚴(yán)重?？傮w來(lái)看，“取消限購(gòu)”促進(jìn)立竿見(jiàn)影的成交效果希望不大。