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部分過度依賴“土地財政”、缺乏房地產市場的系統(tǒng)規(guī)劃、產業(yè)支撐能力較弱、人口吸納能力不足的二、三、四線城市是市場庫存積壓和調整的主體。高庫存化解之道擁有三大方向，即近期策略：撬動剛需及改善型需求購買力；中期策略：產業(yè)規(guī)劃和保障性住房雙管齊下；長期策略：建立產業(yè)創(chuàng)新與房地產發(fā)展的長效機制。

“去庫存”是中國樓市當下調整的主要任務以及政策基調，但面對黯然的樓盤銷售態(tài)勢以及濃厚的市場觀望心理，“去庫存”遠非開發(fā)商們所想得那么簡單。

據戴德梁行數據監(jiān)測，2011年至今，全國房地產商品住宅新開工面積總額已累計超出其銷售面積約12億平方米。加之此前（1999-2010年）已累計的約15億平方米的未售出住宅估算面積，巨大的供應過剩局面令市場難以樂觀。與此同時，由于土地、人工、建筑以及融資成本不斷攀升，時下開發(fā)商紛紛推出的降價促銷策略，缺乏長期執(zhí)行的基礎，這無異于對開發(fā)商是雪上加霜。

庫存重災區(qū)都在哪兒？

房地產行業(yè)的盤活關鍵及發(fā)展風險皆在于全國范圍內累積甚久的高庫存，而高庫存的背后是一些城市對房地產在建設規(guī)劃和財政上的慣性依賴使然。DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示：“相比于一線城市，部分二、三、四線城市已過分依附‘土地財政’，將房地產視為城市發(fā)展的支撐性產業(yè)，并且模仿一線城市的發(fā)展模式，形成了房地產快速集中發(fā)展的局面。然而，部分地方政府由于對房地產市場擴容預期、市場有效購房需求以及產品層次缺乏系統(tǒng)地、宏觀地、前瞻地思考，尤其是在城市的產業(yè)支撐能力較弱和人口吸納能力等方面，使其逐步進入庫存過度積壓的高風險境地。相比于一線城市較為健康的庫存去化周期，這些城市已然顯現出過長的庫存消化周期，因此它們將成為未來市場庫存積壓和調整的主體。”

從長期來看，正如火如荼進行的新型城鎮(zhèn)化建設以及備受關注的戶籍制度改革，都將為中國房地產創(chuàng)造巨大的剛性需求，也為從市場層面改善房屋庫存積壓創(chuàng)造歷史機遇。蔣尚禮表示：“對于那些庫存調整的主要城市，當地政府可以基于農村人口遷移、產業(yè)引進、土地成交、基礎建設投資等整體規(guī)劃，聯合有實力的開發(fā)商，通過產品創(chuàng)新與改良、產業(yè)規(guī)劃與調整、保障性住房的建設與推進及長效房地產管理機制的建立等‘因地制宜’的策略導向，均衡配置房地產開發(fā)資源，從而實現人口以及不同業(yè)態(tài)物業(yè)需求的有序導入。”

如何化解庫存之憂？

化解高庫存不僅是開發(fā)商銷售樓盤的問題，也是地方政府調整房地產市場供需結構的關鍵所在。為此，化解高庫存不僅需要治標之計，更需治本之策；不僅需要開發(fā)商的個體謀略，也期待地方政府和房企的相向而行?；谥袊鴺鞘械奶厥馇闆r，特別從政府和開發(fā)商的不同角度，提出化解高庫存難題的三大方向。

1.近期策略：撬動剛需及改善型需求購買力

短期內，地方政府可通過激勵措施，鼓勵開發(fā)商實推出價格調整及產品結構優(yōu)化方案，使產品營銷的核心內容更為貼合首次置業(yè)的剛性需求以及改善型需求，讓最具時效的購買力率先釋放出來。這樣的舉措將促使企業(yè)改善盈利模式，加快現金回流。同時，房企需適度實行成本規(guī)劃與控制，比如減低“精裝修”標準，開源節(jié)流，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短工期、加快銷售速度等，使得銷售價格保持在最具有競爭力的水平。

2.中期策略：產業(yè)規(guī)劃和保障性住房雙管齊下

地方政府可以根據當地資源稟賦及優(yōu)勢特質重新規(guī)劃產業(yè)布局，并引入與開發(fā)商密切合作開發(fā)的雙贏模式，比如促成以開發(fā)商為主導（資金及設計方面）的市政建設工程、保障型住房及經濟適用房片區(qū)開發(fā)等?？紤]到未來房地產行業(yè)穩(wěn)步走向集中的市場趨勢，開發(fā)商將從以往的“百花齊放”進入“優(yōu)勝劣汰”的競逐整合新階段，開發(fā)商可以結合自身資源優(yōu)勢選擇地方合作伙伴，依托當地行業(yè)格局，規(guī)劃和設計與之相符合的產品線，制定有針對性的高效發(fā)展策略，以不斷增強競爭力。同時，地方政府要注重房屋供應的調整、施工及入市時間的調配，實現循序漸進的住宅供應步伐。

3.長期策略：建立產業(yè)創(chuàng)新與房地產發(fā)展的長效機制

長遠來看，全國“統(tǒng)一化”的產業(yè)結構開發(fā)模式早已過時，地方政府需大力推動地方產業(yè)創(chuàng)新氛圍的營造，促成開發(fā)商進行以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產業(yè)、生態(tài)農業(yè)等新興產業(yè)為先導的跨界資源整合，打造出多業(yè)態(tài)與不同產業(yè)、城鎮(zhèn)化的協(xié)同互動的新模式。同時，地方政府還可以從戶籍制度改革、住房保障制度完善及房地產信息管理等方面著手，改進區(qū)域房地產經濟的運行狀態(tài)。

特別值得一提的是，為真正從根本上緩解高庫存的壓力，特大城市和大城市要合理控制人口體量，并建立健全深化戶籍制度改革的配套制度，弱化城市戶口的附加利益。土地管理及住房保障制度則需更密切地進行制度配套和呼應，以確保地方財政有穩(wěn)定可靠的稅源，為戶籍制度改革提供必要的財政基礎。相關政府機構還可以建立官方的動態(tài)統(tǒng)計、分析和監(jiān)控體系，提升房地產市場研究的完整性和準確性。

DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示：“庫存是當前中國房地產市場調整的關鍵問題，透過從短期到長期的三大策略梳理，我們可以說，庫存問題深刻地折射出中國房地產可持續(xù)發(fā)展的進程。除了短期內促使樓市價格的理性回歸以及產品結構的日趨合理，中國樓市更有待從新型城鎮(zhèn)化、產城融合、戶籍制度改革等長期時代命題中挖掘機遇，成為化解庫存的真正著力點。一個有序、健康、活躍的住宅市場必將是供求平衡、需求旺盛的，這既是化解高庫存的初衷，也是歸宿。”