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各地“限購”松綁的新聞不絕于耳。粗略統(tǒng)計，包括溫州、杭州、濟南在內(nèi)的30多個城市已于近期放松或者取消限購政策，而我相信，這份名單還會不斷“擴軍”。早在去年8月，我就說過2014年一定會有城市放開限購，今年5月我也提過放開限購其實已經(jīng)不重要了。

在我看來，限購松綁并不值得受到如此關(guān)注，這劑所謂的“強心針”更多起到的還是心理上的安慰作用。我一直認為，限購帶來的最直接效果，僅僅是影響市場預期，可能促進部分觀望的購房需求逐步釋放，對于房地產(chǎn)大勢則影響不大。不可否認，放松限購的城市局部區(qū)域和部分樓盤銷量會有一些提升，但這只是小行情。對于銷售量的提升區(qū)間，也就是在39-50%之間，而全國僅46個城市限購，就算全部放開，對全國的銷售影響也不會超過5%。

從不同城市來看，北京市場仍然將延續(xù)上半年的狀況，成交不會有明顯改善。其背后核心還是自住房政策的扭曲效應。因為自住房把剛需客群都吸引走了，所以自住房的搖號比例從20：1一直上升到40：1、60：1、100：1。就算是100：1，也比福利彩票的中獎率要高得多。就算中獎率再低一點，產(chǎn)權(quán)只有70%，那又怎么樣呢？剛需客戶買到即是賺到，以六環(huán)每平米2萬元的房價計算，100平米住房可以少付60萬元，這可是很多人一輩子才能掙到的啊。

買到的人開心了。買了自住房土地的企業(yè)想必開心不起來。配建自住房要虧本，“堤內(nèi)損失堤外補”，商品房只能提高價格，但又影響銷售，因此北京土地市場冷下來就是很自然的事。我相信，自住房政策遲早要調(diào)整。

而杭州市的蕭山、余杭等區(qū)放開限購，可能會提升銷量，但預期不宜過高，價格上的增長空間也不大。一旦價格有所上升，銷量一定會下降。杭州市中心區(qū)140平方米以上放開限購也不會帶來銷售量的明顯上升，一方面，這部分的供應量和需求量有限，另一方面原因是浙江民營經(jīng)濟整體現(xiàn)狀不好，小企業(yè)日子難過、投資投機性需求銳減、或已移師海外。

其他一些城市放開限購政策，銷量也會有所提升，但能持續(xù)多久仍是問號？開發(fā)商絕不能抱有僥幸心理，仍然要貼著市場走，以去庫存為核心目標，市場是一個受過驚嚇的小兔子，是經(jīng)不起一驚一乍的。

其實，限購不是市場行為而是政府管制，退出限購也不是救市、而是糾錯，是回歸中央政府提倡的“以市場為主導”。限購限制的是投機性和投資性行為，在當前房價上漲預期已被打破的情況下，投資性投機性需求已經(jīng)大幅減少，限購已經(jīng)沒有什么太大的實際意義了。當然，目前一線城市供求矛盾仍然突出，一線城市的行政管制在一定時期內(nèi)仍有存在的合理性。

限價更是如此，有人愿意買高價商品房只會給政府帶來土地溢價和稅收溢價，并沒有什么不好。富人有錢可以多捐點出來，甭管是以什么樣的形式。政府多拿點錢可以做好事、惠民生。高端市場放開對于調(diào)節(jié)兩極分化、提高財政轉(zhuǎn)移支付能力總是大有好處的。

既然限購放開不是關(guān)鍵，那什么才是關(guān)鍵？

限貸！限貸才是房地產(chǎn)市場的“核”武器。

唯獨限貸政策的調(diào)整，一定會對需求產(chǎn)生比較大的刺激。目前市場正處于供求基本平衡、供略大于求的市場相對均衡之中，真正影響市場供求關(guān)系的是剛需和改善型需求，如果放松限貸政策，市場需求一定會發(fā)生井噴。

比如，銀行對二套房貸款首付比例如果降低二成，改善性客戶一次性付款就可以少付幾十萬元，會使現(xiàn)在購房人群至少增長10%。過去已經(jīng)有了很多這樣的例子，因為付不起首付而眼睜睜看著房價上漲，導致購房夢想破滅。

而降低貸款利率十個百分點，會使剛需購房人群每月還款減少支出500元以上，剛需購房人群又會增加10%，增長的人群會使整個市場供求關(guān)系和預期發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場的暴漲進而暴跌。這是絕大多數(shù)人包括品牌開發(fā)商都不希望看到的。

限貸政策影響巨大，的確應當慎之又慎！